警惕利率变化对多伦多房屋投资的影响
多伦多地产经纪 李 郡
在自由市场经济体制，央行利率是调整整个社会宏观经济的“调节器”。利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储备委员会管理。至今，所有市场经济国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低，以鼓励投资和投机，发展生产和促进繁荣经济。因此，利率是非常重要的宏观经济“调节器”。房地产市场是国民经济的重要组成部分，房地产的兴衰直接导致国家经济的繁荣和萧条。美国金融危机就是一个有利的佐证。所谓的美国金融危机就是由于房地产泡沫过大而导致的房地产危机。所以说，央行利率对房地产市场的调节也是利率对国民经济调节的一项内容。当前，美联储主席耶伦已明确申明，美联储要在今年12月份开始加息。同时，世界各国也开始意识到超高的房地产泡沫对本国实体经济已造成巨大危害。如果任由房地产泡沫继续发展，将必然导致社会危机的局面。最近一段时间，中国房地产泡沫已引起国家核心领导层的高度重视。中国已出台很多措施打压房地产过度投机。而央行利率是抑制房地产泡沫的最为有利工具。央行利率对房屋市场的调节主要反映在三个方面，即，调控房屋市场的供给，调控房屋市场的需求，和调控房屋市场的价格。
首先，央行利率对房屋市场的供给具有很强的调控能力。央行利率的变化是受很多因素影响的。比如，本国制造业产品的国际竞争力，和国际贸易项下的收支平衡等等。但最重要还是受本国宏观经济影响，当整个社会投资过大，产能过剩，房屋过剩，房屋市场“泡沫”过大，甚至会诱发经济危机时，央行就会升高利率，以提高房屋开发商的开发成本和加大开发商经营风险系数。从而控制房屋市场的房屋供给量; 反之，当整个社会投资不足，产能较弱，房屋供应量不足时，央行就会降低利率，以降低房屋开发商的开发成本和经营风险系数，鼓励房屋开发商增加投入，生产更多的房屋来满足社会需求。开发商的开发资金绝大部分来自商业贷款，贷款利率直接受央行利率挂钩。央行利率越高，商业银行的贷款利率也会越高。而房屋市场的价格也会因央行利率的升高而降低。所以这时，房屋开发商会面临来自房屋市场价格降低，和房屋开发成本的双重压力。这种情况自然会有一部分开发商会推出房屋开发市场或减少开发项目；当然，如果央行降低利率，那情况会完全相反。这时房屋开发商会面临开发成本降低和房屋市场价格上扬的双重利好。开发商会增加开发项目以增加社会供给。这就是央行利率对房屋市场的供给影响。
其次，央行利率对房屋市场的需求也有很强的调控能力。总的说来，央行利率越低，房屋市场的需求就会越大；反之，央行的利率越高，房屋市场的需求就会越弱。众所周知，任何国家都会都对本国的各个经济部门进行及时的统计，和对统计数据的及时分析。然后，根据对分析的结论来调整宏观经济政策。从而正确地引导投资者和消费者，使国家经济平稳健康地发展。比如，房地产业，加拿大统计部门，对每年有多少房屋总体需求，每年新建房屋总量，当前房屋的空置率等经济指标都会有精准的统计。如果供不应求，央行就会降低贷款利率，和降低房屋贷款门槛，以期，加快新房开工数量；反之，如果，市场是严重的供过于求，央行会提高贷款门槛。减少房屋的投机，减少房屋市场泡沫，避免房屋市场严重过剩危害国家整体经济。所以说，央行利率变化也是房地产行业的供需关系发生变化的清晰信号。作为一名房屋购买者，当央行利率升高时，会面临贷款利率的升高和开发商开发成本升高的双重压力，自然会降低房屋需求；反之，当央行利率降低时，房屋购买者将面临商业银行贷款利率降低和房屋开发商开发成本降低的双重利好。自然，房屋市场的需求会增加。这就是央行利率对房屋市场的需求影响。
最后，央行利率变化对房屋市场的价格影响。央行利率变化即能影响房屋市场供求关系，自然也会影响房屋市场的房屋价格。商品的价格是受商品的供求关系影响的。供过于求，价格下降；供不应求，价格上升。此外，当央行利率下降时，商业银行的贷款利率也会下降。这样就会鼓励很多房屋投资者投资房屋。自从美国金融危机以来，加拿大央行的利率一直维持在1%左右，商业银行的房屋贷款利率一直在2%到3%这个低水平。商业利率如此之低，意味着买房者每贷款10万加币，每月才付4百多加币的月供。而过却30年间的商业银行5年期平均贷款利率为7%左右，有时甚至超过10%，例如1981年8月的房屋贷款利率高达22.75%。也就是说现在对于房屋购买者的贷款成本不及过去的一半。也就是说，对于同样的买家，过去高利率情况下可以买40万加币的房子，现在低利率情况下可以买60万加币或70万加币的房子；过去高利率情况下可以买一个房子的家庭，现在可以买两个房子。这样就极大地改变房屋市场的供求关系，致使房屋市场的价格不断上扬。
总之，在加拿大自由的市场经济环境下，央行利率是调整社会宏观经济的有利工具，也可以称之为社会宏观经济的”调节器”。当社会宏观经济过热，产能过大，生产过剩，房屋市场泡沫过大时，央行就会升高利率，促使商业银行提高相应的房屋贷款利率，以增加房屋购买者的房屋购买者的购买成本和房屋开发商的开发成本和开发风险。从而降低整个社会的房屋需求和供给。缩小房屋市场的“泡沫”，这样也会减少社会资源的浪费和降低社会的金融风险; 反之，当社会宏观经济的产能不足，社会房屋市场供不应求时，央行会降低利率，从而降低商业银行的房屋贷款利率。以降低买房者的贷款负担，降低房屋开发商的房屋开发成本和开发风险。这样增加整个社会的房屋生产和供给，保障社会房屋需求，繁荣整个社会经济。当然，如果房屋市场严重脱离了整个社会的大市场环境而畸形发展，那央行也不会简单地靠改变利率来调整房屋市场，因为这样做会严重影响其它行业的健康发展。比如，当前，全球泡沫经济十分严重，不论是住宅物业还是商业物业的价格远远超过其自身价值。直接导致全球经济不景气。如，过高的物业成本致使工商业运营成本负担过重，难以为继，导致大批工商业倒闭，失业人员逐渐增多，社会经济生活持续萧条。更重要的是，长期超低利率也不断诱导人们过度投资，增加家庭和社会的债务风险，最终导致社会危机。所以，政府为防范上述危机的出现，已开始加息。一旦央行利率进入上升通道，房市过热现象必然逆转。现在，房市正处于关键的节点处，多伦多房屋投资的新移民应高度关注央行利率的变化趋势。（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文写于2016年12月1日）
