警惕利率變化對多倫多房屋投資的影響
多倫多地產經紀 李 郡
在自由市場經濟體制，央行利率是調整整個社會宏觀經濟的“調節器”。利率通常由國家的中央銀行控制，在美國由聯邦儲備委員會管理。至今，所有市場經濟國家都把利率作為宏觀經濟調控的重要工具之一。當經濟過熱、通貨膨脹上升時，便提高利率、收緊信貸；當過熱的經濟和通貨膨脹得到控制時，便會把利率適當地調低，以鼓勵投資和投機，發展生產和促進繁榮經濟。因此，利率是非常重要的宏觀經濟“調節器”。房地產市場是國民經濟的重要組成部分，房地產的興衰直接導致國家經濟的繁榮和蕭條。美國金融危機就是一個有利的佐證。所謂的美國金融危機就是由於房地產泡沫過大而導致的房地產危機。所以說，央行利率對房地產市場的調節也是利率對國民經濟調節的一項內容。當前，美聯儲主席耶倫已明確申明，美聯儲要在今年12月份開始加息。同時，世界各國也開始意識到超高的房地產泡沫對本國實體經濟已造成巨大危害。如果任由房地產泡沫繼續發展，將必然導致社會危機的局面。最近一段時間，中國房地產泡沫已引起國家核心領導層的高度重視。中國已出台很多措施打壓房地產過度投機。而央行利率是抑制房地產泡沫的最為有利工具。央行利率對房屋市場的調節主要反映在三個方面，即，調控房屋市場的供給，調控房屋市場的需求，和調控房屋市場的價格。
首先，央行利率對房屋市場的供給具有很強的調控能力。央行利率的變化是受很多因素影響的。比如，本國製造業產品的國際競爭力，和國際貿易項下的收支平衡等等。但最重要還是受本國宏觀經濟影響，當整個社會投資過大，產能過剩，房屋過剩，房屋市場“泡沫”過大，甚至會誘發經濟危機時，央行就會升高利率，以提高房屋開發商的開發成本和加大開發商經營風險係數。從而控制房屋市場的房屋供給量; 反之，當整個社會投資不足，產能較弱，房屋供應量不足時，央行就會降低利率，以降低房屋開發商的開發成本和經營風險係數，鼓勵房屋開發商增加投入，生產更多的房屋來滿足社會需求。開發商的開發資金絕大部分來自商業貸款，貸款利率直接受央行利率掛鈎。央行利率越高，商業銀行的貸款利率也會越高。而房屋市場的價格也會因央行利率的升高而降低。所以這時，房屋開發商會面臨來自房屋市場價格降低，和房屋開發成本的雙重壓力。這種情況自然會有一部分開發商會推出房屋開發市場或減少開發項目；當然，如果央行降低利率，那情況會完全相反。這時房屋開發商會面臨開發成本降低和房屋市場價格上揚的雙重利好。開發商會增加開發項目以增加社會供給。這就是央行利率對房屋市場的供給影響。
其次，央行利率對房屋市場的需求也有很強的調控能力。總的說來，央行利率越低，房屋市場的需求就會越大；反之，央行的利率越高，房屋市場的需求就會越弱。眾所周知，任何國家都會都對本國的各個經濟部門進行及時的統計，和對統計數據的及時分析。然後，根據對分析的結論來調整宏觀經濟政策。從而正確地引導投資者和消費者，使國家經濟平穩健康地發展。比如，房地產業，加拿大統計部門，對每年有多少房屋總體需求，每年新建房屋總量，當前房屋的空置率等經濟指標都會有精準的統計。如果供不應求，央行就會降低貸款利率，和降低房屋貸款門檻，以期，加快新房開工數量；反之，如果，市場是嚴重的供過於求，央行會提高貸款門檻。減少房屋的投機，減少房屋市場泡沫，避免房屋市場嚴重過剩危害國家整體經濟。所以說，央行利率變化也是房地產行業的供需關係發生變化的清晰信號。作為一名房屋購買者，當央行利率升高時，會面臨貸款利率的升高和開發商開發成本升高的雙重壓力，自然會降低房屋需求；反之，當央行利率降低時，房屋購買者將面臨商業銀行貸款利率降低和房屋開發商開發成本降低的雙重利好。自然，房屋市場的需求會增加。這就是央行利率對房屋市場的需求影響。
最後，央行利率變化對房屋市場的價格影響。央行利率變化即能影響房屋市場供求關係，自然也會影響房屋市場的房屋價格。商品的價格是受商品的供求關係影響的。供過於求，價格下降；供不應求，價格上升。此外，當央行利率下降時，商業銀行的貸款利率也會下降。這樣就會鼓勵很多房屋投資者投資房屋。自從美國金融危機以來，加拿大央行的利率一直維持在1%左右，商業銀行的房屋貸款利率一直在2%到3%這個低水平。商業利率如此之低，意味着買房者每貸款10萬加幣，每月才付4百多加幣的月供。而過卻30年間的商業銀行5年期平均貸款利率為7%左右，有時甚至超過10%，例如1981年8月的房屋貸款利率高達22.75%。也就是說現在對於房屋購買者的貸款成本不及過去的一半。也就是說，對於同樣的買家，過去高利率情況下可以買40萬加幣的房子，現在低利率情況下可以買60萬加幣或70萬加幣的房子；過去高利率情況下可以買一個房子的家庭，現在可以買兩個房子。這樣就極大地改變房屋市場的供求關係，致使房屋市場的價格不斷上揚。
總之，在加拿大自由的市場經濟環境下，央行利率是調整社會宏觀經濟的有利工具，也可以稱之為社會宏觀經濟的”調節器”。當社會宏觀經濟過熱，產能過大，生產過剩，房屋市場泡沫過大時，央行就會升高利率，促使商業銀行提高相應的房屋貸款利率，以增加房屋購買者的房屋購買者的購買成本和房屋開發商的開發成本和開發風險。從而降低整個社會的房屋需求和供給。縮小房屋市場的“泡沫”，這樣也會減少社會資源的浪費和降低社會的金融風險; 反之，當社會宏觀經濟的產能不足，社會房屋市場供不應求時，央行會降低利率，從而降低商業銀行的房屋貸款利率。以降低買房者的貸款負擔，降低房屋開發商的房屋開發成本和開發風險。這樣增加整個社會的房屋生產和供給，保障社會房屋需求，繁榮整個社會經濟。當然，如果房屋市場嚴重脫離了整個社會的大市場環境而畸形發展，那央行也不會簡單地靠改變利率來調整房屋市場，因為這樣做會嚴重影響其它行業的健康發展。比如，當前，全球泡沫經濟十分嚴重，不論是住宅物業還是商業物業的價格遠遠超過其自身價值。直接導致全球經濟不景氣。如，過高的物業成本致使工商業運營成本負擔過重，難以為繼，導致大批工商業倒閉，失業人員逐漸增多，社會經濟生活持續蕭條。更重要的是，長期超低利率也不斷誘導人們過度投資，增加家庭和社會的債務風險，最終導致社會危機。所以，政府為防範上述危機的出現，已開始加息。一旦央行利率進入上升通道，房市過熱現象必然逆轉。現在，房市正處於關鍵的節點處，多倫多房屋投資的新移民應高度關注央行利率的變化趨勢。（本文純屬學術探討，不作為投資者投資依據。本文寫於2016年12月1日）
