一、美國人的住房情況 　　美國東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。所屬阿拉斯加州位於北美州西北部，夏威夷州位於太平洋北部。總面積9372614萬平方公里，海岸線長22680公里。美國是世界經濟大國。經濟高度發達，工農業生產門類齊全，集約化程度高，國民生產總值位居世界首位。1997年GDP為80830億美元，人均超過3萬美元，居主要工業國家的首位。對GDP的貢獻中，農業占2%，工業占23%，服務業等占75%。 　　在家庭收入方面，雖然美國貧富懸殊，10%的人占有90%的財富，但富裕和貧困的人口都是少數，絕大多數人過着普通的生活。圖一是美國家庭在1967年至1997年三十年間的收入中位數曲線，從中可以看出，美國的普通家庭收入一直在30000~38000美元之間，增長幅度和變化幅度並不大，其中1997年美國家庭年收入中位數為37005美元，這表明美國的經濟發展是比較平穩的。 　　雖然美國普通家庭收入並不很高，但總體生活素質較高，大部分人擁有自己的住房。美國政府為了解決國民的住房問題，採取了許多有效措施，如為低收入家庭提供廉價的房屋，採取資金扶持減稅等政策鼓勵舊屋改造，通過抵押證券化保證購房按揭資金等。一般來說，一個小家庭只要有一人有穩定的工作，都可以買得起房。圖二是近30年來，美國家庭自有住房率曲線，從中可以看出，美國一直以來維持比較高的自有住房率。1997年，美國自有住房率為66%（指獨戶型房屋），獨戶型房屋平均價為13.39萬美元。 　　在美國政策住房政策中，為美國人提供“買得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。在美國買得起的住房一般指家庭每月用於住房的支出不超過家庭收入的28%，並且住房開支與其他固定債務加起來不超過家庭收入的36%。例如，按1997年美國家庭收入中位數37000美元，那麼當每月住房分期付款不超過863元時，這樣的房屋就是買得起的，按這個標準，假設銀行提供9成30年按揭（這是美國最普遍的按揭成數和年限），年利率7%，那麼美國中等收入的家庭買得起的住房房價約為14.24萬美元，而目前美國獨戶型房屋的均價為13.39萬元，因此中等收入的美國家庭都是買得起的，房價是合理的。根據這個買得起的住房政策，美國聯邦政府住房與城市發展部或州政府住房管理局，每年都要根據居民家庭收入與市場住房房價情況，了解目前市場上的房屋是不是美國人買得起的,進而確定每年要為低收入家庭建設多少房屋和以什麼樣的價格提供。 二、房地產業在美國經濟中的比重 　　房地產業是美國國民經濟的重要組成部分，是重要的基礎產業，但其在美國整體經濟結構中的比重並不大。如表一所示，1992年美國房地產業與整體國民經濟的比例關係為：房地產業產值占所有產業產值之比為0.95%, 房地產業的工資總額與所有產業工資總額之和的比例為1.2%，房地產業就業人口與所有產業總就業人口的比例為1.3%。1997年這些比例分別為房地產業產值占0.94%, 工資額占1.2%, 就業人口占1.3%。雖然1992年與1997年的具體數字不同，但房地產業與整體國民經濟的比例關係幾乎完全一致，這不是偶然的，它說明了兩個問題：一是房地產業發展與整體國民經濟發展配合得非常協調，二是反映了房地產業與整體國民經濟的合理比例關係，保持這種比例就足於滿足生產和生活對房地產的需求。因為房地產業是作為生產和生活場所存在的，它的發展速度決定於經濟增長和人們生活水平提高對其提出的需求，它不能脫離整體經濟而肓目發展。 　　表一、1992年和1997年美國房地產業與其它產業主要指標比較 三、房地產業發展趨勢 　　在過去的二十年裡，美國房地產業伴隨着社會的整體國民經濟發展，基本保持平穩向上的發展趨勢。雖然美國房地產業也表現出周期性，一般是18~20年左右經歷一個周期循環，但周期波動幅度較小，較少大起大落。圖三是美國主要房地產參考指數之一的“NCREIF指數”，近20年來的表現情況, 從中可看出美國房地產投資回報的平穩增長趨勢，這也表明美國房地產市場是一個理性成熟的市場。從長線投資來看，在美國投資房地產具有風險低、收益穩定、回報率高等特點。 　　 　　美國房地產業的健康協調發展還可以從租售房屋的空置率體現出來，一直以來，美國保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之間，而銷售房屋空置率則保留在1~2%之間。圖四是美國三十年來供出租和銷售的房屋空置率曲線。 註：1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租戶已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可賣的房屋。 　　2、銷售空置率=空置的供銷售的房屋/（業主已經居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供銷售的房屋） 四、房地產業的管理 　　美國是土地私有制國家，房地產市場完全按市場規律運作，政府對市場的干預很少，在房地產市場上，政府與所有其它業主一樣，也是一個普通的業主，遵守同樣的遊戲規則。在與房地產管理有關的政府職能中，政府一是管規劃，通過規劃規定每一塊土地的用途，建築類型、高度、密度，進行土地管制；二是管理房地產從業人員，主要是通過房地產經紀人和銷售人員的考試發牌制度和房地產估價人員的發牌制度規範房地產市場；三是依法徵稅；四是為公眾利益行駛警察權力。除此之外，政府對房地產市場管理沒有其它職能，房地產活動完全按市場規律辦事，既不審查開發公司的資格，也不發房地產證。 政府對土地的管理權力 　　政府對土地的管轄權力主要包括如下幾個方面： 　　徵稅(taxation)：政府以土地所有者要徵收地稅。地稅是美國的主要稅種之一，也是調控土地資源配置的主要手段。通過徵收地稅，可以調控土地的占用情況，阻止亂占地、占好地、占大地等行為。在紐約等美國主要城市，隨處可以見到一些沒人住的破敗房屋（稱為棄屋），這許多是因為地稅太重，業主無力負擔而主動放棄產權的“祖屋”，最後這些土地將被收歸國有。有些人繼承了祖宗留下的大片土地，如果這些土地賣不出去，而且這些人的收入又不富有的話，最後也往往是因付不起地稅，而不得不放棄產權，這些土地最終將變成聯邦政府或州政府的土地。地稅一般歸地方政府所有，主要用於教育開支，一個社區的教育質量是決定地稅高低的主權因素之一。 　　警察權（police power）：政府在土地管理方面的警察權力一般是指政府出於公眾利益的需要，對土地利用進行管制。警察權力通過法律體現，主要法律包括環境保護法規、規劃法規、建築法規、租賃法規等。 　　強制徵用（Eminent domain）: 當為了公眾利益徵用土地時，在與業主談判無法達成協議的情況下，政府可以向法庭申請強制徵用，強制徵用要符合三個條件：一是由法庭裁定土地徵用確是為了公眾利益，二是業主得到了合理補償，三是已有足夠的法律程序保護業主的權益。 　　承受無人繼承不動產的權利（Escheat）：當房地產所有人死亡後，無法定繼承人而且未留下處置房地產的遺囑，那麼不動產將歸政府所有。 （二）政府對土地利用的控制 　　政府對土地利用的控制主要是通過制定規劃和規劃法規來實現的。主要的規劃建築法規有： 　　總體規劃（master plan）：總體規劃由市或縣一級政府制定，主要規劃一個地區的發展目標，協調社會、經濟、環境等關係。 　　分區條例（Zoning ordinance）：分區條例即法定圖則，是總體規劃的法律化，總體規劃通過分區條例發生法律效力。分區條例規定了一個地區土地的用途、地塊大小、建築的類型、建築高度、建築密度、建築離道路的距離等。 　　建築法典（Building Codes）：建築法典主要規定建築的標準和準則，如建築材料要求、衛生設施、配電設施、防火標準等等。根據建築法典的要求，新建建築或改建原有建築都必須獲得《建築許可證》方可施工，新建的建築物完工後經驗收合格，獲得《占用證》（certificate of occupancy），改建的建築物完工後經驗收合格，則獲發《合格證》（certificate of compliance）。 　　地塊劃分規則（subdivision regulations）：地塊劃分規則主要是控制住宅用地的劃分。因為美國的家庭住宅一般都是一戶一幢的，每一戶都單獨占一塊地，因此有專門的法律規定地塊如何劃分，以確保小區環境優美、生活安全舒適。地塊劃分規則主要規定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建築退紅線要求、市政設施的安裝、公共用地的面積等等。 　　除了規劃法規對土地利用的限制外，環境保護法律也對土地利用有嚴格的約束。 私人對土地利用的控制 　　除了政府對土地利用的控制外，私人業主和土地分割商等在轉讓土地時往往也設定一些對土地用途的限制條件，這些限制條件一般用契約的形式規定，如“在這塊地上不能建設建築面積小於2000平方英尺的住宅”等。一般情況下，私人對土地用途的限制契約都到登記機關登記，對今後的後續受讓人都有約束力。 美國房地產業的特點 　　通過對美國房地產業的考察，筆者認為美國房地產業具有如下特點： （一）、房地產業發展與社會經濟發展比較協調 　　美國房地產業的發展與整體經濟發展比較協調，這在上面的數據中已體現出來。之所以如此，主要是房地產投資者的風險意識強，投資決策科學，對經濟發展與房地產業的關係把握得比較準確。投資者在決定房地產投資的每一項決策之前，往往要作大量的分析研究，從人口增長、就業情況、供求關係、投資機會等等作大量的研究，有時研究時間跨度前後十年，對前十年的情況和後十年的預測都要仔細研究，然後在研究的基礎上，設計投資數學模型，進行模擬的資金流量檢驗。因此，美國房地產雖然也有周期性波動，但漲跌幅較小，很少有象日本、香港那樣的大起大落。 　　房地產業發展與經濟發展的協調性還體現在對住宅購買力的分析方面。由於美國聯邦國民抵押協會的按揭標準規定，確定個人購房按揭還款能力的指標是“28-36”----即借款人每月的供款額一般不超過家庭月收入的28%，如果借款人還有其他債務（如供車等），則供樓款加其他債務支出不能超過家庭月收入的36%，如果超過此限，那麼就被認為是住房負擔過重，買房者應該另外選擇較便宜的房子。房地產開發商根據這個指標，結合對民眾收入的調查，對住宅價格進行定位，就可以較好地保證所建設的房屋與民眾購買力相協調。 （二）商業房地產以租賃作為主要經營方式 　　美國象商場、辦公樓、工廠等商業房地產主要以租賃為主要經營方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。房地產以租賃為主要經營方式，有如下優點：有利於房地產的專業化規模化經營；可以減少了公共部分產權分割帶來的許多麻項；有利於租戶盤活資金，資金不會被套在房地產上，且進退容易；有利於房地產證券化的發展。房地產租賃經營的另一個好處是，提高房地產市場分析的“效率性”，由於房地產租金水平能比較準確地反映房地產市場的供求關係以及社會整體經濟形勢，租賃經營將使房地產價格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產售價的易變和不可捉摸性。經濟學家認為正常的房地產市場，從投資角度來看，某一房地產是否值得投資，很大程度上依賴於其產生租金的能力。這就是為什麼有關房地產經濟的理論、估價方法等一般都是建立在租金分析的基礎上的，而比較少用售價來分析。 （三）房地產業經營的規模化專業化程度高 　　現代社會的發展導致了社會化、專業化分工，美國房地產行業也體現了這一特色。美國房地產行業分工明確，有專門的土地開發商、建設商、中介經紀商、保險商、抵押服務等機構。土地開發商負責土地開發，地塊劃分商（Subdivider）, 負責地塊的規劃設計，中介經紀負責市場銷售策劃，保險機構負擔災害風險、抵押信用風險、產權保險風險，抵押服務則負責抵押貸款的後續管理。由於分工細，每一市場參與者都對本行有豐富的經驗和知識，而且實力雄厚，往往都是跨州、甚至跨國的集團公司，開發的房地產上規模、上檔次，房地產管理也上檔次、高效率。例如，美國最大的寫字樓投資者之一 -----“寫字樓投資信託基金公司（Equity Office Properties Trust）”擁有287幢寫字樓，總面積760萬平方米，分布在26個州。 　　美國房地產投資的專業化還體現在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商業中心，一般都是由大型房地產公司（或基金）開發並持有產權，然後由商家租賃經營。 （四）房地產貸款結構以消費市場為主 　　美國的房地產抵押貸款以消費市場為主，主要是為個人買房提供資金。1998年上半年統計，個人購房按揭貸款總額占房地產全部抵押貸款總額的76%，如果加上多戶型住宅，則比例高達82.4%。其它貸款包括開發貸款、建設貸款、商業樓貸款、農場貸款等等加起來才占17.6%。這種貸款結構的理由很簡單：只有購房者買得起，開發的商品房才能賣得出去。商品房賣得出去，房地產開發商有了資金，就等於支持了開發商。相反，如果把錢貸給開發商，購房者沒有資金支持，只能是房越建越多，積壓越來越多，結果只能是房地產公司經營困難，金融機構的爛賬壞賬越來越多，最後危及金融市場的安全。另外，貸款流向開發市場的結果也可能會使沒有資金實力的房地產開發公司，玩空手套進入房地產市場，影響房地產市場穩定。實踐證明，美國的這種貸款結構是非常合理的，這也是抵押證券化的基石。 （五）有健全的房地產保險制度 　　保險業在美國房地產業發展過程中扮演着重要角色，是房地產市場健康發展的保證，房地產市場的運作靠保險業來分散和避免風險。有關房地產的保險包括自然災害方面的保險、建築期保險、抵押信用擔保、抵押證券發行擔保、產權保險等方方面面。健全的保險制度分散了房地產投資風險，使房地產投資、買賣、房地產抵押等安全可靠，房地產成為一項收益穩定，風險有保障的投資工具。 （六）集約用地，土地利用效率高 　　雖然美國地大物博，人口密度不高，但是美國在土地利用方面充分顯示出經濟家的精打細想，充分合理利用每寸土地，土地的集約化程度和利用效率很高。美國的城市用地的開發比較注重內部挖潛，而不追求外延擴展，除住宅建設按美國人的習慣一般一戶一幢外，商業房地產則集中在市中心區，全都是高樓大廈，然後在市中心周圍留足充分的綠化用地、休閒用地，使城市既環境優美，又生機勃勃。如紐約市，是世界經濟中心城市，全市面積645平方公里，但商業用地（寫字樓、商場、酒店、車庫等用地），只占30.37平方公里，比例不到5%，在這塊比例不大的土地上，提供了176萬就業崗位，而工業用地也只有58.32平方公里，比例不到10%。 表二、紐約市土地利用情況表 　　 　　名　　　稱 　　用地面積 　建築面積 建築幢數 住宅單位 　（平方公里） （平方公里） 一至二戶型住宅 190．3 92．12 535000 816000 多層住宅和商住綜合樓 87．91 196．52 175000 2176000 商業樓宇 30．37 65．44 31000 工業建築 58．32 39．80 22000 公共設施和機構 50．43 43．33 11000 開放空間和戶外休閒用地 134．05 空地 81．15 其他 12．24 合計 644．81 437．21 774000 2992000