買房者必讀 Laotan 住上自己的房子是美國夢的重要組成部分, 如果你買房子的目的是為了圓自己的美國夢, 有較大的家庭活動空間和家庭隱私請就此打住, 別往下讀; 如果你買房子的目的是為了長線或短線投資及其它原因則請仔細閱讀下文, 或許對你有一定的幫助。 美國絕大部分人買房子是靠銀行貸款, 於是房地產經紀人就遊說無房者買房, 有房者買進更多的房。 他們有一個非常鼓惑人心的說辭: “你住公寓每個月都要交錢, 最後錢都給了別人, 自己什麼也沒得着, 買了房子, 雖然每月也交錢, 但是30年後房子是自己的了, 你是給自己交錢, 穩賺不賠”。 這個說法聽似非常有道理, 於是乎很多人不加細想就請房地產經紀人代為買房, 還對房地產經紀人 “一語驚醒夢中人”感恩戴德, 殊不知房地產經紀人倒是賺了個缽滿罐滿, 你被別人賣了還幫他數錢。 在美國想靠投資買房賺錢的可能性比你買股票賺錢的可能性還小, 只是投資買房是慢性失血, 你不容易感覺到罷了, 你只要靜下心來想一想, 算一算, 結果就再明白不過了。 從你買進房子的那一刻起, 很多人就把吸管插進了你的血管, 開始一點一點的往外吸血了。 這些人包括房地產商、房地產經紀人、聯邦及地方政府、銀行、保險公司、保安公司、維修公司、以及垃圾公司。你面對的是有組織的吸血者，他們都是靠你的血來維生，怎麼還有可能輪到你一個弱小的供血者來賺錢？“世間安得雙贏法，有人賺就必有人虧”。 下面以例子來開解。 假如你買了一套房子, 市價60萬, 貸款利率為6% (平均值), 貸款期限為30年, 30 年後這套房子的價值增值了5倍, 買出後你得到了300萬。 你一定會高興萬分, 認為大賺特賺, 住了房子還賺了錢, 多好的買賣。 其實不然, 你已經不知不覺的虧了40萬。 我們先來算一算這30年的總支出 (取平均值): 1. 買進房子的交易費 (6%), 60萬 X 6% = 3.6 (萬), (房地產經紀人賺了); 2. 貸款本金加貸款利率(6%), 30 年還本付息大約為 160 (萬), (銀行賺了); 3. 聯邦及地方政府財產稅(3%), 房價取中值 [(60 + 300)/2 = 180], 180 萬 X 3% X 30 年 = 162 (萬). 注: 房價逐年上升, 政府財產稅根據你上升的房價來計算, 我們取中值比較容易計算, (政府賺了); 4. 房子保險費(0.5%), 房價取中值[(60 + 300)/2 = 180], 180 萬 X 0.5% X 30 年 = 27 (萬); (保險公司賺了); 5. 房子維修費, 包括30 年內2次更換空調製暖設備 (2萬), 3次更換地毯 (9千), 1次更換房頂 (6千), 其它日常維修 (1萬), 共4.5 萬, (維修公司賺了); 6. 雜費: 垃圾處理費 10元/月， 社區房主協會管理費 15元/月，房子保安連網費 20元/月，前後院的草地維護費（剪草、水、肥、工具、殺蟲等）20元/月， 總共： （10 + 15 + 20 + 20）X 12 月X 30 年=2.34(萬); 7. 買出房子的交易費 (6%), 300萬 X 6% = 18 (萬), (房地產經紀人賺了); 30 年的總支出為: 3.6 + 160 + 162 + 27 + 4.5 + 2.34 + 18 = 377.44 (萬). 你也許會說我在這個房子裡住了30年, 省下了交房租的錢, 不錯這筆錢我們得按贏利收入來計算。 在德州, 1,000元/月的租金可以租到比較好的公寓，可以滿足一家3-4口人的要求, 我們則按此計算: 1,000 X 12月 X 30年 = 36 (萬)。 30年的總收入減去 30 年的總支出: (300 + 36) – 377.44 = -41.44(萬). 虧了41.44萬。 也就是說30年後你的房子要增值6倍才能打個平手不虧, 更不要說賺錢了。 30年房子要增值6倍的可能性不是每個人都碰得到的, 除非你投入大筆的資金升級改造, 否則, 30年的房子賣不出好價錢。 結論是：個體戶長線投資買房穩虧不贏! 房子越貴虧得越多。 或者說現金買房要比貸款買房好, 非也, 結果是虧得更多, 因為你的現金投資共同基金至少可獲6%的贏利 (利滾利) (除非遇到百年一次的大蕭條)。 現在仍以買60萬的房子為例， 你用60萬現金買進了一套房, 30 年後這套房子的價值增值了5倍, 買出後你得到了300萬, 你在這個房子裡住了30年, 少交房租 36 萬, 你的總收入為 (300 + 36) 336 萬。 你的總支出為 217.44 萬 (377.44 萬 減去貸款本金加貸款利率160 萬等於217.44萬, 見2)。 這30年你投入的60萬買房現金現在變成了118.56 萬（總收入336萬 – 總支出217.44 = 118.5萬）。 如果你用60萬現金投資共同基金, 按年利6%的計算, 30年後你連本帶利可獲 344.6萬 [60 X (1 + 6%)30 = 344.6]。 減去你這30 年所交的房租費 36 萬, 這30年你投入的60萬現金現在變成了308.6 萬 (344.6 – 36 = 308.6)。 30年中你投入60萬現金買共同基金要比買房多獲利190萬 (308.6 – 118.56)，前提是你必須住公寓。 短線投資房產是否獲利? 我們先來計算一下支出, 買進買出房子的交易費12%, 貸款利率6%,聯邦及地方政府財產稅3%, 房子保險費及其它雜費 1% ( 12% + 6% + 3% + 1% = 22%)。 房子一年轉手, 房價增值必須超過22% 才有錢賺; 兩年轉手, 房價增值必須超過 35.5 %才有錢賺, 三年轉手房價增值必須超過50%才有錢賺。 計算比較複雜, 從略。 短期內要使房子如此大幅度的增值除非炒房, 結論同樣是：個體戶短線投資買房穩虧不贏! 買房出租是否獲利? 我們同樣先來計算一下支出, 貸款利率6%,聯邦及地方政府財產稅3%, 房子保險費及其它雜費 1%, 維修費清潔費1%, 交易費平攤 0.5% (6% + 3% + 1% + 1% + 0.5% =11.5%), 房子出租價不能少於房價的11.5% 才能平手， 僅可賺減去了房子自然折舊費後房價上升的部分, 贏利部分還要打稅。 大部分的房子出租者會告訴你, 出租房子討辛苦沒錢賺, 遇到不好的房客，不但賺不到錢還賺官司。我所認識的房地產經紀人中沒有一個是買幾套房子出租的, 他們明白其中的道理, 但不會告訴你。據資料顯示房價10萬以下的房出租則有利可圖，專家告訴你, 用20萬買兩套10萬的房出租比買一套20萬的房出租賺錢，買20萬以上的房出租也是穩虧不贏。 姐妹弟兄們：在此風雨飄搖經濟蕭條的時期，大家看好自己的錢袋，特別要謹慎投資買房，拿不定主意時按此文方法計算一下, 或許有所幫助.