答Venus關於哪裡和哪種方式能容易買到折扣大的房屋
-在美國經營房地產的體會之一
Venus, 對不起，現在才回答你的問題。因為本想寫一篇全面一點的論述，但打字對我之難，“難於上清天”。只好簡述算了。
- Short sale： Short sale 是有機會拿到good deal。正如前面的網友提到的，通常要等銀行的回覆很長（當然各個銀行/Lender的回覆會不同）。理論上，在這一階段，物業還是屬於業主而不是銀行。所以也要業主配合。
- Bank own: 與Short sale相比，在目前的市場情況下，我認為MLS上的“Bank own”更容易拿到good deal。“Bank own“的發生，是物業在foreclosure auction 上沒人買，銀行被迫自己拿回來放到市場上（MLS）再賣。其Motivate無容置疑。
- Foreclosure auction: 缺點是不能先看和必需用現金。但優點是快，good deal 也多。現在Lender都大量減價開拍，也沒那麼多競投者。市場價的50%到65%開拍並不少見。不過，這是我們這裡的情況。你們那裡也許不同。關於不能看，你投的不太舊的房子的話，把裝修預算加大一點，也不危險。我的Foreclosure auction故事都發生在7年到4年前。而我都是選些差的例子。很多時候，只是垃圾，別的沒事。再說，現在很多全新房子被Foreclosure（由於Builder欠款）。當然，不知道你們州的Foreclosure法是否一樣或相近。
- Pre-foreclosure: 我現在只說業主欠款總額小於其房屋的市場價格的狀況。例如，房屋的市場價格值50萬，業主欠款30萬。他們被發出Foreclosure 通知。也許有人問，那他拿到市場上出賣，不是很容易賣掉？幹嗎那麼傻，還等銀行拍賣？問得有道理，可傻與聰明是相對的，是嗎？這世界上要沒“傻”人，還有你的所謂“聰明”嗎？我碰到過的不止一次。
還是用上面的數字做例子。Foreclosure的前兩天（之前來回幾次都談不成），我拿着34萬的銀行本票和合同上門說，你簽了合同錢就是你的啦（當然，錢的收款人抬頭是 Escrow）。銀行本票的作用是令他相信這是真的。“見錢眼開”，他簽了。他好，避免Foreclosure的 bad credit記錄10年。我也好，拿一個good deal。也許有人會想，他要是讓房子去拍賣，可能會賣更好的價（因為，拍賣後多餘的錢退回給業主）。那不一定，也許會，也許不會。請看例二。
業主欠款30萬，面臨Foreclosure。我offer他34萬，立刻成交，以便停止Foreclosure。來回幾次以後，他想，我的物業可能遠大於34萬（我的offer）,這時已不夠時間放到市場上，不如讓銀行拍賣算了，這樣我能拿回的錢也許更多。他拒絕我的offer。拍賣上，我以高於拍賣價$1，也就是30萬獲得。怎麼回事？因為房子破爛，它的價值在地。而在拍賣場上，極少競投者知道怎麼看地。這個房產，我用兩年時間開發，賣出1 Million (其中加上開發費用)。
- 那一種都有機會拿到good deal。選那一種，要根據你們自己的情況。假如我用前兩種（Short sale 和 Bank own）。我會開出他們要價的50%甚至更低的Offer。不必跟他們客氣。但為了加大可能性，開出去多一點Offer。然後看誰回。
- 假如你們對房地產很有興趣，我建議你們拿一個房地產經紀牌，不是要做經紀，而是方便買物業，不必受制於人。同時，當你成功在MLS上給自己買入，又可得3% 的佣金。
- “Cash is King”。我喜歡開Cash offer。就算在Short sale或買Bank own的情況下，你有機會可以貸款。但一個沒有Financial和inspection contingency 條款（你可以 keep inspection）的Cash offer 什麼時候都更有power 去砍價，尤其是現在的市場。沒錢？別逗了。誰不知道CND的平均收入是$24k。來美十年，怎麼也有幾十萬在手，不是？（開玩笑）。你的HELOC呢？用過沒有？用完沒有？沒開過HELOC？趕緊去，現在是最低利息的時候。又沒費用，不用又不必付利息。
上面的每種我都試過，但拿到good deal最多的還是Foreclosure。
以上是我的一點體會，不知道對你們是否適用。
（該帖兼答changshan）
