| 潘石屹：房地產行業是養雞的不如倒蛋的 |
| 送交者: 阿九 2009年09月29日19:56:37 於 [焦點房談] 發送悄悄話 |
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《京華時報》魯歡：您一直反對大規模屯地，網上傳出國務院
9月26日發布的《關於集約用地的通知》，首次明確規定了相對嚴格的“閒置”費用標準，您怎麼看？ 潘石屹：一則國務院發文限制房地產商“圈地”的消息在各大網站上轉載着，許多媒體和同行朋友們都十分關注，來問我對此有什麼看法。我在網上查詢發現，這份文件是2008年1月3日國務院下發的，並沒有查到2009年9月26日國務院下發的新文件。從文件內容來看，國務院也不會就同樣的內容下發兩次文件。2009年9月26日國務院是否下發了文件？儘管媒體上有大量的報道，但還是需要核實。我們在政府的網站上沒有發現這份傳說中新下發的文件。但有媒體朋友問到這個問題的時候，我還是會說出我的看法，因為土地問題是個大問題，不管是否頒發了這個文件，目前大量屯地的問題都應引起大家的重視。 撇開發布時間不說，國務院發布的文件內容是準確無誤的，閒置兩年的土地要無償收回，對閒置一年、不滿兩年的土地要收20%的土地閒置費。有媒體報道說是國務院首度明確這一政策，其實，這不是政府新頒布的政策，在過去的十年時間，關於這兩條政策政府已發布了好幾次文。 房地產行業大規模“囤地”的現象的確是越來越嚴重，現在重要的不是政策本身，而是政策能不能嚴格執行。這項政策的執行有兩個難點： 第一，如果由地方政府執行，標準如何確定？比如從什麼時間開始計算，是頒布土地證的時間開始還是其它時間？再有，如果1000畝土地，只開發了10畝，其餘的990畝算不算閒置？等等這些細節還需進一步明確。 第二，標準過於嚴格。原來的政策是閒置兩年的土地要無償收回，在“國六條”中加入了一條：“閒置一年不滿兩年的土地要收20%的閒置費”，這次國務院文件又加了一條：“對閒置的土地要徵收增值地價”，政策看起來一次比一次嚴格，但是往往越是嚴格，執行起來越難。現實情況是，連第一條基本政策都執行不了，有的開發商囤積的土地足夠開發20年以上，這說明不是政策不嚴格，而是太嚴格了，已經到了無法執行的地步，反而造成了大量土地的囤積和資源浪費。 我們在政府的網站上沒有發現新下發的文件 《上海證券報》於祥明：有媒體分析這次國務院頒布的限制囤地的文件，對上市的房地產公司沒有影響，你如何看？ 潘石屹：政府的政策應該是對所有企業一視同仁的，不能因為是上市公司，就不執行國務院的政策。這些年我們看到“囤地”現象最嚴重的不是非上市企業，這些非上市企業資金有限，一般都會量入為出，有多大的銷售量就購進多少土地；而上市公司因為資本市場有對土地儲備的追逐和激勵，恰恰越是上市公司越拼命地囤積土地，以滿足資本市場對土地儲備的要求。另外還有一些準備上市的公司，也先要囤夠大量土地，才能上市。 對一些上市公司“囤地”的情況，我們根據他們的公開年報，做了一些簡單分析，上市公司的“囤地”現象非常驚人。按2008年這些公司“開發”的建築面積計算，它們的囤地規模，最少的也在20年以上，最多的超過100年。 減少“囤地”的關鍵點在於讓資本市場對上市房地產公司土地儲備的期望和標準，回歸到中國法律的框架里來，回歸到國務院頒發的政策範圍里來。 《新京報》張家齊：SOHO中國在業界一直以不大規模囤地而成為另類，在這項政策的執行層面，您有什麼好的建議嗎？ 潘石屹：在過去三、五年時間，我們看到囤地現象愈演愈烈。有些“囤地”是根本無法開發的土地，遠離城市，沒有基本的市政條件和基礎設施，成了報表上有多少千萬平方米土地的數字遊戲而已，造成了社會財富的巨大浪費，土地在浪費，囤這些土地的錢也在浪費，並沒有真正花在需要的地方上去。上市公司大量“囤地”受資本市場的追捧，開發商就會在土地上投入更多的精力、時間和金錢，而投入在規劃、設計、建設上的精力就少了很多，不能把主要精力放在本職工作、產品建設上來。在房地產行業中，少圈地的反而成了“另類”。在這些行業的潛規則面前，我常常在想，在2008年8月份“毒奶粉”事件被公眾揭露出來之前，如果作為一名奶製品行業的企業家有勇氣站出來，揭露當時奶製品行業的潛規則，向社會說明在奶源上有人加了“三聚氰氨”的毒品，他才是真正值得尊重的企業家，比擁有多少財富更值得尊敬。再回到國務院對“囤地”處理的政策上，作為正直的企業家應該支持這項政策，但我擔心的是過於嚴格的政策反而加大了執行難度，讓這項政策再次不了了之，“囤地”在繼續，土地的浪費在繼續。能不能先處理“囤地”十年以上的，再處理“囤地”五年以上的……等等，依次逐步解決，讓政策得以執行下去並真正發揮效力。 《京華時報》魯歡：9月26日國務院新出台的對“囤地”處理政策對房價和房地產行業有什麼影響？ 潘石屹：我們看到的是國務院2008年1月3日下發的文件，沒有看到2009年9月26日國務院的新文件。從2008年初國務院下發的文件來看，如果這項政策能真正執行，會讓房地產行業真正把精力放在建房子上，而不是浪費土地，在土地儲備上做遊戲，對行業健康發展有很大好處。 這些年房地產公司圍繞土地問題出現很多怪現象。幾年前，有兩家開發商在同一地段各拿了一塊土地： 一家開發商建了房子銷售出去，沒有賺多少錢；另一家開發商，囤着地，什麼事也沒有干，最後把土地轉讓給了別人，賺了許多錢，比前一家開發商賺的錢多許多倍。 還有一個例子，在北京，一個開發商在一塊土地上把其中一部分開發了，建了房子，沒有賺多少錢；而同一土地上的另一部分沒有開發，過了幾年轉讓給了別人，賺的錢是開發那部分的好幾倍。這些故事在房地產界太多了，每人都可以舉出幾例來。 我的老家甘肅的農民流傳着這樣一句話“養雞的不如倒蛋的”。現在中國房地產行業，建房子的不如囤地的，倒地的。這是不正常的，不僅對行業的長遠發展有害，更是對土地這種寶貴資源的極大浪費。 對房價的影響，主要取決於供求關係。這項政策如果真正實施，會促進一大批房地產商加大土地的開發，從而增加市場上房子的供應量，對降低房價有好處。 SOHO中國土地儲備一直以來堅持兩條基本原則；第一，在合法範圍之內；第二，保證SOHO中國持續的發展。今天SOHO中國這兩條都做到了。 |
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