宋朝的梅堯臣寫詩揭示了窮人和富人的住房的差距，讓後人也自愧不如：“陶盡門前土，屋上無片瓦。十指不沾泥，鱗鱗居大廈”。

 

窮人和富人的截然不同的兩種住房生態鏡像，總是能夠引起軒然大波。圍繞着這個問題，在中國的房地產發展過程中，總是圍繞着一大主題在爭論：就是房地產市場制度安排的公平和效率問題。

 

在效率問題上，房地產具體爭論是要不要二次房改甚至土改。這個爭論已經持久，主要是發現現行的房地產市場的制度安排缺乏效率，造成資源和財富的浪費。比如說，一些房子本來不用拆，但這個地方地皮值錢了，很快就會拆掉，中國的城市總是換新顏，舊有的除了重點古蹟外，都難免遭到“推倒重來”的厄運，這或許是財富的極大浪費，也可能是在大規模地清除我們“歷史痕跡”。二次房改到底要不要進行呢？筆者認為，現行的市場安排雖然還存在一些問題，但是這些制度帶來的效率還是可以的，如果能夠局部改進的話，會更好。那種一看到市場遇到了難題就想回到“政府管制”的時代，就是“幻想三古時代的美好景象”一樣虛無，開弓沒有回頭箭，既然我們要考市場來安排房地產制度，那就得干到底，以前的政府主導下的福利分房體系不僅僅讓政府官員疲憊不堪，也讓內部矛盾更加激化。現在人維權意識很強，還按着原來的按着輩分、資格、權力分房，只能增加社會的矛盾。而且，現在政府對於房地產市場的干預往往也使得房地產制度失靈或者架空，一項法律還不如一項政策管用，造成了房地產市場好的時候人人都怕熱得“自焚”了，冷的時候，差點沒被整死，2008年大部分的房企都陷入了死胡同，半隻腳都踏進了墳墓。

 

什麼是效率，空談效率沒有用，在房地產這個具體領域來說，是這樣的一種狀態，在現有約束限制下，如何真正的多快好省地滿足老百姓住房需求。這個多快好省不是吹的，而是真正的又多又快又好又省。重點要強調約束條件，沒有約束條件或者不理約束條件大談房地產如何儘快滿足老百姓的住房需求簡直是愚不可及。現在很多人談房價問題總是以願望替代現實，事實上，這個世界上從來沒有想怎麼就能怎麼樣的好事。

 

在房地產市場的公平問題上，問題最多。“陶盡門前土，屋上無片瓦。十指不沾泥，鱗鱗居大廈”。這首詩很直觀地描述了窮人和富人之間的住房差異，這背後的造成的原因我們這說了，但說這種現象是不是不公平或者公平呢？

 

筆者對公平的理解有三個層次：第一個層次是首先要承認規律，這是最起碼的。很多人不承認規律，認為同一、無差異才是公平，這是大鍋飯證明是錯誤的，我們用了血的教訓才發現，真正的公平是要承認人和人之間有差異，能力、學識、先天條件、財富繼承以及歷練都是不同的，不承認這種差異就是無視規律。這種情況下，只能導致人人都不願干的後果，如果一項制度是這樣安排的，這項制度就很危險。制度存在的目的就是節省調節的成本，而這種制度安排無效率使得這種制度下的人財物全面受到壓制，根本無法有效地增加財富，大家都想着如何分家產，不想着如何掙家產。住房問題也是一樣，不承認差異不行。有人住豪宅，有人住瓦房，這些現象本身並不能說明這件事情公平不公平，在其背後隱藏的財富來路公平與否與房地產無關。

 

第二個層次是要滿足大多數的人利益。這一點不用說了，因為我們中國人一談及公平就是這個層次上的。確實，雖然承認住房有差異，但不能差異太大，這種差異太大是指，窮人無片瓦，無論你提供廉租房還是什麼房，得讓最底層的老百姓有房住，不一定要產權給他們，產權給他們政府受不了，其他納稅人也受不了。但最起碼需要讓他們有房住，可能條件稍微差一點也行。

 

第三個層次的公平是需要最大限度的減少因為實現這項制度導致一部分人利益受損的程度，也就是少數人的利益也得最低保護。十個人中就九個人同意就可以沒收剩下那一個人的財產，這是野蠻“民主”，也是最具欺騙性的公平，這根本不叫公平，這叫集體損人利己。有些時候，確實為了保證整體利益，而不得不傷及一小部分人的利益，那也得在其他方面給予對等補足或者讓其損失減少到最少。房地產市場有其內在規律，不是因為你要買房你嫌房價高就得降，也不是因為你買了房不希望房價降房價就不降。喜歡拿大部分人的利益藉口來剝奪少數人的利益的，只能是陰謀家幹的事，而不是搞市場按規律辦事的。我們民族對於這種記憶太深刻了，比如古代很多陰謀家都是拿這個來剝奪老百姓的財產的，今天你可能是大部分的一員，明天你就可能成為那些倒霉的少部分一員，最後是皇帝們得利，官員們得利，明朝最後官方的稅收都不行了，財富都被貪官通過地下暗流給劫掠光了，地上國家財政的在明處的河流越流越少，最後國家財政崩潰，天災沒錢救災，打金人沒錢打仗，自己敗在自己的手裡。

 

房地產市場的效率和公平問題，確實是評價我們現在房地產市場制度安排的優劣的標準，但現在很多問題還沒有完全展開，只能等到問題完全展開，我們才能真正的解決這些制度問題和住房問題。