彭澎

 

08年底在寫年終稿時，被多家媒體要求預測09年樓價，在各種悲觀的判斷中（有人甚至說了幾次有開發商要倒閉了），我認為09年將是冰火兩重天，樓價在上半年會見底。事態發展果然不出所料（有關內容附後參考）。

09年底又被各家媒體要求預測，我的基本判斷是“前高后低”，即上半年繼續維持高位，下半年步入調整。雖然之前已經在多篇文章中說明了理由，在這裡再補充一下：

首先，政策拐點已經形成是確定無疑的。“國四條”為代表的一系列政策不用多說，連被認為與開發商有共同利益的地方政府也在出台一些抑制樓價的政策就更值得關注了。如廣州市政府宣布，土地閒置費不再按月計收，而是按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性徵收。顯然，一方面，通過亞運城出讓創出255億元天價的“中國大地王”享有巨額土地出讓金的同時，另一方面也絕不容許囤地牟取暴利，顯示政府在開發商與居民之間尋求平衡。中央政策與地方政策結合起來將對開發商形成較大的壓力，而我認為二三季度之間中國將開始新一輪加息周期。當然，07年六次加息也沒能把樓價打壓下來，還是托金融危機加壓使市場出現拐點。因此，上半年樓價還可能挺一陣子。

其次，市場拐點在上半年拉鋸博弈中形成。政策面轉向，但開發商在09年大喜過望，收穫了沒有預料到的驚喜，大多不差錢，有本錢與政策博弈，起碼可以抵擋好一陣子，因此，哪怕是成交量減，房價是一時半會降不下來的。所謂“百年一遇”的金融危機都熬過來了，經濟剛剛開始回升，房價豈有下降之理？但中央政策還有另一面，即大量興建保障性住房，如廣州市宣布開建經濟租賃房，門檻下降到“夾心層”和大學畢業生都可租住；限價房也可能重出江湖，對中等收入群體也是一種分流。如此，即使房價不調，也只能是抵抗。

再次，泡沫論重新引起各方重視形成輿論壓力。國際上有觀點認為中國樓市泡沫可能導致美式房地產崩盤，認為中國貸款買房創下歷史新高，開發商拼命地搶占地盤，在荒無人煙的地方也造出了新城，許多有經濟實力的人都會購買兩套房子。雖然中國市場對中高檔房的需求很大，但房租已經開始下降表明真實需求已與供應有了差距，這是泡沫形成的標誌之一。更可怕的是製造業者都開始不務正業，轉而進軍房地產了，圖的是賺錢比干實業快，這是泡沫形成的標誌之二。據最新數據，09年11月金融機構外匯占款增加372億美元，比當月貿易盈餘和FDI數額之和多出160億美元。這筆外匯初步判斷與熱錢有關，而熱錢主要流向股市和樓市，這是泡沫形成的標誌之三。加上原先我分析提到的房價收入比等，房地產泡沫已經比較明顯。雖然有一些開發商和房地產業界人士一廂情願地（也可能是不負責任地）吹高房價，但也有王石等較為清醒的開發商已經感受到泡沫的出現。

由於中國的特定情況，估計在政府的調控之下，通貨膨脹預期可能管理得較好，前提是樓市和股市瘋漲受到抑制，實現軟着陸，如此，下半年有所調整，也可能是溫和型的調整。畢竟元旦行情已經看到有開發商重新玩上了打扣的把戲，甚至在廣州有半價銷售別墅之舉，多少有應景的味道，但也可能是順勢而為。更重要的是，半年前有“半價銷售”的樓盤嗎？