作者：謝盛友
中國房地產怎麼了？中國的房地產的根本問題是，北京政府把房地產作為經濟發展的指標，而不是作為福利社會的指標，這完全違背了胡錦濤的「和諧社會」方針。

    　溫家寶去年12月27日在接受新華社專訪時對中國樓價飛漲表示關注，並明確說囤積樓盤和地盤以及哄抬房價是非法行為。他承諾政府將「採取措施抑制投機」。還說「只要政府有決心解決這個問題，而且不是頭痛醫頭、腳痛醫腳，……中國的房地產有一個穩定發展的局面，這是可以做到的。」

    　房地產直接關係會和諧

    　根據中國社會科學院的最新調查，泡沫和空置房平行存在，而中國大陸85%的家庭無力購房。對北京、上海和深圳等大城市的調查，房屋空置率已經遠遠超過10%的國際警戒線。在不少地區，甚至已經達到50%以上。同時，房地產占GDP的6%，四分之一的投資在房地產行業。政府把房地產從一開始就認定為經濟增長的一個最主要的來源，而忽視了房地產本來就是一種特殊的社會產品，因為房地產本身直接關繫到人民的直接福利，換句話來說，房地產直接關繫到社會的和諧穩定。

    　反觀戰後德國政府把房地產作為國家社會政策的一部分，而不把房地產看成是其經濟增長和發展的一個重要資源，房地產對GDP的貢獻不是德國政府的首要考量，民眾的居住權、「和諧社會」才是德國聯邦和地方政府的最大考量。

    　德國房地產市場能夠健康發展，根本原因是法治制度保障了公民的私有財產，而且社會市場經濟制度使德國成為「和諧社會」。政府通過國家規畫，保障基本的住房供求平衡，並通過鼓勵建設出租房、鼓勵自建房等方式，實現住房市場的多種供應。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，都有長遠詳盡的建房規畫，住房建設依人口需求而定。德國目前約8200萬人口，約3800萬戶，而住房總數達到約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。目前德國人均居住面積達41平方米，另外由於德國人口老齡化等影響，孩子成年後搬出父母家，或夫婦雙方一方去世，人均居住面積還在呈上升趨勢。

    　德國房價長期保持穩定

    　德國的社會福利住房是在政府的資助下，由個人、非營利住宅公司、教會、自治團體建造，向多子女家庭、殘疾人、低收入者以及養老金少或領救濟金的居民出售或出租的住宅。聯邦法律規定，對於因經濟收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子多等原因導致找不到房子的家庭，政府有提供社會福利住房的職責。

    　根據法律規定，在德國居住者（外國人也算）若家庭收入不足，有權享受住房補貼，房租補貼的資金由聯邦和州各承擔50％。德國的住房儲蓄制度也值得借鑑，它是為實現購建房籌資而形成的互助合作融資體系，主要有以下特點：一是先儲蓄、後貸款（也可以同時進行）。二是貸款利率固定、低息互助。三是政府實行儲蓄獎勵。此外，政府對住宅價格的有效調控以及相應的住宅價格穩定，保證儲蓄的住宅購買力不發生大的變化。

    　另外，德國稅務上在購房建房方面給以很大的免稅政策，以鼓勵私人建房，鼓勵私人按市場價格購房。

    　德國戰後曾經是一個房荒非常嚴重的國家，發展到今天，住房供應充沛，其成功經驗，的確值得我們中國人借鑑。

    　（作者為歐洲《European Chinese News》出版人）
《中國時報》