作者：青青

進入2010年，樓市開始消停了。當然，消停的背後硝煙依然滾滾，大怪獸不甘心束手就縛，南京杭州等地方政府紛紛出台托市政策和中央唱起對台戲

。中央vs地方，一直是中國樓市的兩個閥門，一個關門，一個放水，都忙得不亦樂乎。

從中央的層面看，調控是必需的。當房價威脅到總體的穩定和發展，那麼樓市是可以放棄的。當然，放棄多少還要看有沒有別的行業可以頂上。如果

經濟迴轉，那麼樓市價格降一些可以減少對資金的吸引力，可以促進其他方面的消費，可以得到老百姓的鼓掌認可。反正地已經賣出去了，要跳樓也

是開發商的事情了。至於說銀行──只要不是崩盤，真的捨得不還月供讓銀行收了房子的是少數。人只有在絕望的時候才會走絕路。只要整體經濟面

向好，人人有工作，收入還能漲，大家就會選擇咬碎鋼牙和血吞。所以經濟發展是最重要的。只要經濟形勢向好，2010年打壓樓市的主旋律就不會變

。當然，經濟不理想，樓市這跟上吊繩子就還得拿來將就用一用。

在這樣的一個形勢下，樓市投資是否還可以進行？怎麼判斷時機？咱們一個一個看。

四合院兒

早幾年四合院兒漲得很厲害，2009年反而沒有太漲。我覺得這倒反而說明四合院而這種小眾產品被炒作的餘地小，所以價格基本反映了本身的價值。

四合院兒承載了老北京的文化底蘊，位置又往往是核心，所以其價值是不言而喻的。你可以在五環外自己花幾萬塊錢蓋一個四合院兒，但是你沒有辦

法把周圍的胡同兒也弄過去。你能copy形，copy不了神。四合院兒這種不可複製性和稀缺性導致增值是必然的。即便遭遇危機，恐怕也不會有什麼漏

兒能撿着。

同時四合院兒還有一個特點就是商務功能。和別墅不同，四合院兒很多被改建成了精品酒店或者會所，收益很不錯。這也使得四合院兒的投資功能明

顯強於別墅。

四合院兒的缺點就是有幾個局限性，比如交通、停車、水電等，改建費用很高，而且有些位置不好不能解決交通問題那就根本沒法使用。不過這個問

題也正好阻擋了投機客的腳步，使得四合院兒的市場能夠依照其本身的價值而運行。這類物業我覺得只要位置好，幾個硬件的問題能夠克服，那麼價

格不是問題。

別墅（雙拼疊拼之類的山寨別墅除外）

中國真是個神奇的國度。2006年就限制別墅用地了。而且國家規定拿地2年不開發就要沒收。可是時光飛逝到了2010年市面上還有獨棟別墅項目入市。

這說明要不是拿地超過2年沒開發，要麼就是2006年之後拿的地或者改的規劃。所以別墅荒嚷嚷了好幾年，到目前還沒有出現。不過越賣越少是個總體

的趨勢。

當然，總體來說別墅的供應量還是在逐漸減少的。而隨着中國的發展，財富階層會越來越多。中國人對於房子，對於“接地氣”的追求，使得別墅成

為財富階層的終極追求。“終極追求”四個字值得好好注意。這說明交通便利，位置優越的品牌高檔別墅保值能力肯定高於中低檔別墅。貴的會越來

越貴。越貴越保值。

再一個變化就是別墅的收藏價值高過了投資價值。別墅的單價其實不算高，特別和現在的公寓一比真的很謙虛。但是別墅面積大，買個順義新城的別

墅都要5、600萬，5、6環之間順義奧北要千萬起步。這樣的房子如果出租得租多少錢？怎麼也得一個月5萬吧？可租客覺得貴，房東還不樂意呢！經濟

不景氣，各大企業高管的房租補貼不升反降，還有走包乾兒的，能租別墅的現在都往聯排或者公寓去了。老外確實都喜歡住別墅，不過欲望是隨着荷

包變化的。派駐東京香港的不都窩在小公寓裡麼？北京的別墅也要和他們揮手再見了。

博升值呢？是一個投資的思路。不過別墅的問題在於你要買，它肯定越來越貴。你要賣，一時半會兒還真不好找買家──變現能力差。尤其在別墅的

投資性越來越低的行情下，買別墅的人要麼是為了自己住，要麼就是買了放着占個地兒──所謂收藏。這些買家大多數對於品質會比較挑剔，不太會

為了些許價格的優勢而降低要求。所以如果房子不夠好，要賣還真費勁。這麼大一個不能出息的傢伙空放着，那就不是資產而是債務了。所以呢，如

果有買別墅自住的打算，看到合適就出手吧，降價的那一天恐怕不容易等。更何況2009年別墅市場的漲幅遠遠小於公寓，也就是說水分少很多，要擠

也沒太多泡沫。如果想買別墅投資，那建議還是買公寓吧。

高檔公寓

2009年高檔公寓不是一般二般的風光啊！撒丫子瘋跑，價格方面全面超越別墅。從歷史看，高檔別墅和高檔公寓的單價一直都是勢均力敵的，可是如

今北京高檔公寓已經全方位衝擊4萬價位了，高檔別墅還基本在3萬這兒貓着呢！2009年12月，北京中央別墅區核心位置的二手別墅還有600多萬的價格

，300多平米的獨棟別墅還帶個院子。這個價格在城裡也就夠買一個100多平米的三居。

漲得多，用物理學的話說就是勢能蓄得比較多，要跌起來動能也會比較大。當然，不是說高檔公寓就成雷區了。高檔公寓之所以高檔，其實關鍵還是

在於它的投資價值。投資價值在於賣點──商務、教育、景觀等等。越是接近這些核心價值的高檔公寓，越具有投資價值和保值能力。而一些位置比

較邊緣，也沒有核心競爭力的高檔公寓在樓市波動的時候風險最大。

總體來說我對2010年上半年的高檔公寓不樂觀。但是總體形勢不好不等於沒有機會。核心地區的品牌樓盤還是可以關注的。比如說CBD東擴，就可以多

關注該地區的旗艦樓盤，比如金地國際，華貿等。

對於高端住宅來說，不管是公寓還是別墅，品牌非常重要。品牌代表市場對於這個開發商和樓盤的認可，這個東西不是一天兩天可以改變的。比如說

讓一個以偷工減料著稱的發展商去開發一個霄雲路8號的高檔盤，其質量就很值得好好論證一番。要買，就要買好的。這是高檔物業投資的不二法門。

普通住宅

普宅主要是為了自住，是給廣大老百姓準備的。這部分人對於價格很敏感。所以普宅不是很好的投資對象。如果是為了自住，也不要在觀望情緒很濃

厚的時機入市，以免未來在出租和出售的時候陷入被動。買房類似於買股。即便你沒有買到最低點，但是在上行通道入市，比在下行通道入市，掙錢

的可能性要大得多。所以沒有把握的話不如等等，看到樓市有些起色了再出手。樓市比較適合笨人，因為它的變化是以周，甚至月為單位的。你有充

分的時間好好考慮，細細琢磨。對於老百姓來說，和錯過相比，犯錯更加要命一些，因為代價可能是你20年的貸款生活。

普宅大戶型是保值能力比較弱的產品，與其說它是投資品，不如說是消費品。地處郊區的大戶型保值能力尤其差，可以說是樓市投資品中保值能力最

差的形態。所以除非是自住，能夠滿足對於舒適性的追求，投資的話對這類產品要慎重考慮。與其買一套郊區的大戶型，不如把錢分開了買成兩個小

戶型，投資回報要高得多。

對於很多人熱衷的去燕郊、廊坊之類的地方買房投資，我深深地表示不理解。如果是出於經濟實力和自住需求，那麼可以理解。但是如果是為了投資

，請你清醒一下吧──你去看看在那裡買房子的有多少是去投資的？一個只有投資者沒有客戶的市場是一個什麼市場？有可能掙錢麼？再說不論離北

京多近，那不是北京。那不是北京政府能夠或者願意通盤考慮一起發展的！它是河北政府說了算的！與其買燕郊廊坊的房子，不如去買北京遠郊區的

房子，發展潛力會超過河北的這些地區！

普宅小戶型是不錯的投資對象，不論市區還是郊區都有市場需求。小戶型要注意的是交通一定要方便，尤其是要有地鐵、公交等，周邊的生活配套也

要方便。如果靠近寫字樓群、學校、大型市場、物流中心、交通樞紐就更理想了。90平米以下的小戶型投資門檻低，回報比較有保障，是適合資金不

多的投資者的選擇。當然鑑於目前行情不是很好，投資需求應該以觀望為主，謀定而後動，以防財產受到損失。

酒店式公寓

北京市場上的酒店式公寓供應量一直不是很大。最近幾年因為一直肢解着供地，很多地塊只能蓋一棟或者兩棟房子，開發商就只好走酒店式公寓的路

子。酒店式公寓的客戶對象主要是商務群體。所以距離商務中心一定要交通便利。另外，酒店式公寓主打服務，所以開發商和物業的品牌非常重要。

酒店式公寓因為格局的原因，只適合出租不適合自住，在目前的租售比的市場上來說不是很有吸引力的物業產品，不值得推薦。

（作者青青，新聞學碩士，曾經在媒體工作三年，後進入國際機構任職至今。專業是舞筆，興趣是看房。因為不是職業房蟲，不參與房地產倒買倒賣

──缺錢，所以自詡為房地產票友。看盤10年，實地踩盤不下100，買房兩次，參謀購房無數。願與各位切磋看房心得。