[提要]對於外人來說,這的確是一個難解之謎。《第一財經日報》特約請房地產行業知名律師張捷先生,闡述他理解的炒房團利益鏈條。張捷先生曾經擔任北京房地局有關機構的律師,同時也是北京房地產界知名樓盤現代城、籃堡、金地等第一大

　　股東的私人律師,在房地產行業頂端從業多年。

　　對於外人來說,這的確是一個難解之謎。《第一財經日報》特約請房地產行業知名律師張捷先生,闡述他理解的炒房團利益鏈條。張捷先生曾經擔任北京房地局有關機構的律師,同時也是北京房地產界知名樓盤現代城、籃堡、金地等第一大股東的私人律師,在房地產行業頂端從業多年。

　　在張捷看來,炒房團的核心是幕後的操盤手,其最核心的運作機制,是在房地產開發商資金鍊條進展的背景下,以某種方式為房地產開發商提供民間融資,賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。

　　張捷先生闡釋的運作邏輯,超出我們簡單理解的炒房團運作模式。本報特刊登此文,呼喚更多的行業討論。無論文中所談到的現象具有多大的普遍性,都應該採取措施,從源頭上杜絕此類投機運作方式,釋放炒房團獲取的巨額利益,真正給高房價下調創造空間。

　　只有從資金鍊條出發,才能真正看懂行業的秘密。

　　據筆者了解,屬於游資性質的“炒房團”,其資金規模巨大。但市場對於其運作模式、盈利結構並不明晰。台前的角色往往只是借用過來充數的普通農民甚至挖煤工人。炒房團巨額資金的幕後操盤手,則脫離於公眾的視線之外。

　　真正的富人是非常低調的,不會招搖過市,甚至不想讓那麼多人知道自己的家在哪裡,他們都擁有自己的職業,並且非常繁忙,根本沒有時間各個城市往來去炒賣和管理房子。

　　炒房的利潤來源

　　幾乎所有人都認為炒房團的利潤來源於房價的上漲,但這一假設本身就直接低估了房地產開發商的智商——這意味着開發商的“賤賣”。

　　即便是在大牛市中,如果認為炒房團次次都能準確判斷各個地區和樓盤價格的上漲下跌,也是太高估了炒房團的智商。

　　在這樣的博弈中獲取暴利並不容易,且風險巨大。更何況在計入稅收因素後,這個遊戲可能演變為零和博弈或負和博弈,也就等同於賭博了,這絕對不是大規模炒房團賺錢的常態。

　　炒房團真正的利益來源,是房地產開放商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%,加上各類手續費不超過10%,但民間信貸利率一般是月息2%~5%,還要以複利計算。綜合到年息,最高能超過100%。

　　在房地產整體信貸政策緊張的背景下,我國地產行業開發商實際上長期處於開發資金嚴重緊張的局面,因此往往不得不尋求民間信貸並忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。

　　在這個背景下,開發商是希望能夠儘早出售房子並回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍,其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。

　　可以說,正是開發商高額的融資成本,才產生了期房與現房的差價,以及開發同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質不僅僅是房價的上漲,更是資金成本的反映。

　　對於開發商而言,炒房團實際上起到了資金來源的角色,炒房團所主要獲取的確定的收益,也即是此利差部分。這是認識問題的關鍵之一,後面的內容是介紹如何實現這一點。

　　開發商需要炒房團

　　辦理假按揭套取銀行貸款,這曾經是過去多年房地產開發商解決資金壓力的慣常做法,但風險極大,而且監管也越來越嚴。尤其是限購二套房的貸款政策出台以後,找願意假按揭的人也越來越不易。

　　但開發商的資金需求依然存在,而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫,這就給炒房團留下了空間。

　　實際上,炒房團也是在套取銀行資金,但開發商對此沒有任何法律責任,都是由炒房團承擔。而且,炒房團也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查,走的是正規渠道,也沒有給銀行和律師行賄,在形式上符合法律政策,銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責任問題。

　　很多人會問,開發商需要資金,為什麼非常希望和炒房團合作,而不是直接先期降價賣給公眾?這裡有幾個複雜的原因。

　　其一,部分房源的降價出售會令市場不容易接受後面的再漲價。儘管政府要求開發商不得捂盤、不得惜售,但是開發商只想低價出售部分房子以得到所需的資金,而其他房子是要高價出售的。因此開發商絕對不會接受低定價導致房屋被一搶而空的結果。更何況有的地方政府還制定了開發商不得中途漲價等規定。

　　其二,實際上最主要的原因在於:即便低價公開賣出(部分)房,開發商也不能迅速收到賣方所得資金。

　　地產業界的讀者會很清楚,非地產業界的讀者也很容易想清楚,只要你的開盤價比較低,很多人就會“打招呼”找到開發商“留房”。房地產的開發過程中要蓋上百個章,每一個拿章的人都會有類似的要求,要求留一兩套房子。

　　打了招呼就不能再出售了,但是他們不會立刻給開發商房款,而是要等到房價漲了很多後賣出,再支付房款。

　　這樣的結果不算是索賄受賄,因為成交價就是開盤價,是“市場價”成交,賺的錢是打招呼人可以解釋的“投資房產”的收入。這種投資是旱澇保收的,房價沒有漲或者跌了,他再說一聲“不要了”,風險就被轉嫁給了開發商。更有甚者,在房價上漲以後,還會有大量的人找各種關係,要求開發商以開盤價把房子賣給他。

　　打招呼要求留房的人實際上也有一個底線,就是不會主動要求開發商按照低於開盤價的價格(起碼不是低很多的價格)賣給他房子,因為那樣會有索賄受賄的嫌疑,不是“正常投資房產”。

　　正因此,開發商是絕對不敢以低價開盤,而引發這些打招呼要房、留房人的想法的。

　　正因此,開發商會希望和炒房團合作——定一個較高的開盤價,但立即以很大的折扣賣給炒房團(有時甚至是五折、六折),而且只賣出開發商希望賣出的數量,其他高價開盤的房子就慢慢地賣。

　　如此合作的直接結果是高開盤價、開盤高成交量,這會直接影響市場心態,給開發商和炒房團帶來更大的利益。

　　鏈條一:炒房團哪來的錢?

　　炒房團的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。

　　實際上,炒房團的主角們並不是真正的初始資金出資方,或者說只是小部分資金的提供方。更多的是私募帶資管理和操盤手團隊操作,而炒房團的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”的主要任務一是前台露面;二是以他們的身份套取銀行資金。

　　這些“演員”主要來自富裕地區的農村,操作者和村委會聯合起來組織村民,並像傳銷一樣洗腦,把他們包裝成為有錢人,培訓他們的言行以應對銀行等部門的審查。

　　套取銀行資金是關鍵。炒房團要獲得足夠的銀行貸款,首先要讓銀行認為這些人是有錢人,能夠有足夠的資金去還貸。因此這些人就被包裝成為有錢人,穿上各種名牌,還要編好發家故事,市場上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源於此。

　　這樣的炒房團的組織結構一般以村莊為單位,因此這些人彼此緊密團結,村委會等出具證明、文件也更方便。

　　炒房團初始資金是用來提供貸款首付的過賬資金。這部分初始資金不需要很大,因為可以一個人一個人過賬。

　　對於炒房團而言,由於其獲得的實際價格只是開發商公開售價的五六成,因此在得到銀行按揭信貸之後,炒房團實際上連首付都不用以自有資金支付,而月供資金也可以從銀行套取。

　　鏈條二:怎樣撤出?退房!

　　炒房行為最終成功的關鍵是房屋要能夠出手,順利退出才意味着真正的成功。

　　從我國的政策,尤其是稅收政策來看,炒房行為的成本看似是很高的,尤其是不足兩年的房子。而且炒房團人數眾多,又是異地炒房,對於有關房屋的管理也很難,拋售會很困難。那麼炒房團如何退出?

　　這就要依靠開發商進行協助——退房。

　　一般來講,炒房團都會和開發商簽有退房協議,他們隨時可以退房,開發商也可以隨時將房屋再出售。採取這一辦法最大的好處就是大大規避了稅收,因為退房不需要交任何稅款。由於是以開盤價的低折扣價格買入,退房意味着炒房團可以直接鎖定利潤。

　　這樣的退房操作一般是在期房交房、開發商撤場之前。因此,實際上,炒房團持有房屋的時間一般也就這麼長,往往不超過一年半,而收益一般是房價的30%。

　　房屋真正的銷售都是通過開發商的銷售團隊或者專業的房屋銷售公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發商還留有的房子就會一起賣,進行混合銷售。這樣,真正的買房人根本不知道自己所購買的是炒房團的房子還是開發商的房子,挑中了一套炒房團的房子,炒房團就退這一套,在購房者眼中是與直接購買開發商的房子沒有區別的。這樣的結果就是退房率超高,北京出現不少樓盤顯示的退房率居然超過100%,也就是所有出售的房子被退過一遍,這背後就是炒房團的功勞了。

　　炒房團的每一個環節都經過了專業人員的實戰演練,絕不是書齋中專家的紙上談兵。

　　鏈條三:建安公司入伙避稅與提現

　　開發商與炒房團的合作還有一個更高的等級,就是在建築安裝(下稱“建安”)成本領域,幫助房地產開發商規避高額稅收。

　　中國房地產行業的相關稅收是非常高的,土地增值稅是增值部分的30%~60%,所得稅是25%。要是走正規手續,怎麼算稅收也在50%以上。因此對於房地產開發商而言,避稅成了問題的關鍵。

　　建築公司的意義即在於此,因為在房屋開發過程中,只有建安成本可以在增值稅中扣除,其他的銷售費用、管理費用、財務費用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除,只能在所得稅的稅前扣除。另外,建安的營業稅也是非常低的,只有3%,加上附加費用也就是3.3%,比普通5.5%的營業稅比例要低不少。建築承包最後的收益所得稅一般是核定的定稅,比例也很低。

　　操作鏈條是這樣的。炒房團的操盤手會與開發商簽署一個工程承包合同,開發商以建安費用把墊付的首付收回來,在開發施工中轉包一手。

　　尤其是有裝修的精裝房更容易做高建安成本,因為施工質量不同,價格可以有天壤之別。筆者所知的有每平方米不足2萬元售價的房子,開發商的裝修標準做到了驚人的8000元。通過這樣的操作,開發商可以直接享受稅收上的好處,因為土地增值稅稅率是從30%至60%累進的,在建安成本大增以後,原來按照百分之五六十徵稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進行徵稅了。

　　雖然建安公司也要有利益(其中包括1%~3%的承包管理費),但是經過這一騰挪,從建安公司得到的錢是把開發商的企業賬戶和支票按照承包費用的合法途徑變成了個人賬戶的現金。

　　在中國,資金從企業賬戶到個人賬戶是一個大問題,對於類似炒房這樣動輒超過百萬的現金流動,央行反洗錢部門也是篩查監管的,而經過上述操作,不但解決了這一問題,而且使得政府在各種統計之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費,就等於是一個支票提現費用,在中國的商業環境下,這相當於把支票兌成現金而支付給錢莊的費用。

　　炒房新模式與海外熱錢

　　在國家政策不斷變化的背景下,炒房團的操作形式也在與政府政策博弈的過程中不斷地發展變化。

　　民間高利貸的參與是炒房團的新形式。這樣,炒房和給開發商提供資金二者就結合起來了。向開發商放貸的高利貸者要求開發商以打折扣的房子還貸,炒房團則在開發商沒有正式銷售許可來套取銀行資金的時候為開發商提供資金,雙方的結合使得社會游資進入炒房領域。

　　給開發商放貸,需要安全而且受到法律保護,如果崩盤清償,放貸方能夠優於銀行等機構拿到款項。要實現這一點,還是需要藉助建築公司,因為按照我國法律規定的解釋,建築款項的清償順序是優於銀行抵押的。

　　許多人知道,建築公司給開發商墊資是一個潛規則,但一般理解的是“軟墊資”,而不是“硬墊資”。所謂軟墊資,是靠建築公司拖欠民工工資和材料商貨款來實現,但這種軟墊資是很難跨年的,因為建築公司要給民工和材料商結賬,而房地產樓盤的開發建設卻難以在一年內完成,尤其是北方冬天的好幾個月都會因上凍而難以施工。這樣,開發商和建築公司還是有資金缺口,這就需要高利貸的介入了。

　　高利貸介入的途徑,就是實現這些資金真正的“硬墊資”,歸還高利貸則是以房子頂替工程款。

　　如此一來,這樣高利貸資金進去,再以建築費用出來,還可以讓銀行看到了開發商的“自有資金”,使得開發商能夠合乎政策地取得銀行的開發貸款。尤其是在開發商自己是“空手道”的情況下,更需要此類高利貸資金的“硬墊資”式參與。

　　一言以蔽之,這類新模式就是炒房團在前期參與房地產的開發,其提供的是相當於三四成房價的前期資金,得到的是一個重要的回報條件——在購買房子時不用付房款,餘款等到房屋賣出之後再與開發商進行結算。

　　因此,在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以後,炒房團也可以新方式炒房了。這樣的開發商與炒房團利益上的各得其所,是新時代的新發展。

　　這裡還有一個關鍵的因素,就是炒房團賺取錢財以後,尤其是操盤手賺取了巨額財富以後,這些錢基本上都要逃往國外進行洗錢。但是同時,由於人民幣升值壓力以及資產市場的吸引等等,很多境外熱錢試圖進入國內,這樣就產生了一個新的鏈條——與各種對沖基金運作類似的內外貨幣對沖,即國內的人民幣炒房利潤直接在國內以現金形式給了海外熱錢的所有者,而海外熱錢直接把美元轉到炒房者的海外帳戶。

　　這種地下交易由於不涉及銀行國際清算系統的進出,外匯監管部門根本無從發現。悄無聲息地入境以後,熱錢也有很多參與到房地產市場的炒作,而熱錢與炒房團的合作也使得大額的熱錢資金隱匿於眾多的炒房人群中難以被發現和監管。

　　據筆者了解,在限制外籍人士買房的政策出台以後,由於海外熱錢的房產投資需求,這樣的資產置換型互惠操作更加流行。沿海大量地下錢莊充當了這種資產置換的中介。如此這般,熱錢流入國內,炒房利潤也出境洗白。炒房者還以這樣境外的錢為自己辦理海外移民身份,再以外商的身份投資回到國內。

　　炒房團怎樣組織運作?

　　炒房團找目標開發商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經理、總監也不成,甚至總經理也不成,而是直接找到老闆。這是因為知道的人越少越好,否則很多關係戶都會找上門,按炒房團的價格要房子。

　　對於不熟悉的開發商老闆,炒房團會從售樓處職員開始找,但是背後的運作機制是絕對不和職員講的,一定要見到老闆才會說。

　　對職員的說法就是以要大量團購為由要求見到老闆洽談。炒房團一般是找專門的房蟲,他們的職業是倒賣項目賺取佣金,是一群資金掮客。在炒房的利益之下,很多房蟲後來還成為了專業的炒房團中介。

　　最初,炒房團操盤手往往要說服開發商合作,但嘗到甜頭以後,開發商就會主動尋求合作,並且開發商的老闆之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發商的身後買房子,開發商到哪裡就買到哪裡,炒到哪裡。

　　在炒房的利潤分配上,如果是炒房團出資,操盤手團隊至少分三成利潤;如果是私募帶資並操盤,炒房團的“演員”們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成,操盤手團隊會以建築公司的建安費用作為轉錢通道,參與的建安公司也可以有經手金額1%~3%的管理費。

　　炒房資金已經足以影響市場

　　經過多年的積累,炒房團積累了很大的利潤,其足跡也已經遍布全國。

　　筆者在和房地產業界高端人士的溝通中了解到,目前熱點地區50%以上的樓盤都活躍着炒房團的身影,全國的平均數字約為三分之一。炒房團參與的樓盤一般是購買控制15%到30%的房子,所以保守估計,炒房團在樓市中的市場份額應當在5%~10%,這也意味着市場上存在3000億元的炒樓操盤資金。

　　2009年全國住宅銷售均價上漲了約1000元/平方米,漲幅約為三分之一,炒房團關注的熱點地區和豪宅漲幅更高,漲幅一般在一倍左右。因此以 3000億元的總量粗略計算,炒房團能夠得到的利潤應當在1000億~1500億元。考慮到炒房團近10年的積累(尤其是2002年以來的大展拳腳),目前積累已經達到數千億元的規模。

　　這些游資更多以現金的形式存在並分散到個人,因此難以監管控制,但他們的行動卻有嚴密的組織。2009年底中國市場流通貨幣M0為3.8萬億元,現金游資已經在M0中占有巨大的比例,即使對於M1也是大約5%的水平,足以影響整個市場。此外,2009年全年房地產開發投資3.6萬億元,全年土地出讓總價款1.59萬億元,巨額游資已經是房地產市場中不可忽視的力量。

　　這樣的資本力量不受控制,房地產的問題就不是政策上的簡單調控可以解決的。在市場經濟中,資本就是決定性的力量。

　　炒房游資是投機的,但也是政策催生的,這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導。合理的政策應當堵死炒房資金確定的利潤空間,這一目標可以通過信貸政策,即信貸管制的放鬆和緩解融資缺口來達到。

　　從房地產價格以及房地產開發過程來說,土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少,房價可以下降的部分,其實就是炒房團的利潤,這些利潤是可以也應該出讓給購房者老百姓的。