作者:胡萊

  2009年，加拿大什麼最熱？答案一定是房地產。然而要和中國沸騰般的房產熱度比起來，加拿大的房產充其量只是一杯溫水。中國和加拿大的房產市場既相互聯繫，又可相互借鑑，筆者從衡量房產市場是否健康的各項指標出發，對中、加兩國房產市場進行比較、分析，以求為正確認識兩國房產市場提供客觀依據。
    宏觀數據比較2009年中、加房產市場
    2009年中國房市問題引起了國際上的廣泛關注。《福布斯》雜誌12月18日刊文稱，“中國房地產是僅次於黃金的全球第二大可能爆破的金融泡沫”。 《福布斯》列舉了全球七大迫在眉睫的金融泡沫，依次為黃金、中國房地產、美國國債、新興市場股票、大學學費、基金和期銅。美國主流媒介認為現在的中國很像當年日本和美國房地產泡沫崩潰前夕的景象。但中國房產泡沫能否如《福布斯》所言，筆者認為關鍵取決於中國有沒有調控的決心和正確政策。
    中國國家統計局1月19日公布的數據顯示，2009年，全國商品房銷售面積9.37億平方米，同比增長51%；商品房銷售額4.4萬億元，同比增長82.8%；商品房均價4695元/平方米，同比增長21%。
    中國房產銷售如此火爆，難道是中國百姓消費能力迅猛提高了嗎？答案是否定的。根據專家統計，過去五年裡，國內10%的最富人群買去了50%的房子，40%的富人買了85%的房子，剩下60%的普通民眾只購買了15%左右的房子。中國房地產市場具有明顯的富人市場特徵，而且是以投資收益為主要目標的市場。據統計，中國許多一線城市的樓盤銷售80%屬於投資者，而且這種泡沫正向二、三線城市蔓延，非常像當年的日本泡沫經濟時代。在深圳，一股“全民炒房”的勢頭火熱興起。2009年12月，深圳新建商品住宅銷售均價為每平方米22304元，比上年同期上漲103%，環比11月份上漲14.89%。量價齊升，深圳上演了2009最後瘋狂。在北京四環以內的上市新房均價已經突破2萬元。按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能買到一套期房。在上海，12月上海全市商品住宅周均價已連破每平方米2萬元、2.2萬元兩個關口,與去年全年商品住宅13665元/平方米的均價相比,已大漲了60%。 在海南, 僅在海南建設國際旅遊島獲得國務院批准後的5天內，整個海南省商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量的總和。海口一樓盤1月16日的價格為每平方米1.5萬元，17日已經上漲到1.7萬元，而該樓盤2008年的售價為每平方米4000多元。 而三亞鳳凰島剛剛創造出銷售奇蹟，該項目一期開盤700套，在1月11日開盤當天便銷售一空，均價每平方米高達6.5萬元，不但在海南創下銷售紀錄，在全國也極為罕見。
    相比之下，加拿大的房產漲幅勢頭絕對是小巫見大巫。據加拿大地產協會（Canadian Real Estate Association）報告，2009年前11個月，加國平均房產物業價格上升了大約4.4%。其中，獨立平房（detached bungalow）房價上升到31萬5055元，升幅6%；標準的二層住宅（standard two-storey home）價錢上升至35萬3026元，漲幅5.2%；標準的共管公寓（standardcondominium）單位價格上升到20萬5756元，升幅6.4%。 而2009年全國平均價格將為$317,000左右. 據多倫多房產局(Toronto Real Estate Board，簡稱TREB)公布的數據顯示：2009年，大多倫多地區成屋銷量為87,308單元，而平均房價比2008年僅上漲4%，至395,460元。
    系列數據顯示，中國的房產銷售數量、房產平均價格均脫離了正常上漲幅度，不容置疑地產生了較為嚴重的房產泡沫。針對於此，中國政府採取了系列措施規範房產市場。第一，加強房地產信貸風險管理，“二套房貸貸款首付款比例不得低於40%。第二，防止境外熱錢衝擊我國市場，第三財政部、國土資源部等五部委聯手打擊開發商囤地行為。
    相對於中國紛紜複雜的政策調整，加拿大對房產市場的規範則顯得簡單、輕鬆得多。因為有了穩固的金融體系，加拿大僅憑藉利率的調整，就可以有力控制住房價的浮動。自從央行利率降至2.25%，加拿大房市便迅速擺脫低迷狀態，迅速實現V型逆轉並持續上升。我們有理由相信，如果2010年中之後央行大幅度調升利率，那加拿大房產平均價格必然下降。
    從“居民可支付收入與房價比”看中、加房地產
    居民可支付收入與房價比是指一個家庭把全部收入投放在房產上，需要多少年才能買得起的數值。根據1993年聯合國對107個國家的調查，一般居民可支付收入跟房價比大概是3到6左右，這是一般的標準。根據上海易居房地產研究院綜合研究部的調查結論，中國多數內地城市和二三線城市，房價收入比基本都在15-20之間，一線城市及部分沿海城市多數在20-30之間。根據北京市統計局和北京市房地產交易管理網的相關數據計算得出，目前北京市的房價收入比已達27：1，超出國際平均水平5倍。按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能買到一套期房。
    相對於國際通用3-5的健康值，以及6的危機值而言，中國的房價比已經處於危險程度。
    相對而言，加拿大的居民可支付收入與房價比則健康許多。根據統計，全加拿大的平均指數為3.5，多倫多的指數是4.4，處於正常範圍，溫哥華的指數為8.5，雖然嚴重超過了正常範圍，但相對於中國二三線城市15-20之間仍然小許多，更不用說與北京、上海、深圳等一線城市的20-30之間了。而與世界其它地區相比, 德國人平均5年的收入可以買一套房；美國人大致4年可以購買一棟200多平米的獨居；日本東京的房價收入比為5左右。縱觀世界物價最高的一流城市，納入居民“最難以承受”之列、房價收入比很高的城市有悉尼房價收入比為8.5，紐約7.9，倫敦6.9。悉尼名列前茅，但應注意，悉尼戶均居住面積187平米，如果將悉尼的戶均居住面積187平米減半，即減為95平米(與中國樓房的平均面積相近)，悉尼的房價收入比只有4.25。
    從租金回報比看中、加房產市場
    租金回報比是指買一個物業之後，租出去多少個月才能收回成本的數值。正常的標準是200個月或者18年左右收回租金。如果超過正常數值，則代表房產存在泡沫，超過越多則說明泡沫越大。
    根據統計，北京、上海等一線城市的平均數值是500-600個月左右，遠遠超過了正常數值。對於投資者來說，購買一套房子需要50-60年才能收回成本，已經不能稱為投資。
    目前，多倫多的租金回報比為180左右。普通市民購買房產之後，可以在15年間憑藉租金收回成本，代表多倫多房產市場仍然處於正常範圍。      
    從房屋承受能力指數看中加房產市場
    房屋承受能力指數是指家庭在房產上的開銷 (包括房款,水,電,汽,和地稅等費用)占據全部家庭支出的比例。正常的係數應在30%-60%之間。如果低於30%這個係數，代表房價很低，家庭所在地區的房地產市場非常健康，不存在任何泡沫現象。如果超過60%，則說明家庭所在地區的房價過高並存在泡沫。而居民每年支付的住房按揭跟他每年的工資比，一般是28%到35%的水平，如果超過了這個水平，房價就比較高(要知道這裡還不包括水,電,汽和地稅的費用)。中國銀監會規定，按揭貸款跟一般工資比是50%，這是比較高的。但是這50%來講是極限，超過這個水平，居民購買能力壓力就比較大，居民沒有能力購買價格很高的房子。
    根據權威部門調查，多倫多的房屋承受能力指數為45%，處於正常範圍之內。溫哥華的係數已經超過60%，處於樓市泡沫的範圍。據了解，多倫多房地產市場在25年來始終處於40%-45%之間。
    多種數據證明，中國房地產已經存在很大泡沫，如果政府不採取有效手段加以調整，任其瘋狂下去，那麼到2011年之前，中國房產泡沫將被刺穿，從而再步日本後塵。簡單的數據足以說明中國國內民眾生活的水深火熱的程度。嚴重扭曲的不合理的房價已經掏空了千千萬萬買房自住者現在的和將來的一輩子的血汗錢。目前，樓市已成為中國最危險的投資領域。虛高的房價已經強烈地剝奪了人民的幸福。相比而言，生活在加拿大的我們是幸福的, 加拿大的房產市場仍然處於健康的發展軌跡，房產價格的波動將隨着利率變化而正常波動。