地产经纪不应谈地产.因为如果看好地产前景你是在和舆论取向挑战, 你会被认为这是利益所使而然,说好听些是下意识的追寻自我利益,说不好听就是有意识的误导.如果你不看好地产前景那你是在和自己智商挑战.持熊观点不会错,但熊常常会太早.正如现在认为中国房市有泡沫之说很普遍,而且最终他们是对的,但问题是真正的结构性泡沫破裂也许要到2019年以后.当转折点出现后小神仙也没用, 例如奥巴马不能说权力不大吧,但无论如何折腾美国的房价就是不抬头!所以发现转折点是关键,举例如下.

丰田车打造了一个质量超群的神话,你走进丰田车行后他们会很自豪地说you are guaranteed with TOYOTA quality.以此其车价较同档次美国车要高许多,而且顾客对此认同.但此次加速器自动加速的事故却是丰田的转折点.说其是转折点并不是因为丰田也犯错(是人造的东西出错是正常的,不出错是不正常的);说其是转折点也并不是因为此次经济损失惨重(是钱能解决的问题都不是大问题).说其是转折点是因为丰田神话的破灭.日本文化的家丑不外扬的文化使其在此次事件处理上左遮右掩,他们最后告诉NHTSA其实1年前欧洲分部就知道事故与加速器设计有关.NHTSA大怒.民众知道后震惊之余第一个问题是还有多少我们不知道?随后丰田招回刹车有问题的电混车,紧接着本田也招回.原来事在那盖着呢。人(尤其是女人)可以被哄却不可以被骗!两者有啥区别?没有实质内客的骗就是哄.如1953年当时GM总裁Charles Erwin Wilson说”What’s good for General Motors is good for the country.”这就是哄.丰田发现安全问题不报就是骗了.如果大家认为其文化有问题,那丰田的回归路将是漫长而痛苦的.

同理TTC的转折点是由一乘客将其员工上班打旽照片送上网络开始的.TTC的问题除了忙于吃桃的该主席不明嘹，局外人早已知晓.员工上班打盹是早就有的,而且也不是big deal.此次民众反映激烈说明市民喊了enough is enough.从此处理与市民的关系将是极大挑战.那么加国房市的转折点出现了吗?

此波泡沫论成形回顾:

美国S&P Case-Shiller 指数追踪20个大城市房价,由2000到2006年该指数翻一番还多.而相应加国6城市房价由2000到2008年上涨90%.金融风暴袭击美国后扩及世界, 加国房价也在08年9月份下降.加国经济的40%靠出口,主要伙伴是美国.在此情况下加国为剌激国内经济央行从2008年10月开始了一系引降息的第一次,降而又降将银行隔夜息降到0.25%.到08年底当风暴和缓以后银行加快了房贷步伐,TD将贷款业务职员增加了10%.09年2月份房价开始回升,到年中抢房又开始了,下面的大家就知道了.加国平均房价由09年1月的最低已升了23%,销售量上升了70%.09年底时加国房价是创新高,十二月份开工量是08年10月以来最高额.

泡沫论的观点:

09年房价涨了20%还多,而个人收入是下降了近1%;雇工率也比1年前下降了1.4%.央行的12月份报告也指出家庭债务(最主要是房贷)是可支配收入的1.42倍,这是历史上最高水平.另一个危险是浮动利率期限都不长,所以当利息增加后许多人的可担负性将出现问题.

反泡沫论的观点:

TD预测到2011年prime rate会是现在的2倍.加国央行也预警如利息如期增加,到2012年中期加国会有9%的家庭因负债太多而有财政麻烦.但它认为现在没有原因拉警报.TD认为以银行利息和收入为基准现房价大约超高12%,这不足称为泡沫.也有经济学家认为泡沫的其它现象如投机性购买,贷款标准的放松及土地价格的飞颷尚未见到.

加拿大房市现在有无泡沫?I wish I knew! 如非要说出个人想法,那本人认为尚未成形.原因就是有太多数认为有泡沬.借华尔街的话就是股票沿着担忧的墙向上爬.有人担忧就说明还有人没入市,有人没入市就有他坐不住的机会,有他坐不住的可能就有他跑进买股的可能,股票有人急着买就会爬高.从有许多人认为有泡沫转为只有极少数人认为有泡沫时泡沫就真的快破了.

至于联邦政府的贷款新政策是否有助于防止泡沫呢?难说!有机会再谈.里根的名言是:Government is not the solution to our problem; government is the problem.

作者：枫园我家