地產經紀不應談地產.因為如果看好地產前景你是在和輿論取向挑戰, 你會被認為這是利益所使而然,說好聽些是下意識的追尋自我利益,說不好聽就是有意識的誤導.如果你不看好地產前景那你是在和自己智商挑戰.持熊觀點不會錯,但熊常常會太早.正如現在認為中國房市有泡沫之說很普遍,而且最終他們是對的,但問題是真正的結構性泡沫破裂也許要到2019年以後.當轉折點出現後小神仙也沒用, 例如奧巴馬不能說權力不大吧,但無論如何折騰美國的房價就是不抬頭!所以發現轉折點是關鍵,舉例如下.

豐田車打造了一個質量超群的神話,你走進豐田車行後他們會很自豪地說you are guaranteed with TOYOTA quality.以此其車價較同檔次美國車要高許多,而且顧客對此認同.但此次加速器自動加速的事故卻是豐田的轉折點.說其是轉折點並不是因為豐田也犯錯(是人造的東西出錯是正常的,不出錯是不正常的);說其是轉折點也並不是因為此次經濟損失慘重(是錢能解決的問題都不是大問題).說其是轉折點是因為豐田神話的破滅.日本文化的家醜不外揚的文化使其在此次事件處理上左遮右掩,他們最後告訴NHTSA其實1年前歐洲分部就知道事故與加速器設計有關.NHTSA大怒.民眾知道後震驚之餘第一個問題是還有多少我們不知道?隨后豐田招回剎車有問題的電混車,緊接着本田也招回.原來事在那蓋着呢。人(尤其是女人)可以被哄卻不可以被騙!兩者有啥區別?沒有實質內客的騙就是哄.如1953年當時GM總裁Charles Erwin Wilson說”What’s good for General Motors is good for the country.”這就是哄.豐田發現安全問題不報就是騙了.如果大家認為其文化有問題,那豐田的回歸路將是漫長而痛苦的.

同理TTC的轉折點是由一乘客將其員工上班打旽照片送上網絡開始的.TTC的問題除了忙於吃桃的該主席不明嘹，局外人早已知曉.員工上班打盹是早就有的,而且也不是big deal.此次民眾反映激烈說明市民喊了enough is enough.從此處理與市民的關係將是極大挑戰.那麼加國房市的轉折點出現了嗎?

此波泡沫論成形回顧:

美國S&P Case-Shiller 指數追蹤20個大城市房價,由2000到2006年該指數翻一番還多.而相應加國6城市房價由2000到2008年上漲90%.金融風暴襲擊美國後擴及世界, 加國房價也在08年9月份下降.加國經濟的40%靠出口,主要夥伴是美國.在此情況下加國為剌激國內經濟央行從2008年10月開始了一系引降息的第一次,降而又降將銀行隔夜息降到0.25%.到08年底當風暴和緩以後銀行加快了房貸步伐,TD將貸款業務職員增加了10%.09年2月份房價開始回升,到年中搶房又開始了,下面的大家就知道了.加國平均房價由09年1月的最低已升了23%,銷售量上升了70%.09年底時加國房價是創新高,十二月份開工量是08年10月以來最高額.

泡沫論的觀點:

09年房價漲了20%還多,而個人收入是下降了近1%;僱工率也比1年前下降了1.4%.央行的12月份報告也指出家庭債務(最主要是房貸)是可支配收入的1.42倍,這是歷史上最高水平.另一個危險是浮動利率期限都不長,所以當利息增加後許多人的可擔負性將出現問題.

反泡沫論的觀點:

TD預測到2011年prime rate會是現在的2倍.加國央行也預警如利息如期增加,到2012年中期加國會有9%的家庭因負債太多而有財政麻煩.但它認為現在沒有原因拉警報.TD認為以銀行利息和收入為基準現房價大約超高12%,這不足稱為泡沫.也有經濟學家認為泡沫的其它現象如投機性購買,貸款標準的放鬆及土地價格的飛颷尚未見到.

加拿大房市現在有無泡沫?I wish I knew! 如非要說出個人想法,那本人認為尚未成形.原因就是有太多數認為有泡沬.借華爾街的話就是股票沿着擔憂的牆向上爬.有人擔憂就說明還有人沒入市,有人沒入市就有他坐不住的機會,有他坐不住的可能就有他跑進買股的可能,股票有人急着買就會爬高.從有許多人認為有泡沫轉為只有極少數人認為有泡沫時泡沫就真的快破了.

至於聯邦政府的貸款新政策是否有助於防止泡沫呢?難說!有機會再談.里根的名言是:Government is not the solution to our problem; government is the problem.

作者：楓園我家