ERICA的地产手记

授权委托书/配偶同意书/合约产权更名对买房的影响 在抢Offer几近疯狂的今天,买家几乎失去了所有＂Condition”的保护．希望ERICA的＂多伦多房屋买卖过程中的法律问题＂系列文章能为大家提供一点帮助． 1. Power of Attorney授权委托书

近年来,有不少来自中国内地的买家看中加拿大房地产增值的潜力,越洋购买物业作为投资.再加上去年年底中国和加拿大终于签订了特许旅游目的地协议(Approved Destination Status, 简称ADS),使更多内地买家有机会可以申请旅游签证来加拿大买房投资. 但是由于签证时间有限,买家无法等到Closing(房屋交吉)就必须离境,这就牵涉到授权委托书(Power of Attorney, 简称POA)的问题. 首先要注意的是，买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人．也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权．而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳；有两个见证人见证签字；并且需要律师或其他Notary Public 的公证．除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受．　

但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受．因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感．比如，TD Bank和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字．以多伦多目前的情况来讲，在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受．除非银行对买家本人有一定程度的认识了解．因此ERICA要特别提醒买家，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA．要不然，就不是一张机票的问题了． ２. Spousal Consent 配偶同意书　除了海外买家之外,加拿大公民,永久性居民,或税务居民,在买卖Matrimonial Home “婚姻家庭用房”时也会涉及到POA授权委托书和Spousal Consent 配偶同意书的问题. 根据加拿大的Family Law家庭婚姻法,不论房契上是谁的名字:是夫妻两人的名字，还是只有其中一人的名字，作为配偶的另一方都拥有Matrimonial Home “婚姻家庭用房”一半的产权．因此卖方经纪如果发现产权登记上只有配偶一方的名字，他在prepare listing agreement以及让卖家签署Agreement of Purchase and Sale房屋买卖合约的时候,就会要求配偶另一方签署Spousal Consent 配偶同意书，同意出售Matrimonial Home．否则，若另一方不同意卖的话，可以推翻整个房屋买卖合同。 反之，如果买家买的这个物业将作为Matrimonial Home，那么即便只有配偶其中一方作为买家签署房屋买卖合约，也只有他或她一个人的名字注册在房契上，贷款银行也会要求配偶另一方提供配偶同意书，同意其配偶申请房屋贷款，否则将不予批准。

３．Title Amendment产权更名  “太空人家庭”买房时,常常会遇到这种情况，由于抢offer的时间紧迫，只有让留守在加拿大的太太先签offer，之后再通过Amendment“合约更改书”将先生的名字加上去。 这样做，也存在着一定的风险。如果买家不需要房屋贷款的还比较简单，只需要卖家同意就好了。但是如果需要房屋贷款的话，就会很复杂。银行会要求买家重新申请贷款。有些Title Amendment产权更名后，甚至会被银行视作Mortgage in Default，要求买家在期限内还清所有的贷款。未完待续