ERICA的地產手記

授權委託書/配偶同意書/合約產權更名對買房的影響 在搶Offer幾近瘋狂的今天,買家幾乎失去了所有＂Condition”的保護．希望ERICA的＂多倫多房屋買賣過程中的法律問題＂系列文章能為大家提供一點幫助． 1. Power of Attorney授權委託書

近年來,有不少來自中國內地的買家看中加拿大房地產增值的潛力,越洋購買物業作為投資.再加上去年年底中國和加拿大終於簽訂了特許旅遊目的地協議(Approved Destination Status, 簡稱ADS),使更多內地買家有機會可以申請旅遊簽證來加拿大買房投資. 但是由於簽證時間有限,買家無法等到Closing(房屋交吉)就必須離境,這就牽涉到授權委託書(Power of Attorney, 簡稱POA)的問題. 首先要注意的是，買家的地產經紀或律師都不允許成為買家POA的受委託人．也就是說，買家只能委託除了自己的地產經紀或律師之外的人來作為自己在加拿大買房的全權代理，行使簽字權．而且，必須使用規定的統一表格，可以從網上下載，當然也可以請律師代勞；有兩個見證人見證簽字；並且需要律師或其他Notary Public 的公證．除此之外的任何形式的授權委託書都有可能不被接受．　

但是，即便你的授權委託書一點問題都沒有，銀行也未必接受．因為目前有超過90%的房契詐騙案都跟授權委託書有關，所以銀行對此十分敏感．比如，TD Bank和皇家銀行就規定，房屋貸款的正式文件必須由買家本人簽字．以多倫多目前的情況來講，在Closing簽字時，律師一般可以接受POA的受委託人簽字，而銀行則大多都不予接受．除非銀行對買家本人有一定程度的認識了解．因此ERICA要特別提醒買家，在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，是否接受POA．要不然，就不是一張機票的問題了． ２. Spousal Consent 配偶同意書　除了海外買家之外,加拿大公民,永久性居民,或稅務居民,在買賣Matrimonial Home “婚姻家庭用房”時也會涉及到POA授權委託書和Spousal Consent 配偶同意書的問題. 根據加拿大的Family Law家庭婚姻法,不論房契上是誰的名字:是夫妻兩人的名字，還是只有其中一人的名字，作為配偶的另一方都擁有Matrimonial Home “婚姻家庭用房”一半的產權．因此賣方經紀如果發現產權登記上只有配偶一方的名字，他在prepare listing agreement以及讓賣家簽署Agreement of Purchase and Sale房屋買賣合約的時候,就會要求配偶另一方簽署Spousal Consent 配偶同意書，同意出售Matrimonial Home．否則，若另一方不同意賣的話，可以推翻整個房屋買賣合同。 反之，如果買家買的這個物業將作為Matrimonial Home，那麼即便只有配偶其中一方作為買家簽署房屋買賣合約，也只有他或她一個人的名字註冊在房契上，貸款銀行也會要求配偶另一方提供配偶同意書，同意其配偶申請房屋貸款，否則將不予批准。

３．Title Amendment產權更名  “太空人家庭”買房時,常常會遇到這種情況，由於搶offer的時間緊迫，只有讓留守在加拿大的太太先簽offer，之後再通過Amendment“合約更改書”將先生的名字加上去。 這樣做，也存在着一定的風險。如果買家不需要房屋貸款的還比較簡單，只需要賣家同意就好了。但是如果需要房屋貸款的話，就會很複雜。銀行會要求買家重新申請貸款。有些Title Amendment產權更名後，甚至會被銀行視作Mortgage in Default，要求買家在期限內還清所有的貸款。未完待續