短短数日，调控新政如排山倒海之势，向近似疯狂的楼市袭来：二套房首付提高至5成，利率提高至基准利率的1.1倍，3套以上住房贷款在部分城市停止等等措施，对当前近似疯狂的楼市来讲，犹如釜底抽薪!

　　但说到房价是否会降?为什么降或不降?降又能降多少?什么时间降等问题，让各路“神仙”和“砖家”口水横溅，唾沫横飞。

　　笔者认为：要预测房价，固然要从历年来的楼市运行规律，和后期政策判断把握，但最核心的预测依据，还是要回到开发商会不会降?有没有必要降?在什么时候会降?等等基本问题。

　　为何，因为目前的房地产市场，已经形成了一个根深蒂固的长远上涨预期，即使是在威严的调控政策之下，依然不能抹杀楼市在未来二十年的长期利好。这一点，你要说开发商不懂，那猪都笑了。所以，不到万不得已，开发商是绝对不会降价的，也可以说，除非开发商手里资金链面临断裂，但又筹钱无门的情况下，才会忍痛降价。

　　那么，判断开发商是否会降价，则必须首先搞清楚开发商手里是否缺钱?而开发商在未来几个月之内，总体上是不缺钱的：

　　众所周知，09年的信贷量达到了罕见的10万亿，社会流动性充裕，银行授信动则几百亿，房企巨头在股市也颇有斩获，接连刷新国内的财富排行榜，总的来讲开发商手里目前至少有1.5万亿的资金富裕。

　　我们先从实际出发，算算2010年房地产企业的资金富余有多大：

　　09年房企总的资金支出：

　　第一，房地产开发投资。1-11月全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%。

　　第二，土地支出金。截至11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。2008年，全国土地出让9600亿元。那么估计09年土地出让金为19200亿，按照成都土地出让金大多以“334”或“433”的比例缴纳，这19200亿中今年只支出6000亿即可，即使按照刚出台的50%的首付比例，土地出让金也只支出9600亿。

　　也就是说房地产企业09年大概支出应该在4万亿左右，而且基本不可能超过5万亿。

　　09年总的资金收入：

　　1-11月，房地产开发企业国内贷款8994亿元，增长40.2%;利用外资413亿元，下降31.4%;企业自筹资金15909亿元，增长18.3%;商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。

　　这些加起来大概在61303亿，也就是6万亿左右。

　　收入减支出，富余大概在2万亿左右，除去一季度购置土地和新开工等支出，目前的房地产企业资金富余至少在1.5万亿。

　　反观2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。房价依然基本坚挺的事实，我们不得不说，房价在近期不会大降，顶多是观望，当然也有一些资金紧张的开发商会选择“金蝉脱壳”，走为上计，开始降价，所谓树大有枯枝，族大有乞儿。但未来几个月，市场整体还是以观望为主。

　　说到这里，购房者务必明白三个问题：

　　1.卖房子不是卖白菜，对于开发商来讲降价无异于割肉，购房者还是要有耐心，再过几个月，就轮到开发商着急了;

　　2.按照目前态势判断，今年年底应该是阶段性购房最佳时机。

　　3.房价不可能永远涨，但也不会永远降，涨跌都是市场规律使然，要以平和心态看待，处之泰然。