短短數日，調控新政如排山倒海之勢，向近似瘋狂的樓市襲來：二套房首付提高至5成，利率提高至基準利率的1.1倍，3套以上住房貸款在部分城市停止等等措施，對當前近似瘋狂的樓市來講，猶如釜底抽薪!

　　但說到房價是否會降?為什麼降或不降?降又能降多少?什麼時間降等問題，讓各路“神仙”和“磚家”口水橫濺，唾沫橫飛。

　　筆者認為：要預測房價，固然要從歷年來的樓市運行規律，和後期政策判斷把握，但最核心的預測依據，還是要回到開發商會不會降?有沒有必要降?在什麼時候會降?等等基本問題。

　　為何，因為目前的房地產市場，已經形成了一個根深蒂固的長遠上漲預期，即使是在威嚴的調控政策之下，依然不能抹殺樓市在未來二十年的長期利好。這一點，你要說開發商不懂，那豬都笑了。所以，不到萬不得已，開發商是絕對不會降價的，也可以說，除非開發商手裡資金鍊面臨斷裂，但又籌錢無門的情況下，才會忍痛降價。

　　那麼，判斷開發商是否會降價，則必須首先搞清楚開發商手裡是否缺錢?而開發商在未來幾個月之內，總體上是不缺錢的：

　　眾所周知，09年的信貸量達到了罕見的10萬億，社會流動性充裕，銀行授信動則幾百億，房企巨頭在股市也頗有斬獲，接連刷新國內的財富排行榜，總的來講開發商手裡目前至少有1.5萬億的資金富裕。

　　我們先從實際出發，算算2010年房地產企業的資金富餘有多大：

　　09年房企總的資金支出：

　　第一，房地產開發投資。1-11月全國完成房地產開發投資31271億元，同比增長17.8%，其中，商品住宅完成投資22369億元，同比增長15.7%。

　　第二，土地支出金。截至11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。2008年，全國土地出讓9600億元。那麼估計09年土地出讓金為19200億，按照成都土地出讓金大多以“334”或“433”的比例繳納，這19200億中今年只支出6000億即可，即使按照剛出台的50%的首付比例，土地出讓金也只支出9600億。

　　也就是說房地產企業09年大概支出應該在4萬億左右，而且基本不可能超過5萬億。

　　09年總的資金收入：

　　1-11月，房地產開發企業國內貸款8994億元，增長40.2%;利用外資413億元，下降31.4%;企業自籌資金15909億元，增長18.3%;商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。

　　這些加起來大概在61303億，也就是6萬億左右。

　　收入減支出，富餘大概在2萬億左右，除去一季度購置土地和新開工等支出，目前的房地產企業資金富餘至少在1.5萬億。

　　反觀2008年中國整個房地產行業，資金缺口至少達到1萬億元。房價依然基本堅挺的事實，我們不得不說，房價在近期不會大降，頂多是觀望，當然也有一些資金緊張的開發商會選擇“金蟬脫殼”，走為上計，開始降價，所謂樹大有枯枝，族大有乞兒。但未來幾個月，市場整體還是以觀望為主。

　　說到這裡，購房者務必明白三個問題：

　　1.賣房子不是賣白菜，對於開發商來講降價無異於割肉，購房者還是要有耐心，再過幾個月，就輪到開發商着急了;

　　2.按照目前態勢判斷，今年年底應該是階段性購房最佳時機。

　　3.房價不可能永遠漲，但也不會永遠降，漲跌都是市場規律使然，要以平和心態看待，處之泰然。