新政一出，成交量应声而落，5月份的数据就像温度计一样，基本上记录了市场的反映。新政出台的同时，对于楼市来讲则是祸不单行，继市场预期过分乐观受挫后，千呼万唤始出来的二套房认定标准，终于浮出水面。

　　两个字—严厉;三个字则是—很严厉!

　　5月对于处在上升期和飘飘欲仙的投机者来讲，是一场噩梦：

　　上海市，5，商品住宅累计成交面积为30万平方米，环比大幅萎缩70%;5月全市商品住宅供应面积为95万平方米，环比下降23%;5月全市商品住宅成交均价为22338元/平方米，环比下跌2.6%。成交量竟然低于08年那样的危机时代，则是此轮调控中最严重的人为灾害。

　　南京， 5月份，全市商品住宅共成交1828套，和去年5月份7749套的成交量相比约下降76%，和今年4月份5991套的成交量相比约下降69%。

　　北京，一向较为抗跌的别墅市场，也难逃厄运，5月份别墅成交面积4.57万平方米，环比4月份下降75.4%

　　广州，5月楼市签约量大跌30%，价格环比下跌2.4%

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　　而近两个月观望，等来的不是政策可能反弹，进而宽松的结局，而是更加严厉。

　　二套房贷细则一公布，今年的楼市就彻底画上了感叹号。这是在新国十条下发的一个多月以后，市场成交量开始明显下滑，房价开始松动，欧盟债务危机时好时坏的大背景下出台的补丁政策。

　　1、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　按照家庭为单位，让政策紧缩力度大大加强，也留下更少的漏洞给银行和投资者去钻，然而，更为重要的则是对市场预期的打击。因为，不动产市场资金量大，周期长，说到底是市场信心在支撑其持续运行，而从4月份以来的政策，不仅毁灭了房价只涨不跌的神话，而且让贪心的人把狼吞虎咽下去的东西，再重新吐出来。

　　2、(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　既认房，又认贷，其实是对二套房贷款的“双.规”政策。这一条，对于合理的改善性购房需求，将是致命性的限制。事实上，购买第二套房子的，未必就是投机或者投资，而且很有可能是合理的自主需求。比如，小两口要孕育爱的结晶，从小户型过渡到大一些的套二;比如中年夫妇把父母接过来一起住，总不能睡客厅吧?再比如，当前国内流动人口多，异地工作，买套自己的房子住，方便工作也省钱，总不能也一起打压吧。

　　但是，话又说回来，任何政策都不可能面面俱到，一刀切是难免的，核心只在于利大于弊，还是弊大于利。而二套房标准出台，总体来看，是利大于弊。

　　3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　这一条除了防范炒房以外，最重要的影响是在于对外辐射力较强的城市，比如一线城市、区域性中心城市和省会级城市。成都市可以辐射大西南，外地购房占据半壁江山，但二套房标准一出，对于那些想要来成都买房的人来讲，是一个很高的门槛。虽然，来成都，买房的大多比较富裕，但谁也不会在市场观望期，来冒一些政策性和市场周期性风险，把钱当成身外之物，

　　纵观历次政策出台，最厉害的往往是金融手段，尤其是房贷政策，为何?因为开发商的资金链，永远是紧绷，经常是3个壶盖，5个茶壶的玩法，都是最大限度的利用金融杠杆来赚钱，而银根一旦紧缩，也就是掐住了开发商的命根子。成交量应声而落，也就不为过。至于行政性调控手段，一是太过生硬，不便多用，二是因为，我们毕竟是在搞市场经济，最重要的则是中央和地方政府的博弈，导致政策出台到落实的耗时长，博弈太过激烈，找一条见效快，副作用最小的调控手段，也就只有房贷政策可以显灵……

　　而二套房标准落实的影响，一招目前的形势，今年年底之前，楼市怕是难有起色，现在又该是凤凰涅槃的时候了。