新政一出，成交量應聲而落，5月份的數據就像溫度計一樣，基本上記錄了市場的反映。新政出台的同時，對於樓市來講則是禍不單行，繼市場預期過分樂觀受挫後，千呼萬喚始出來的二套房認定標準，終於浮出水面。

　　兩個字—嚴厲;三個字則是—很嚴厲!

　　5月對於處在上升期和飄飄欲仙的投機者來講，是一場噩夢：

　　上海市，5，商品住宅累計成交面積為30萬平方米，環比大幅萎縮70%;5月全市商品住宅供應面積為95萬平方米，環比下降23%;5月全市商品住宅成交均價為22338元/平方米，環比下跌2.6%。成交量竟然低於08年那樣的危機時代，則是此輪調控中最嚴重的人為災害。

　　南京， 5月份，全市商品住宅共成交1828套，和去年5月份7749套的成交量相比約下降76%，和今年4月份5991套的成交量相比約下降69%。

　　北京，一向較為抗跌的別墅市場，也難逃厄運，5月份別墅成交面積4.57萬平方米，環比4月份下降75.4%

　　廣州，5月樓市簽約量大跌30%，價格環比下跌2.4%

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　　而近兩個月觀望，等來的不是政策可能反彈，進而寬鬆的結局，而是更加嚴厲。

　　二套房貸細則一公布，今年的樓市就徹底畫上了感嘆號。這是在新國十條下發的一個多月以後，市場成交量開始明顯下滑，房價開始鬆動，歐盟債務危機時好時壞的大背景下出台的補丁政策。

　　1、商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

　　按照家庭為單位，讓政策緊縮力度大大加強，也留下更少的漏洞給銀行和投資者去鑽，然而，更為重要的則是對市場預期的打擊。因為，不動產市場資金量大，周期長，說到底是市場信心在支撐其持續運行，而從4月份以來的政策，不僅毀滅了房價只漲不跌的神話，而且讓貪心的人把狼吞虎咽下去的東西，再重新吐出來。

　　2、(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;(三)貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　既認房，又認貸，其實是對二套房貸款的“雙.規”政策。這一條，對於合理的改善性購房需求，將是致命性的限制。事實上，購買第二套房子的，未必就是投機或者投資，而且很有可能是合理的自主需求。比如，小兩口要孕育愛的結晶，從小戶型過渡到大一些的套二;比如中年夫婦把父母接過來一起住，總不能睡客廳吧?再比如，當前國內流動人口多，異地工作，買套自己的房子住，方便工作也省錢，總不能也一起打壓吧。

　　但是，話又說回來，任何政策都不可能面面俱到，一刀切是難免的，核心只在於利大於弊，還是弊大於利。而二套房標準出台，總體來看，是利大於弊。

　　3、對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行;商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。

　　這一條除了防範炒房以外，最重要的影響是在於對外輻射力較強的城市，比如一線城市、區域性中心城市和省會級城市。成都市可以輻射大西南，外地購房占據半壁江山，但二套房標準一出，對於那些想要來成都買房的人來講，是一個很高的門檻。雖然，來成都，買房的大多比較富裕，但誰也不會在市場觀望期，來冒一些政策性和市場周期性風險，把錢當成身外之物，

　　縱觀歷次政策出台，最厲害的往往是金融手段，尤其是房貸政策，為何?因為開發商的資金鍊，永遠是緊繃，經常是3個壺蓋，5個茶壺的玩法，都是最大限度的利用金融槓桿來賺錢，而銀根一旦緊縮，也就是掐住了開發商的命根子。成交量應聲而落，也就不為過。至於行政性調控手段，一是太過生硬，不便多用，二是因為，我們畢竟是在搞市場經濟，最重要的則是中央和地方政府的博弈，導致政策出台到落實的耗時長，博弈太過激烈，找一條見效快，副作用最小的調控手段，也就只有房貸政策可以顯靈……

　　而二套房標準落實的影響，一招目前的形勢，今年年底之前，樓市怕是難有起色，現在又該是鳳凰涅槃的時候了。