买房出租的逆向思维

刘以栋

我们中国人喜欢投资看得见、摸得着的物品，而房地产投资就属于这一类，所以投资房地产的华人很多。

我一朋友投资房地产二十多年，有丰富的买房出租经验。最近我请他为我们华人朋友介绍一下投资房地产的经验，感觉他的观点有独到之处。我在这里择录几条，供大家参考。

买房出租的基本要点大家也都知道一些。譬如，地点，维修，出租，检查，税率等重要事项，每一项都很重要。除此以外，他还有一些出乎常理的思维方式，让我感觉他跟我们大家可能不太一样。

找卖主而非找待售房。房地产投资，位置很重要。而我们认为好的位置，别人可能也喜欢，所以就不一定能买到好位置的房产。这位朋友先根据我们这里大学和医院的所在地，大致确定要买房的位置。然后他开车到处去看，看哪里有出租房。看中出租房以后，去房屋记录公司（Title Firms）去要房主的电话等信息，跟房主联系，问他们是否有兴趣出售。愿意卖的，就接着往下谈；不愿卖的，就留下自己的通讯信息，让房主想卖时通知他，这样他就能在好位置买到房。

让卖主出资金。买房需要资金，而资金总是不够。在零首付被引入以前，这位朋友已经在用这一方法。他的办法是，在买房时，先准备20%的首付，剩下的80%找银行贷款。贷款谈好以后，他去找卖主协商，可否先付80%，剩下的20%在以后的三、五年内连本加利息还完，他可以在价钱上松动一些，只要他能维持现金流就行。在这种情况下，他其实用的是零首付。或许你不相信，他就这样攒下了50个单元的房产。

找可靠的房客。买房以后，找到好的房客也是一个难题。这位朋友问大家，有工作的人是好房客，还是没工作的学生是好房客。虽然我们大家都认为是前者，他却认为后者是好房客。学生只要不被开除，还得住房子，付房租。而前者一旦丢了工作，就还不起房租。学生租房，你可以让他的父母担保房租，但你却不能让有工作的人的父母担保房租。

餐巾纸原则。买房出租也是一门学问。这位朋友的原则是，每次投资交易，在一张餐巾纸上写写画画就应该能解释清楚。如果一个投资计划不能在一张餐巾纸上解释清楚，那就不值得投资。想一想华尔街前几年推出的房屋抵押证券，一本书都解释不清楚，所以就容易出错。

外包房屋管理。这位朋友是律师，他自己不会维修房子。他的观点是，每人买房出租时，都有优缺点。他善于出租房，但不善维修，所以就把房屋维修承包出去。这样出问题时，别人接听电话，他却不受影响。几十年下来，他过得很悠哉，在高尔夫球和网球方面都练就了好身手。

买房出租也是一份工作。如果不是为了钱，没有几个人想去做那份工作。这位朋友的原则是，买房出租的回报要高于城市债券(municipal bonds)或者房地产基金(REITS)的税后回报的5%以上。买房出租有很多烦心事，但如果有高回报，或许也值得去努力。面对未来不可避免的高税率和高通胀，买房出租不失为一项有效对冲投资途径。