買房出租的逆向思維

劉以棟

我們中國人喜歡投資看得見、摸得着的物品，而房地產投資就屬於這一類，所以投資房地產的華人很多。

我一朋友投資房地產二十多年，有豐富的買房出租經驗。最近我請他為我們華人朋友介紹一下投資房地產的經驗，感覺他的觀點有獨到之處。我在這裡擇錄幾條，供大家參考。

買房出租的基本要點大家也都知道一些。譬如，地點，維修，出租，檢查，稅率等重要事項，每一項都很重要。除此以外，他還有一些出乎常理的思維方式，讓我感覺他跟我們大家可能不太一樣。

找賣主而非找待售房。房地產投資，位置很重要。而我們認為好的位置，別人可能也喜歡，所以就不一定能買到好位置的房產。這位朋友先根據我們這裡大學和醫院的所在地，大致確定要買房的位置。然後他開車到處去看，看哪裡有出租房。看中出租房以後，去房屋記錄公司（Title Firms）去要房主的電話等信息，跟房主聯繫，問他們是否有興趣出售。願意賣的，就接着往下談；不願賣的，就留下自己的通訊信息，讓房主想賣時通知他，這樣他就能在好位置買到房。

讓賣主出資金。買房需要資金，而資金總是不夠。在零首付被引入以前，這位朋友已經在用這一方法。他的辦法是，在買房時，先準備20%的首付，剩下的80%找銀行貸款。貸款談好以後，他去找賣主協商，可否先付80%，剩下的20%在以後的三、五年內連本加利息還完，他可以在價錢上鬆動一些，只要他能維持現金流就行。在這種情況下，他其實用的是零首付。或許你不相信，他就這樣攢下了50個單元的房產。

找可靠的房客。買房以後，找到好的房客也是一個難題。這位朋友問大家，有工作的人是好房客，還是沒工作的學生是好房客。雖然我們大家都認為是前者，他卻認為後者是好房客。學生只要不被開除，還得住房子，付房租。而前者一旦丟了工作，就還不起房租。學生租房，你可以讓他的父母擔保房租，但你卻不能讓有工作的人的父母擔保房租。

餐巾紙原則。買房出租也是一門學問。這位朋友的原則是，每次投資交易，在一張餐巾紙上寫寫畫畫就應該能解釋清楚。如果一個投資計劃不能在一張餐巾紙上解釋清楚，那就不值得投資。想一想華爾街前幾年推出的房屋抵押證券，一本書都解釋不清楚，所以就容易出錯。

外包房屋管理。這位朋友是律師，他自己不會維修房子。他的觀點是，每人買房出租時，都有優缺點。他善於出租房，但不善維修，所以就把房屋維修承包出去。這樣出問題時，別人接聽電話，他卻不受影響。幾十年下來，他過得很悠哉，在高爾夫球和網球方面都練就了好身手。

買房出租也是一份工作。如果不是為了錢，沒有幾個人想去做那份工作。這位朋友的原則是，買房出租的回報要高於城市債券(municipal bonds)或者房地產基金(REITS)的稅後回報的5%以上。買房出租有很多煩心事，但如果有高回報，或許也值得去努力。面對未來不可避免的高稅率和高通脹，買房出租不失為一項有效對沖投資途徑。