美國佛州淘“寶”記

　　16萬美元，只能買到多倫多非商業區的房子，然而卻能在美國的陽光州買下一棟面積1,362平方尺， 2個臥室、2個浴室，且背靠高爾夫球場的物業。作為投資者的你，還需要猶豫嗎?趕緊行動，開展你的 美國淘“寶”記。

　　對於身居北邊的加拿大人來說，現在的房產投資市場已經南移至美國，也許你也該調整自己的投資對象了。

　　我總是對房地產交易保有開放而廣闊的視角，而我最近的一次“美國陽光州之旅”(Sunshine State，美國佛羅里達州的別名)也不例外。在陽光州的土地上，並不需要我耗費特別多的精力去尋覓，因為一切情況就像此前我在新聞里看到的一樣真實—— 美國的房地產價值已下探到難以想象的低水平。這無疑是投資者夢寐以求的福音。據我所知，這裡很多房產都已被加拿大投資者以巨大的折扣收入囊中，或者，有的加拿大人買房就為了在這個溫暖的陽光州享受退休生活。

　　如果合適的房產出現，我一定會立刻行動!所以，我在深入的調查研究中。

　　現在，加拿大投資者正接受佛州“完美風暴(perfect storm)”的洗禮。事實上，當地跌至谷底的房價、強勁的加元以及較低的貸款利率，使佛州的投資物業成為所有投資者觸手可及的獵物。我能在這裡賺到錢嗎? 抑或每個人都在為“炒作”買單? 現在，我需要了解的最首要的兩個問題是：1、如何比較佛州當地與加拿大的房價?2、以後房子出租能不能增加我的收入?

　　首先，我以佛州的一棟物業分別與多倫多、科靈伍德和溫哥華三地、且條件相似的物業作比較。這棟位於佛州的目標物業面積 1,362平方尺，2個臥室、2個浴室，背靠高爾夫球場，掛牌售價為174,000美元，這個物業堪比我在加拿大見到的任意一個優質物業。

　　在做完一些簡單調查之後，我發現，沿街並與之相隔僅幾幢大廈的相同單位，在2006年房市高峰期時售價竟為389,490美元!在和銷售人員進行快速的談判後，對方表示願意以 16萬美元的價格把房子賣給我。

　　接下來，我要搜尋資料，了解同類物業在上述4座城市的租金水平，從而評估出租物業的年租。確保所有租金收入能覆蓋你的支出並為你的債務服務。

　　結果，掛牌售價的巨大差距使我非常驚訝。2004-2006年，同類物業在佛州和加拿大的房價幾乎處於同一水平，大概為38 萬-42萬美元。然而，從2006年至今，兩地的房價表現完全迥異：加拿大一路狂飆，而佛州一路敗走。

　　比較佛州和加拿大的同類單位發現，如果要在加拿大獲得1.5或2倍的租金收入，我將不得不花費3倍的本金。然後我考慮“16 萬美元在多倫多能買到什麼”，答案是一棟位於非商業區的物業。最後，我比較了16萬美元在佛州能換來什麼驚喜。

　　很明顯，從租金收入與售價的角度看，只有那個位於佛州的目標物業才能具備良好的投資價值。這是一個能覆蓋融資和執行成本的投資，並且能夠小賺一筆。如果你想在美國房市復甦前確保自己能在這個國度收穫驚喜，我建議你立刻行動。

　　在寫這篇文章的時候，我還沒在佛州買下任何物業——暫時而已。當與親朋好友分享了我的投資計劃時，其中一位朋友非常好奇，一周后他前往美國探訪了我在文中描述的那棟物業，並以15萬5千美元買了下來! 房子在11月才交割，但現在已經收到了求租信息。再過幾周，這位朋友和他未來的租客將簽訂租賃協議。

　　嗯……現在，為什麼我沒有想到這一點呢? (原文：I'm looking for value in Florida 來源：環球郵報)

　　普通人：分析風險收益 分享投資樂趣

　　據網上一名為“嘉陽鑫的空間”載文，投資這個話題離我們似近又似遠。對於很多人來說，“投資者”等同於西裝革履、穿戴有品味的先生/小姐，他們必須在DOWNTOWN金融區BAY街上擁有一個落地大玻璃窗、可以看見城市夜景的裝潢精美的辦公室。在忙碌的辦公室里，夾着雪茄的大肚子投資家，張口閉口都是在講千萬的資金調動，還有一堆一堆的投資術語。事實是這樣麼? 家 園 論 壇

　　請不要妖魔化“投資”這個字眼。別的領域不好說，但是起碼在地產界，90%的投資商並不是這樣的。這些投資者有買整塊地皮做投資的，也有買 Condo做投資的，還有買House或者商業鋪面、工廠、飯館、酒店做投資的，也有買樓花做投資的。總之就是做房東收租，這就是最典型的房地產投資者。

　　在北美，房子和車子成了普通老百姓基本的生活水準，那麼房地產投資這個遊戲我們是不是也可以玩呢? 首先，我們要明確房地產投資的風險與收益，進而才能決定是否適合普通投資者，以及怎樣實力的投資者。房地產投資相比證券投資來說，投入大、變化慢、收入穩定，而且容易控制(看得見摸得着)，而投資證券來講，投入可大可小，可以穩定放很多年，也可以一天來回很多次交易，變化可能很大，當天都翻數倍，或者幾個小時就血本無歸，需要很多技術和經驗來操作，並且要花費大量的時間去做調研。

　　風險簡述

　　從投資額來講，房地產投資基數要大很多。拿最普通的購買公寓出租來說，多倫多好地段的公寓，大部分都在30萬以上，如果需要最低限度的25%首期，那麼就需要投入75,000，再加上其他雜費，初期投入就在8萬左右。

　　對於市場上的高槓桿工具，比如說極低的首付就可以貸款買房，這樣的操作就違反了市場規律。首先，房地產是一個基數很大的項目，如果動用了高槓桿，那麼市場的風吹草動都有可能讓整個投資全部失敗。而如果一項投資沒有抗風險能力，那麼這和賭博沒有什麼兩樣。其次，極低的首付就可以參與房地產投資，利用槓桿賺取極高的利潤，那麼市場會被催生泡沫，就像次貸在2006年將美國的房地產市場推上頂峰，轉而跌落懸崖一樣，都是高槓桿惹的禍。

　　所以，從投入上來講，房地產投資是一個準入門檻較高的投資工具，需要投資者有一定的經濟實力，並且有耐心等待，希望看到投資的穩定長期回報。對於沒有資產條件的，或者希望一夜暴富的投資者，這個投資領域不適合他們。

　　收益率簡析

　　再談一談投資房地產的收益率問題。如果我們純粹用現金買入房產，等待房產升值，那麼每一年增值6%就和大部分投資工具差不多了。好處就在於，投資房地產的項目可以使用貸款，並且房屋出租得到的收入可以抵消維持房屋的費用，包括水電氣、地稅管理費等等。如果房主不需要自己的花費，而以房養房，房屋升值的部分就成為了穩定的收益來源。

　　而房地產投資的收益講究的是長期收益，如果按照過去50 年的市場平均變化6%的上漲幅度來算，每三年能上漲差不多 20%，也就是說房屋的價值(以30萬為例)在3年內能有9萬塊的升幅。如果用最常見的35%首付來看(也就是10萬5千)，這個變化相對投入的資金，在三年內就有將近一倍的升值。做一些費用扣除，以及中途的損耗和必要的維護費用，就算是5萬塊的收益，將近50%的收益率也是十分吸引人的。這就是投資房地產市場的魅力所在。

　　因為做地產這一行都是SELF EMPLOYEE，沒有公司為他們承擔各類醫療以及養老保險，一切都靠自己的雙手打拼。為了保護自己的利益，也為了未雨綢繆，曾經有從業同行提出過，每年買一個小型的樓花或者CONDO，10年之後就可以退休。這個說法不是不可行，只是在房產投資規模逐漸擴大的時候，投資者需要小心自己的債務水平也在隨着擴大。控制債務比率，是投資的一個很重要的因素。如果債務比例過高，那麼市場的波動很可能將整個投資計劃摧毀。所以在擴張的過程中，需要隨時注意自己的債務比例，以及市場的趨勢。如果短期市場的趨勢有減緩，那麼儘量不要再多擴張，而要保持現有的水平，在市場活躍並且向上的時候，再行逐步擴張。

　　其實，只要有心，投資房地產是一個比較容易，並且穩定的工具。對於沒有積蓄，生活還在積累階段的家庭，就暫時不要涉足這個需要投入的項目。而對於有積蓄，並且願意接受這個概念，準備好享受長期升值的朋友們來說，這個房地產投資遊戲，我們也可以開始嘗試了。（來源: 北辰地產 作者: 蘇詠梅 ）