北美炒房誰賺了呢?很顯然，地產經紀賺了，銀行賺了，政府賺了。炒房者都成了“活雷鋒”，為社會提供了工作機會，向政府交了稅，這也算是他們的貢獻，就算是做了義工吧。

　　小吳是我的大學同學，他在上海混得很像樣。這些年來掙下了可觀的家產，單市區一套高級公寓和郊外一棟別墅，就價值1000多萬元人民幣。3年前，他從上海移民多倫多，賣掉了郊外的別墅換成70多萬加幣，加上原來的存款30萬加幣，扣去作為投資移民的40萬加幣(暫存在加拿大銀行)，身邊帶了60萬加幣過來了。

　　他一到多倫多首先問房價，感覺太便宜了，二話不說便砸了40萬加幣，在多倫多郊外買了一棟花園洋房，比上海賣掉的別墅氣派多了，擁有大塊的土地，而且大草坪、小森林、游泳池一應俱全。這樣的房子在上海至少價值千萬元人民幣。

　　剛到多倫多一時半會兒也做不了生意，也絕不可能像我當年下了飛機就找洗碗的地方。幫他買洋樓的地產經紀人摸清了他的底牌，天花亂墜一番說教，說多倫多的downtown造了不少公寓大樓，每年漲 6% 是最保守的估算;向銀行貸款也不成問題，可以拿洋房作抵押，買一套公寓只需 20%首付，然後租出去讓房客幫你付貸款，房子本身還不斷增值，多爽!

　　小吳一聽很對胃口!立刻在地產經紀人的幫助下，在多倫多的金融區買了一套30萬加幣的公寓，首付6萬加幣，又買了一輛寶馬，剩下的錢作為今後3年的生活費。真是其樂融融。

　　一晃3年過去了。這其間，美國的金融危機竟然對多倫多房市影響不大，雖然在2008年底到2009年初冷卻了一陣，可加拿大政府立刻將利率降到了歷史的低位，以阻止多倫多房價下跌。果不其然，2009年下半年，多倫多房市又逆市上升，一直到上個季度末，小吳那套公寓上漲至36萬加幣。

　　不料從4月份開始，多倫多的房價已經高處不勝寒，各種新聞相繼報道加拿大政府不打算維持低利率，以防信貸泛濫。而一旦利率上升，房價就會掉頭向下。小吳覺得該賣出了。

　　昨晚，小吳來電說那套公寓賣了36萬加幣，買主1分錢沒砍。聽起來似乎不錯，房子升值了6萬加幣，房租又賺了四五萬加幣，短短3年就賺了10多萬加幣，不用工作讓錢生錢，真是一本萬利。

　　可小吳並不興奮，他口氣黯淡地說哪有賺，不虧就滿不錯了。隨後把明細賬一筆一筆算給我聽。

　　公寓的買入價是30萬加幣，賣出價為36萬加幣，升值6萬加幣;加上3年的租金收入4.5萬加幣，總共進賬10.5萬加幣。而支出呢?地產經紀人的佣金為3%，這一買一賣就是2萬加幣(這還算低的，如果是白人經紀起碼收4%)，政府的地稅是房價的1.5%，按平均房價33萬加幣計算，3年下來是 1.5萬加幣;再加上買公寓時的律師費2000加幣、驗房費1000加幣，以及因提前賣房，被銀行罰了違約費3000加幣……

　　我一邊聽一邊心算，這時插了一句：“那也不過4萬多加幣，你不還賺了六七萬加幣嗎?”

　　“慢着，這還沒完呢!每個月銀行的房貸1200加幣，3年下來是4.3萬多加幣，這還只是貸款利息，本金1分錢還沒有還;再加上公寓管理費每個月平均360加幣，3年就是2萬加幣。你說我還有賺嗎?!”

　　其實在北美炒房，有一個計算成本的公式，就是每年房價至少得升6%才能打平手。如果不是這幾年利率低，炒房很容易得不償失。由於小吳這3年沒有其他收入，房租收入基本不用申報所得稅，還算打個平手。但年底報稅時，他必須交付房產的升值稅。不過聽他這鬱悶的口氣，我暫時不想對他提起，為了安慰他，給他講了老丁炒House(獨立小洋樓)的故事。

　　我的朋友老丁，買了一幢獨立的小洋樓，雖然不像公寓需要交管理費，但保險費、供暖費、水電費、物業管理費和維修費等等，都得房東自己支付。而其中最不容易預測的就是維修費了。

　　一次老丁在國內度假，半夜時分一陣電話鈴把他從夢中驚醒，是房客打來的，說廁所漏水了，要他趕緊找人修理，不然就要“水漫金山”了。老丁急忙對房客說，這三更半夜我到哪兒找人去啊。那房客說，三更半夜，不是中午嗎?哦，原來有12個小時的時差。老丁身邊沒有帶相識的水管工，只能上網找了家“正規”的修理公司，趕緊去了電話，讓他們出個“急症”。但因老丁不在邊上，只能隨他們開價了，結果月底收到賬單，1200美元!老丁只能怨自己度假沒挑准好時候。

　　更倒霉的是老丁度假回去後，房客說他失業了，3個月不付他房租。老丁那個急啊，房客是受法律保護的，還不能隨便趕他走，否則法庭上見，說不定輸官司的還是他。

　　聽到這兒小吳感到很欣慰，他說在北美真可謂“房客是爺，房東是孫子”，難怪我的房客每年薪資10多萬美元，照樣租我的房子。

　　小吳和老丁的故事告訴我們，雖然他們的房子都幸運地低買高賣了，表面上都賺了，但仔細一算並非如此，還費時費事費勁。那麼北美炒房誰賺了呢?很顯然，地產經紀賺了，銀行賺了，政府賺了。炒房者都成了“活雷鋒”，為社會提供了工作機會，向政府交了稅，這也算是他們的貢獻，就算是做了義工吧。（中國經營報）