揭秘:北美炒房誰賺錢? |
送交者: 阿九 2010年08月24日23:30:41 於 [焦點房談] 發送悄悄話 |
北美炒房誰賺了呢?很顯然,地產經紀賺了,銀行賺了,政府賺了。炒房者都成了“活雷鋒”,為社會提供了工作機會,向政府交了稅,這也算是他們的貢獻,就算是做了義工吧。 小吳是我的大學同學,他在上海混得很像樣。這些年來掙下了可觀的家產,單市區一套高級公寓和郊外一棟別墅,就價值1000多萬元人民幣。3年前,他從上海移民多倫多,賣掉了郊外的別墅換成70多萬加幣,加上原來的存款30萬加幣,扣去作為投資移民的40萬加幣(暫存在加拿大銀行),身邊帶了60萬加幣過來了。 他一到多倫多首先問房價,感覺太便宜了,二話不說便砸了40萬加幣,在多倫多郊外買了一棟花園洋房,比上海賣掉的別墅氣派多了,擁有大塊的土地,而且大草坪、小森林、游泳池一應俱全。這樣的房子在上海至少價值千萬元人民幣。 剛到多倫多一時半會兒也做不了生意,也絕不可能像我當年下了飛機就找洗碗的地方。幫他買洋樓的地產經紀人摸清了他的底牌,天花亂墜一番說教,說多倫多的downtown造了不少公寓大樓,每年漲 6% 是最保守的估算;向銀行貸款也不成問題,可以拿洋房作抵押,買一套公寓只需 20%首付,然後租出去讓房客幫你付貸款,房子本身還不斷增值,多爽! 小吳一聽很對胃口!立刻在地產經紀人的幫助下,在多倫多的金融區買了一套30萬加幣的公寓,首付6萬加幣,又買了一輛寶馬,剩下的錢作為今後3年的生活費。真是其樂融融。 一晃3年過去了。這其間,美國的金融危機竟然對多倫多房市影響不大,雖然在2008年底到2009年初冷卻了一陣,可加拿大政府立刻將利率降到了歷史的低位,以阻止多倫多房價下跌。果不其然,2009年下半年,多倫多房市又逆市上升,一直到上個季度末,小吳那套公寓上漲至36萬加幣。 不料從4月份開始,多倫多的房價已經高處不勝寒,各種新聞相繼報道加拿大政府不打算維持低利率,以防信貸泛濫。而一旦利率上升,房價就會掉頭向下。小吳覺得該賣出了。 昨晚,小吳來電說那套公寓賣了36萬加幣,買主1分錢沒砍。聽起來似乎不錯,房子升值了6萬加幣,房租又賺了四五萬加幣,短短3年就賺了10多萬加幣,不用工作讓錢生錢,真是一本萬利。 可小吳並不興奮,他口氣黯淡地說哪有賺,不虧就滿不錯了。隨後把明細賬一筆一筆算給我聽。 公寓的買入價是30萬加幣,賣出價為36萬加幣,升值6萬加幣;加上3年的租金收入4.5萬加幣,總共進賬10.5萬加幣。而支出呢?地產經紀人的佣金為3%,這一買一賣就是2萬加幣(這還算低的,如果是白人經紀起碼收4%),政府的地稅是房價的1.5%,按平均房價33萬加幣計算,3年下來是 1.5萬加幣;再加上買公寓時的律師費2000加幣、驗房費1000加幣,以及因提前賣房,被銀行罰了違約費3000加幣…… 我一邊聽一邊心算,這時插了一句:“那也不過4萬多加幣,你不還賺了六七萬加幣嗎?” “慢着,這還沒完呢!每個月銀行的房貸1200加幣,3年下來是4.3萬多加幣,這還只是貸款利息,本金1分錢還沒有還;再加上公寓管理費每個月平均360加幣,3年就是2萬加幣。你說我還有賺嗎?!” 其實在北美炒房,有一個計算成本的公式,就是每年房價至少得升6%才能打平手。如果不是這幾年利率低,炒房很容易得不償失。由於小吳這3年沒有其他收入,房租收入基本不用申報所得稅,還算打個平手。但年底報稅時,他必須交付房產的升值稅。不過聽他這鬱悶的口氣,我暫時不想對他提起,為了安慰他,給他講了老丁炒House(獨立小洋樓)的故事。 我的朋友老丁,買了一幢獨立的小洋樓,雖然不像公寓需要交管理費,但保險費、供暖費、水電費、物業管理費和維修費等等,都得房東自己支付。而其中最不容易預測的就是維修費了。 一次老丁在國內度假,半夜時分一陣電話鈴把他從夢中驚醒,是房客打來的,說廁所漏水了,要他趕緊找人修理,不然就要“水漫金山”了。老丁急忙對房客說,這三更半夜我到哪兒找人去啊。那房客說,三更半夜,不是中午嗎?哦,原來有12個小時的時差。老丁身邊沒有帶相識的水管工,只能上網找了家“正規”的修理公司,趕緊去了電話,讓他們出個“急症”。但因老丁不在邊上,只能隨他們開價了,結果月底收到賬單,1200美元!老丁只能怨自己度假沒挑准好時候。 更倒霉的是老丁度假回去後,房客說他失業了,3個月不付他房租。老丁那個急啊,房客是受法律保護的,還不能隨便趕他走,否則法庭上見,說不定輸官司的還是他。 聽到這兒小吳感到很欣慰,他說在北美真可謂“房客是爺,房東是孫子”,難怪我的房客每年薪資10多萬美元,照樣租我的房子。 小吳和老丁的故事告訴我們,雖然他們的房子都幸運地低買高賣了,表面上都賺了,但仔細一算並非如此,還費時費事費勁。那麼北美炒房誰賺了呢?很顯然,地產經紀賺了,銀行賺了,政府賺了。炒房者都成了“活雷鋒”,為社會提供了工作機會,向政府交了稅,這也算是他們的貢獻,就算是做了義工吧。(中國經營報) |
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