中國的房價和老百姓的收入脫鈎已經很久了。從2003年開始，中國政府就嚷嚷着要調控房地產，可詭異的是，房價卻陷入了越調越漲，越漲越調的怪圈中。往往先是房價上漲導致民怨沸騰，然後政府迫於壓力出台調控政策，房價暫時有所回落，可過不了多長時間，房價又會漲到比出台調控政策前更高的位置上，然後又是民怨沸騰，出台新的調控政策，這樣周而復始，房價在政府的調控中穩步上漲。

　　讓我們看看2003年以來政府用了哪些政策來調控房地產。

　　2003年4月，中國人民銀行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定購買別墅，高檔住宅以及個人第二套住房適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。

　　2004年3月國務院發文大幅提高開發商拿地門檻。

　　2005年3月，央行宣布取消住房貸款優惠利率，對房價上漲過快的地區，首付比例由20%提高到30%。同年9月，銀監會發文嚴格限制房地產信託。10月，國稅總局規定個人買賣二手房必須繳納個人稅。

　　2006年4月，央行上調房貸利率，同年5月，國稅總局出台二手房營業稅政策，7月，宣布強制徵稅二手房轉讓個人所得稅。

　　2007年央行總計五次加息，並出台新政規定首付比例不得低於50%。

　　2008年6月，稅務總局做出規定，企業為個人購買住房需征個人所得稅。

　　2009年12月，國務院為遏制炒房現象將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。

　　2010年1月,國務院出台"國十一條",嚴格二套房貸款管理,首付不得低於40%,加大房地產貸款窗口指導。同年4月,國務院出台具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%。

　　回顧房地產調控的歷史，我們會發現中國政府從2003年開始，每年都會出台房地產調控的政策，有時政策出台後房價暫時下跌了，有時政策出台後房價依舊瘋漲，於是政府出台更嚴厲的調控政策直到房價下跌為止，但每次調控都是治標不治本，房價短時間內下跌後迎來的是更瘋狂的上漲，由此看來，中國政府出台的房地產政策短期內也許有效，但從長期看一定是失敗的。

　　為什麼房地產調控會陷入“越調越漲，越漲越調”這種被人戲稱為“中央空調”的怪圈。我認為主要是由以下三個原因造成的：土地壟斷，超發貨幣和貧富懸殊。

　　和世界上絕大多數國家不同，中國是土地公有制國家，中國人買房，購買的是土地使用權，土地所有權永遠歸國家。和石油電信電力這些寡頭壟斷行業不同，中國的房地產是一個充分競爭行業，開發商數量多如牛毛，早在2007年時全國房企數量就多達5萬家。可是中國的土地供應商只有一個，那就是中國政府。政府壟斷了土地市場。

　　在拆遷和徵地過程中，政府是唯一的土地買方，農民和城市居民的地只能賣給政府，而且只能按照政府提出的價格賣。假設政府要對某小區拆遷，此處房子的市場價為每平方米五千元。如果土地私有，開發商直接和當地居民談徵地價格，拆遷補償肯定是按照此處房子的市場價格。但政府徵地可以將拆遷補償壓到每平方米三千甚至更低，因為他是唯一的買方，你的地只能賣給他。要是你不搬你就是釘子戶刁民，政府可以打着公共利益的旗號用暴力強拆你的住房，這等於是強買強賣。在農村徵地中，情況更讓人髮指，政府通過各種強制手段用幾萬元一畝地的價格從農民手裡把地搞過來，一轉手就以幾百萬一畝地的價格賣給了開發商。這一買一賣之間的暴利讓地方官員不顧法律無論如何也要發徵地財。而在開發商向政府買地造房子的過程中，政府又變成了唯一的賣方，地方政府為了充實地方財政提高賣地收入必然會控制土地供應，往往是幾家十幾家甚至幾十家開發商爭奪政府出讓的一塊土地，既然如此地價焉有不漲之理?

　　如果土地私有，那在房價高漲的過程中，更多的私人土地會流入土地拍賣市場，土地的供應增加了，房子的供應就會增加，這樣就起到了平抑房價的作用。但中國政府壟斷了土地供應，不管房價怎麼上漲，土地的供應都只有這點，人為地製造了房子供不應求的局面。

　　房價越調越漲的第二個原因是超發貨幣。我們有必要了解一下中國近年來的貨幣發行量增加了多少。因為貨幣發行量的多寡直接決定了房價上漲的幅度。通貨膨脹歸根到底是一個貨幣現象。當一個經濟體貨幣供應量大於貨幣實際需求，紙幣的購買力就會貶值，通貨膨脹就發生了。

　　央行網站顯示，中國的廣義貨幣供應量1999年為11.76萬億，2000年為13.24萬億，2001年為15.28萬億，2002年為 18.32萬億，2003年為21.92萬億，2004年為25.01萬億，2005年為29.6萬億，2006年為34.55萬億，2007年為 40.34萬億，2008年為47.51萬億，2009年為60.62萬億。從1999年至2009年，廣義貨幣供應量每年增加數以萬億計算，而且增加數量一年比一年大，其中2009年一年就增加了13萬億之多，十年間共增加了49萬億人民幣，增幅超過5倍，從絕對數量看，相當於你1999年所持有的人民幣縮水了 80%。

　　也許有人要問，既然近十年來貨幣供應量增加了這麼多，那為什麼我們身邊的物價上漲水平卻沒這麼大呢?這是因為如果貨幣供應量上升了，但市場上商品的供給能夠跟上貨幣供應量上漲的速度的話，那物價就不會波動。比如糧食，家電，服裝這些可以量產的日常消費品，價格上漲幅度就遠低於貨幣供應量上漲的速度。但是貨幣供應量暴增，通貨膨脹出現的時候，受影響最大的是供給受到一定條件限制的大宗商品，而不是日常消費品。比如房屋、鋼鐵、石油、黃金等物品的價格更容易受貨幣供應量增長的影響，正如我們所見，也正是這些物品價格上漲幅度最大。土地是不可再生資源，具有稀缺性，加上政府壟斷了土地的供應。土地供應增加的速度不可能趕上央行開動印鈔機的速度。所以貨幣供應量大幅增加，房價也會隨之大幅上漲。這是無法避免的。從1999年到2009年，廣義貨幣供應量增幅超過五倍，而某些土地稀缺的大城市比如北京上海的房價漲幅還要超過五倍。1999年上海的房產均價為3100元每平米，到了2009年房產均價為20000元每平米。房價的漲幅和廣義貨幣發行量的漲幅如此接近，這難道是巧合嗎?正是央行開動印鈔機助推了房價的上漲。

　　房價越調越漲的第三個原因就是貧富差距不斷拉大。2003年，中國的基尼係數為0.39，離國際上0.4的警戒線僅一步之遙。到了2010年，中國的基尼係數已達0.46。中國目前占總人口20%的最貧困人口占收入或消費的份額只有4.7%,而占總人口20%的最富裕人口占收入或消費的份額高達50%。富人可以一次性付款買好幾套房，而窮人幾輩子的收入也買不起一套房子。有人用中國的房價收入比過高和租售比過低來論證房地產泡沫即將破裂，我認為這有失偏頗。先說租售比，中國大城市的租售比在1比500到1比400之間，確實遠低於國際上1比300到1比200的標準，但是我們要考慮到中國的貧富差距懸殊，買房的絕大多數是富人，租房的絕大多數是窮人。房價由富人的收入決定，房租由窮人的收入決定，這樣中國的租售比過低就不難理解了。同樣，中國中小城市的房價收入比在15以上，大城市超過30，這也和中國的貧富懸殊有很大關係。如果沒有累進制物業稅，一個地方的房價永遠是由這個地方最富裕的人群所決定的。房價由富人的收入決定，一個富人的收入可以頂上幾個中產十幾個甚至幾十個窮人，那麼房價對占人口比例絕大多數的窮人和中產者來說自然是天文數字了。

　　回顧2003年以來政府出台的房地產調控政策，我們很容易發現政府調控房價的手段無非就是提高房貸利率，加大首付比例，徵收二手房交易稅和營業稅，限制開發商融資這幾招。這些政策都影響不了中國土地壟斷，超發貨幣，貧富懸殊的現狀。短期內可能有效，但長期來看改變不了房價上漲的趨勢。

　　更糟糕的是，政府出台的房地產調控政策往往會誤傷急切需要房子的窮人。比如提高首付比例和房貸利率就會誤傷真正急需買房的“剛需”。富人買房不差錢，一次性付款也沒關係，提高房貸首付比例和利率不但限制不了富人炒房，還給了富人買更多房子的機會，因為調控政策往往會短期內壓低房價讓他們抄底。而窮人囊中羞澀，買房只能通過貸款，提高首付比例和房貸利率會加重他們的負擔，多出來的首付和利息對富人來說不算什麼，但對想買房的窮人來說往往會成為壓斷駱駝的最後一根稻草，讓他們想做房奴而不可得。至於通過徵收二手房交易稅來抑制房價那更是緣木求魚了。價格由供求關係決定，只要房子供小於求的矛盾不解決，徵稅對價格毫無影響，賣方完全能把稅收轉嫁給下家，政府等於直接向買方徵稅了。

　　只要政府依舊壟斷土地供應，那每年的新房供應量就遠遠滿足不了市場上的需求，房價自然會走高。而政府一邊開動印鈔機抬高房價一邊喊着要降房價的舉動更讓人感到噁心。簡直是拿老百姓當傻子。政府不肯放棄土地財政帶來的既得利益，拿走了畸高房價中的絕大部分，卻哭着喊着要降房價，這不是貓哭耗子又是什麼?只要土地壟斷，超發貨幣，貧富懸殊這三大高房價的決定性因素得不到改變，中國的房價就降不下來。這次房地產調控又會像歷史上前幾次的調控一樣，短期內遏制房價上漲，只要政策一有鬆動房價馬上報復性反彈，超過調控前的水平。而政府借房地產調控之名加稅又把民間財富給掠奪了一遍。這樣的事已經在中國上演過好多遍了。