“要在樓價攀升時期跟業主討價還價，真不容易啊!”這是眾多買家的心聲，也是不少中介經紀的煩惱。滿堂紅廣州分公司研究部高級主任肖文曉表示，去年5~7月的議價幅度最大，各區平均議價幅度達4%。但踏入8月，議價幅度逐步收窄，從多位受訪中介經紀的口中得知，受亞運市政建設利好，部分業主心態愈發強硬，常開出高於市場價的放盤價，並且一而再，再而三地“反價”。雖有買家跟風追價，但高價放盤着實打壓了買家置業的積極性。歲末年關，如果你想淘一套“有價講”的房子，以下建議可供參考。

　　名詞解釋：

　　議價幅度=(放盤價-市場價)/放盤價

　　提點一：

　　大面積單位有價可講

　　“老城區的房子，別說降價了，能不‘反價’就偷笑了。”記者採訪中發現，不少駐紮在老城區的資深經紀對二手住宅“反價”現象已見怪不怪了。合富置業高級營業經理陳鐵軍表示，由於現時樓價居高不下，業主心態企硬也很正常，“尤其是那些與名校捆綁出售的越秀樓盤，越是小戶型，越沒可能跟業主討價還價。”他預計年後放盤量將下降，價格仍會緩慢上漲，“特別是兩房單位，無論是樓梯樓還是電梯樓，只要業主能放租就不願出售了。”

　　相比之下，放盤量少，但睇樓客不多的大面積單位則“有價傾”。“中小戶型的房子受關注度高，盤少客多導致成交價往往高於放盤價3%~5%。而一些大面積單位，特別是大三房單位，總價較高，能接手的買家數量有限，業主心態相對平和，能接受價格向下調整。”

　　提點二：

　　新城區盤議價空間大

　　與老城區樓價相比，新城區的價位尚算親民。肖文曉建議預算小的買家可關注白雲區和番禺區的樓盤，“市中心區域樓盤供求關繫緊張，樓價鬆動有限。新城區由於貨量充足，客盤比較低，業主心態較老城區穩定，‘反價’現象較少。”

　　德誠行機場分行主管吳考香告訴記者，“如果買家想找筍盤，不妨留意白雲區的樓梯樓，例如白蘭花園和景泰花園(資料、團購、論壇、二手)，樓盤總價不高，因為已有差不多十年的樓齡，而且又是樓梯樓，議價的空間相對較大。”10年樓齡在老城區的房子裡或者還算“年輕”，但在新城區里，這般樓齡的房子恰是買家入手的“窪地”。

　　提點三：

　　社區知名度低 “有價傾”

　　“同樣是沿江樓盤，因為發展商與社區知名度的不同，價格就會有所變動。”據合富置業高級營業經理王波透露，發展商實力大小、樓盤知名度高低及社區配套完善程度等因素，足以造成同地段、同面積、同戶型二手樓價的不同。“比如星河灣，發展商實力雄厚，社區配套建設完善，二手樓價只漲不跌，業主‘反價’聲此起彼伏。而與其一牆之隔的另一個樓盤，由於發展商實力有限，無論社區生活配套還是小區物業管理，都與星河灣存有差距。雖占據與星河灣同一片江景，但在樓價看漲的行情下，偶有低於放盤價或市場價的物業出手。”

　　王波承認，中小型發展商開發實力普遍略遜於大發展商，但他強調，不少知名度較低的樓盤仍值得關注，“有條件選擇優質名盤當然最好，但資金有限卻能淘到一套名不見經傳，但性價比高的房子，卻也不容易。”

　　提點四：

　　高齡樓梯樓可議價

　　雖說老城區樓價高企，但也不是完全沒有“淘寶”的可能。據陳鐵軍介紹，越秀區先烈路、黃花新村及恆福路一帶的高齡樓梯樓，入手價明顯低於同區其他樓盤，業主放盤心態較積極。“特別是一些頂樓單位，由於面積不大，樓齡較高，放盤總價低，五六十萬就能買到老城區兩房單位。”

　　記者也去過不少高齡樓梯樓實地踩盤，平心而論，這類高齡樓梯樓舒適度十分有限，朝向好的，樓前景觀又不佳，要麼面向馬路而建，要麼樓前杵着一棟高層建築，令人倍感壓抑。但用作投資保值，這類頂樓單位花費不多，周邊配套成熟，商圈氛圍活躍，倒是很適合小預算的投資客。

　　提點五：

　　年前等錢使價錢可以傾

　　記者與多位業內行家聊天時發現，年前不少業主都有資金周轉的需要，“也恰是這個時候，最適合到二手樓市里淘一套物業投資。”滿堂紅雲景分店店長馮俊幫舉出了一個案例，就在前兩周，由他經手的一套萬科藍山(資料、團購、論壇、二手)150平方米三房毛坯單位以175萬元成交。“由於業主急着在去年年底套現用作資金周轉，他以低於放盤價10萬元與買家成交。”總價雖然不低，但均售價1.16萬元/m2，這個價位的優質二手樓稱得上“筍盤”。

　　“但並不是所有‘等錢使’ 的業主都會低價放盤，部分持有多套物業的業主仍會對買家擺出高姿態。”合富置業雋園(資料、團購、論壇、二手)分行主管陳志鋒表示，以天河公園板塊為例，樓盤總價為150萬~200 萬元的業主普遍接受5%以內議價空間，“其中又以有其他投資打算或換房計劃的業主更好說話”。小戶型單位業主即便有資金周轉壓力，也鮮見降價出貨。