在加拿大有許多房主，是用以房養房形式來供房的。很大一部分人在買房時就打算用出租收入來支付部分房屋貸款和利息，平時很多時侯都是靠省吃儉用、精打細算擠出來的那些錢在供房。因此，在報稅時就希望多抵扣費用，減少納稅收入。如果支出部分確實用於因房屋出租而花費的費用，並且有合法的原始發票，抵減相應的費用，也是減少納稅所得的一條途徑。那麼，在房租收入背後，是否還有一些不易分清的潛規則呢?

　　以房養房 房租收入納入潛規則

　　有一部分房東，在填報納稅表時，也許由於疏忽而漏報了部分房客的收入，而房客在報稅時則已經向稅務局上報了房租支出，這樣稅務局很容易稽查到房東少報收入的部分。所以作為房東，在填報T776表時，無論是出租收入和支出，都要認真對待。

　　免得日後在稅務局被稽查時，發現少報了收入，稅務局既收利息還要另加罰款。

　　Mary是新移民，當初與租住房的房東關係甚好。Mary每月按時交納房租，從不拖欠，是個遵紀守法戶。一年後，Mary買了自己的房子。但報稅後，她卻接到了稅局的調查信函，要求她出具租房時的租金收據。

　　當時，Mary與房東大姐處得像一家人，從沒想到過索要租金收據，只是按時上繳房租(現金)。好在與原房東還有聯繫，因此，讓大姐補開了收據，但大姐未能補全，結果可憐的Mary被罰款300餘元，感覺非常冤枉。這對當時在工廠打工為生的Mary來說，是個不小的數目。

　　後來，Mary才得知，原來當初大姐家同時租住了好幾家租客，但她卻沒有如實全報，所以牽連到Mary。事後，大姐還意味深長地叮囑Mary：“要找個‘好’的會計師報稅，否則就會引來麻煩。”搞得Mary一頭霧水，究竟孰是孰非!還有一位房東在出租房子時跟房客講，若以支票方式付租金為500元; 若以現金方式付租金則為400元，並要求房客不要報稅。在這種情況下，房客們選擇了付現金方式。報稅後，該房東收到稅務局的來信，令其如實補報上一年所收的全部房租，無論支票還是現金，並等候進一步處置。原來，五家房客中已有四家將現金支付的房租報了稅。結果該房東違法了!

　　報稅與否 房租收入律師說“法”

　　就此，記者採訪了律師行資深律師周律師，他指出，按照加拿大所得稅法規定，房租收入都應報稅，無論支票還是現金。個人的房租收入扣除相應的費用，純收入部分應納入個人的綜合所得，繳納個人所得稅。

　　根據稅法，房主可將以下內容作為收入的抵扣項，但一定將原始票據保留六年。它包括：廣告費(Advertising)、保險費 (Insurance)、利息(Interest)、維修費(Maintenance and Repairs)、管理費(Management and Administration Fees)、汽車費用(Motor Vehicle Expenses)、辦公室費用(Office Expenses)、律師費(Legal)、地稅(Property Taxes)、工資及福利(Salaries、Wage and Benefits)、差旅費(Travel)、水電氣(Utilities)、其他開支(Other Expenses)、會計費用等(Accounting and Other ProfessionalFees)。

　　周律師還指出，稅法規定，稅務局可保留六年的審查權利，即納稅人必須將納稅相關資料保留六年。納稅收入範圍，各種全球收入(Worldwide Income)，包括正式工作收入、臨時工收入、自雇收入、投資收入等。

　　人稱加拿大是“萬稅之國”，是形容加國稅收項目繁多，而且比起其他國家稅賦重。

　　周律師最後強調，應杜絕故意謊報、瞞報租金收入這種行為。加拿大的納稅制度相當完善，它是建立在個人如實申報的基礎上，沒有多少空子讓你鑽。雖然，房主暫時占了些小便宜，它並不代表今後就萬無一失。因為，稅務稽查可以追繳到三年或更長時間以前。房主應如實申報出租收入，減少查稅風險。

　　會計師教你 如何避免稅務局審稅

　　在西人會計事務所從事多年會計工作的資深會計師胡女士告誡大家，加拿大稅務局每年都會選擇一些稅表作重點審查，而且相當有效。審查的原因有許多，如：例行公事、有人舉報、自雇連年虧損、收支波動過大、所反映的稅表與同行或同地區的平均情況相悖。無論如何，得到稅務局的審查畢竟不是好事。一旦有問題，稅務局會長期“關照”的。為了避免審查的風險，建議注意以下內容，以保安全。

　　(1)發出稅表前，仔細審查各項內容是否填全，數字計算是否準確。有時漏填SIN或填錯住址都會引起稅務局進行詳細的檢查。

　　(2)填報所有的收入，無論工資收入、利息收入、租房收入、分紅等。這些信息稅務局都會知道。

　　(3)避免連年報虧損。作為投資生意或自雇，在頭一兩年虧損是比較正常的事。但長期虧損，可能就會引起稅務局的關注。稅務局有警戒線(Trigger)，對不同的行業在不同地區的經營、盈利水平都有統計。

　　(4)及時報稅。有幾種情況未及時報稅：有些移民不知道報稅是一種義務;有的誤以為所在公司代扣稅等於報稅了;有的以為沒有收入就不報稅。稅務局每年都要發出無數封信去提醒那些未報稅的人士。如果得不到回音，稅務局就會採取行動。不報稅是違法的，重者可以坐牢。

　　(5)費用扣除要合理。所扣除的項目一定要與收入相關、合理。如果差旅費或娛樂費用過高，一定會引起稅務局的注意。

　　(6)不要自欺欺人。有的人以為所得收入是現金或支票(未發T4A)，稅務局不知道，或者僅報一部分收入，這是一種僥倖心理。事實上，稅務部門已經對一些行業高度重視：建築行業、分銷商、鋪地毯的、直銷/傳銷人員。

　　舉例：某商家在銷售時對顧客說，若交現金，則免GST/PST。沒想到，該顧客就是稅務官員，結果可想而知。

　　(7)吸取教訓。如果被稅務局多次警告或曾被查出過問題，則在今後更需小心。

　　精心申報 出租收入合法化

　　此外，胡女士還指出，近年來隨着新移民購房者眾多，出租房屋作為供房補貼者日見增多。然而由於不了解或沒有仔細研究過有關規定，在報稅時不但會損失應得的利益;而且還會帶來不必要的損失，那麼有哪幾點最應該注意呢?(1)如果你在前年買的房子，但是當時沒有出租，直到去年才開始招租。如果房子現時的市價高於當時的購買價格，則計算CCA時:Total Cost = Purchase Cost+½(Fair Market Value–Purchase Cost)。別小看這1/2差價，假如房子升值2萬，費用即可多減掉400元。

　　(2)計算房子CCA(折舊)時，可以根據自己當年的收入情況選擇從0–最大值。

　　這裡要特別提醒的是，CCA不能創建損失。

　　舉例來說Jerry 2010年的Rental Income是6000元，水電等日常維護費用是4900元，所以在減掉CCA之前Jerry的Rental Income是1100元。經過計算，Jerry今年的CCA最多可減1583元，但是由於CCA不能創建損失，所以他最多只能減掉1100元的CCA。

　　(3)不可將房租報得太低。如果你想通過房租損失來抵消部分維護費用，而把房子出租給子女或親戚，只收取遠低於市場價的租金，那麼CCRA會根據市場價調整你的租金收入，然後要求你報告你實際上沒有收到的房租收入，這比要求申請減免費用時更糟。

　　(4)因為租房收入可作為個人正常收入的一部分，因此考慮將部分收入報在配偶名下，這樣可為對方增加RRSP的購買額度。

　　由此看來，對於有房租收入的房主，無論收入、支出都要有詳細的原始記錄、發票或收據，即使在今後遇到稅務局查賬時，也能做到心中不慌，並能提供真實、合法的證據。

　　如實申報出租收入，不僅是納稅人的義務，而且，出租收入可抵扣合理費用項目，兩全其美，何樂而不為之?只是以往，一些房主對房租收入的認知存在誤區，結果費力不討好。另外，對於租房者，一定要保留租金收據，確保自身的合法利益，以杜絕房租的潛規則再度蔓延。

（北辰地產）