去年的一份消費者調查報告顯示，加拿大人在一生中買賣過5次自住房的消費者，占20%之多。可見，在加拿大，換房是一件司空見慣的事。由於買房賣房的交割時間很難安排在同一天，很多移民換房時按揭貸款安排方面會問遇到問題。筆者剛剛完成了第一次換房的過程，希望這些經驗對大家有借鑑作用。

　　首先要說一下買房的時間問題。由於早就打算換房，所以從去年就開始留意房價和利率問題。眾所周知，每年房價最低的時候是12月、1月、和2月，如果 3月份還沒有敲定交易，則恐怕要出高價買了。今年的情況比較特殊，由於新移民集中登陸，房源稀少，從1月份開始就出現了搶offer的情況，我給自己設置的時間表是3月15日前一定要達成交易。

　　選房時考慮哪些問題。我最關心的是地點，由於工作和生活需要，四通八達的地理位置是首要問題。North York的獨立房是我們的目標。之所以選擇獨立屋，是因為新批準的獨立屋建設用地越來越少，所以占地面積越大的房子，保值增值的穩定性越強。溫哥華部分地區房價暴漲的根本原因就是有限的土地上只有4-5萬套房子，環境和校區決定了其需求量遠遠大於供應。另外，中國部分城市在宣布凍結別墅建築用地之後，別墅價格一日千里的情況也說明，物以稀為貴的道理。房價該如何定位主要看能夠獲得多少按揭貸款。

　　無論首次置業還是換房，貸款問題應該解決在開始看房之前，否則不知道要看多少錢的房子。換房比買房較麻煩的是，原來的房子還有按揭貸款，由於平時要供房，所以現金存款不多，首付款至少要20%的情況下，還要想辦法將現金從現有住房中提出來。我找自己的同事做了個預批，同時申請了兩筆按揭貸款：將原來在TD銀行有餘額的按揭貸款refinance到BMO，申請的是Home Owner Readiline產品，共申請到信用額度30萬;同時另外申請了一筆買新房的預批貸款(Pre-approval) 金額是58萬。拿到這些批覆，目標房價就定下來了：TD銀行的貸款餘額12萬，因此可以從Readiline中取出18萬(30萬信用額度中取出12萬歸還TD)作為首付款，加上新房的貸款預批金額58萬之後，我們的目標房價應該小於76萬元。如果加上自己的儲蓄存款，房價可以再高一些。對於一個兩口之家的工薪階層，我們已經很滿意了。

　　選房看房不必精益求精。我們把這些信息告知地產經紀之後，就等着看房了。我和太太都不是太挑剔的人。買第一個房子的時候，只看了一個房子就下了 offer。當時(2007年)是從美國剛到加拿大，看到這裡的房子比美國又便宜又漂亮就很快下了offer，沒給地產經紀添任何麻煩。這次買房也一樣，看到第三個房子就下offer了。沒想到的是，2月底下offer時共有6個家庭出價，據悉全部是講普通話的大陸移民。地產經紀告訴我們在競價的那天先去驗房，搶offer的時候要帶銀行本票。因為有銀行預批，對驗房結果也很滿意，下offer的時候沒有附帶任何條件，尤其是帶去的那張匯票，讓房主和對方經紀感到了我們的誠意，最後賣方接受了我們的offer。由於賣家尚未找到房子，因此交割日設定在6月初。

　　敲定買房合同後，我們開始準備出售自己的房子。首先是修停車道、後院等戶外設施和環境。搬到新房之後，將原有房產做內部的裝修和布置。在將TD的貸款refinance到BMO的過程中，銀行給出了房子的評估價。我們以評估價為準，加上此後發生的裝修費用確定了售價。掛牌上市後一周便成交。成交價比2007年的買入價高9萬加元。

　　新舊房子交割期間的財務安排需要合理和便利。6月初新房交割前3天，完成了舊房的refinance。從BMO批準的readiline中取出12 萬用於支付TD的按揭貸款、罰款，以及解除抵押費(discharge fee)和款項轉移費，TD銀行費用共計1200元左右;轉入BMO的房屋評估費和重新註冊費共計700元。在新房交割前一天支取readiline項下 10萬元，再加上自己的存款用於首付，同時BMO提供了新房按揭貸款47萬完成買房交易。新房交割後，舊房項下額度占用共計22萬元，利率為P+0.5% (3.5%)，新房按揭貸款47萬元，利率P-0.85%。因為舊房馬上要出售，信用額度項下款項可以隨時還清並解除抵押，所以利率比較高(3.5%)，因此要儘量少占用信用額度，如果自己有存款可以動用存款。

　　舊房售出後，所得現金立刻加速償還新房按揭貸款。上周末售房交易完成後，所得現金當天就用於償還新房按揭貸款。BMO貸款可以每年償還原貸款本金的 20%，提前還款的金額記錄在Mortgage Cash Account可以隨時取出，所以，提前還款沒有後顧之憂。之所以沒有把賣房所得款用於其它投資，是因為目前的經濟情況變數較多，想要穩定地獲得 2.15%的收益並不是一件容易的事。另外，提前還款的9.4萬元立刻“享受”了2.15%的效益，而不需要上所得稅。

　　自住房買賣結餘增加了家庭淨資產。總結舊房買賣的收益如下：過去四年共支付銀行利息約9600元，轉銀行罰款和手續費約2000元(如果原來的貸款安排得當，完全可以節省這筆錢)，支付地稅9000元，取暖費和水費7200，裝修費16，200，支付地產經紀費用16，000，買賣差價 90，000，除了白住這個房子之外，四年裡家庭淨資產增加三萬元。這裡忽略了買房首付款的機會成本，因為這些資金如果用於股票投資，結果可能很可怕;如果是儲蓄，過去四年通脹率高於儲蓄利率。

　　如果財務上允許，筆記建議買房自住的朋友儘量“早買”。如果我們四年前不買房而是租房，4年租金支出至少6萬元(不算N次搬家費)，還會錯過房價增值的9萬元。換房期間的財務安排，儘量要從容，筆者不喜歡先買房再申請過橋貸款(bridge loan)的安排。如果房子無法售出，首付款就會沒有着落，迫於壓力賣房子，不會賣出太好的價錢。所以，最好是使用refinance的方式把首付款準備好。

（王紅雨）