面對歐美各國一波接一波的財政與經濟危機不斷向全球擴散，我們總也得未雨綢繆，斟酌一下這些問題對我們的房價乃至整個地產市場的影響到底有多大。 畢竟我們是生活在牽一髮，動全身的經濟地球村。消費者信心固然是維護房地產健全體質的重要因素，不過審視各種市場條件以及一些經濟指數，我們倒可以提醒各 位：在籠罩全球的金融風暴中，加拿大彷佛是一葉方舟，出風雨之中呈現出較 為寧靜的局面。

　　總所周知，美國房地產業蕭條了好幾年。加拿大也不時翻起一些要求房產市場改革的聲浪。不過就整體而言，我們是不太可能像美國那樣陷身到如此衰退的地步。

　　主要有三個原因:

　　1) 政府的稅務政策

　　美國政府長久以來，一直都在倡導住者有其屋的政策，稅務政策當然全力配合。也正因如此，像 “Fanny Mae and Freddy Mac” 這樣有政府背後支持的公司，才能以大量收購房屋抵押貸款而名操一時。當然，結果是造成大量不良的房屋抵押貸款。另一方面，政府的稅務政策又以 “房屋抵押貸款利息可以抵稅” 的政策來倡導大家 “住者買其屋”，結果是大家都在拼命貸款買房子，目的卻不是為了住其屋，而是為了抵稅。就這引發了一連串的惡性循環。

　　反觀加拿大，此地只有投資用的物業才可以享受房屋抵押貸款利息抵稅的優惠，一般自用者是沒有這道門路的。貸款者量力而為，放款者謹慎小心，市場自然比較穩定。

　　2) 貸款條件的政策

　　美國有允許次級房屋抵押貸款secondary mortgage的規定，原放款者可以將貸款案轉售給世界各地的投資者的。如此一來，放款者和一些房屋抵押貸款仲介商就肆無忌憚地大量放款，一點都不考慮 風險程度。這種歪風自然助長了 “幌子貸款” 和 “忍者貸款” 的盛行。前者是既然知道放款者不會去調查核實，貸款人於是就大膽虛報職業與收入所得，虛晃一招就可獲得貸款;後者是無收入、無職業、無資產的人照樣得到貸 款。

　　這一點在加拿大也不會發生。原放款者通常是大銀行，他們是不會輕易把房屋抵押貸款的案子轉讓他人。因此之故，對貸款人的經濟實力、償還能力都會事先很認真地核實查證，絕不輕易放款。呆帳、破產等等的亂象自然鮮見。

　　3) 銀行放款的政策

　　美國的次級房屋抵押貸款政策也意外地造成了 “可調息房屋抵押貸款” Adjustable-Rate Mortgage的誕生。既然可 “調息”，當然就先以低得不切實際，低得讓你無法抗拒的利率讓你上鈎，一段時間後再逐步 “調高利息”，一直高到讓你無法負擔的利率。

　　除此之外，美國的房屋抵押貸款放款者的追索權只限於沒收抵押的房產。加拿大則有 “充分追索權” 的規定，許多銀行都會要求有個人資產擔保的規定。如此一來就比較不會出現美國常有的現象: 付不起貸款嘛，收拾細軟，房子給你，一走了之。

　　有以上種種不同的政策，加拿大才能倖免於美國房地產市場所經歷的災難。 有趣的是，常常被我們批評是既保守又缺乏積極性的加拿大銀行制度，到頭來可能正是讓我們房地產市場免於崩盤的屏障。

（房地產周刊）