无论是美国还是加拿大一般买房多数的情况下是通过MLS(Multiple Listing Service) 交易的。多数在MLS成交的房子是反应市场供需关系的市场价格，称之为常规房屋交易。在常规交易中买卖的双方是你我这样的普通人。 同时有少数的房屋不属于常规交易， 是通过其他的方式成交的，比如拍卖。拍卖房屋这种形式在安省很少见， 但是在美国一些州很常见， 如果独具慧眼往往能买到性价比不错的房屋， 当然同时也要承担一定的风险。 由于这几年经济危机的影响， 美国越来越多的人供不起房屋，或者房屋的现值低于所剩Mortgage，越来越多的房子被银行等贷款机构收回， 从而产生了大量的Forclosures。一般人把Forclosure的房屋成为法拍屋，其实不止是银行，凡是由贷款机构收回的房屋都可以列入这个范围。 一般Forclosure的房屋价格比常规交易要低，有时低到很吸引人的地步，当然这样低的价格是有一些不利的条件作为代价的。

　　在美国不同的州Foreclosure的运作方式可能不同。有些州Foreclosure需要法院才能执行这个程序，加拿大人购房较多的佛罗里达和亚利桑那州属于此列，称之为Judicial Forclosure。在佛罗里达法律禁止不经过法院就执行Foreclosure的情形。在有些州则不需要法院就可以执行Forclosure，包括加利福尼亚等中西部州份, 这种方式叫Non-Judicial Forclosure。安省实行的是Power of Sale, 是Non-Judicial Forclosure的一种，具体的规定和美国那些Non-Judicial Forclosure的州份很相似。当然安省这样做有一定的历史原因的。一般来说加拿大的银行相对美国的同行来说被政府控制的更严，银行多少代表一些政府的形象，银行不想给公众留下贪婪的印象。因此在安省当房主供不起房屋时，银行并不是直接象美国同行那样收回房屋产权，而是代房主出售房屋，出售的收益扣除相关费用后去支付所欠Mortgage，如果有剩余则归还给房主。在美国则不同，银行直接收回房屋产权，房主彻底丧失对房屋的控制被扫地出门。如果银行出售房屋带来的收益哪怕是大于所欠的Mortgage，银行也不必给房主。这样做给公众一个贪婪的印象。当然美国多数的银行是私有的，利润最大化是放在首位的，所以这样做是符合这样的逻辑的。由于通过法院执行Foreclosure(Judicial Foreclosure)在安省很少见，为了让读者对它有个了解，从而根据自己的实际情况选择不同的交易方式， 下面先介绍下Judicial Foreclosure的程序。

　　当房主付不起正常的Payment时，从理论上说Foreclosure的程序就开展了。当然实际上往往没那么快，银行往往会联络房主催他们支付所欠款项。当这些努力都失败了，银行会发一个通知给房主说准备要开始Foreclosure的法律行动了。在美国很多州一般是给十天的宽限期，如果在这十天不把所欠款项补回去，那么银行就向法院申请收回房屋的产权了。当然银行同时发一个Summons and Complaint通知房主。房主往往有15到30天的时间去回应Summons and Complaint。无论房主回应与否银行都会向法官证明要求Foreclosure的合法性。如果房主不回应，当然一般来说银行会胜诉。如果房主回应那么房主有机会向法官证明自己保留房屋的合法性。房主给自己辩护越好判决的过程越长。当然银行会就房主的辩护去修补相应的问题，从而导致房主败诉。当法官判决房主败诉后银行会发一个有十天宽限期的通知给房主说要出售房屋了。在十天以后房屋就被拿去拍卖了。如果在拍卖会上没人买这个房子那么房屋的产权就归银行所有了。一般来说Judicial Foreclosure至少要花三个月，如果房主回应Summons and Complaint和银行打官司时间拖的更长。这个过程一般比Non-Judicial Foreclosure要长很多，这也是安省和美国其他的一些州份采用Non-Judicial Forclosure的一个重要原因。毕竟在市场波动很大的情况下，例如在2007-2009年期间内， 多拖一天无论对银行还是对房主都损失巨大。

　　采取这两种方式对银行和房主各有利弊。采用Judicial Foreclosure对银行来说可以把房屋产权彻底转移到自己名下，这样如果在房屋上涨的市场下会获取的更多收益归自己拥有，当然如果市场是下跌的话损失也大。对于房主来说就是损失房屋和留下不好信用记录而不必因此破产和继续被银行追债。采用Non-Judicial Foreclosure，对银行来说仅仅是取回所欠的Mortgage而不能因此获取更多的收益。对房主来说可以取回出售房屋减去Mortgage和相关费用的剩余收益。这样的安排似乎对双方都有利，但是这也要看什么的市场状况下了。如果是一个房价下跌的市场，银行很可能不能从出售房屋而获取的收益中取回所欠的Mortgage，对于房主来说如果银行取不回所欠的Mortgage，银行有权利继续向房主追债，直到房主申请破产为止。因此拿安省实行的 Power of Sale和美国的Judicial Forclosure孰优孰劣还需要看具体的情况分析了。

（吴鹏）