無論是美國還是加拿大一般買房多數的情況下是通過MLS(Multiple Listing Service) 交易的。多數在MLS成交的房子是反應市場供需關係的市場價格，稱之為常規房屋交易。在常規交易中買賣的雙方是你我這樣的普通人。 同時有少數的房屋不屬於常規交易， 是通過其他的方式成交的，比如拍賣。拍賣房屋這種形式在安省很少見， 但是在美國一些州很常見， 如果獨具慧眼往往能買到性價比不錯的房屋， 當然同時也要承擔一定的風險。 由於這幾年經濟危機的影響， 美國越來越多的人供不起房屋，或者房屋的現值低於所剩Mortgage，越來越多的房子被銀行等貸款機構收回， 從而產生了大量的Forclosures。一般人把Forclosure的房屋成為法拍屋，其實不止是銀行，凡是由貸款機構收回的房屋都可以列入這個範圍。 一般Forclosure的房屋價格比常規交易要低，有時低到很吸引人的地步，當然這樣低的價格是有一些不利的條件作為代價的。

　　在美國不同的州Foreclosure的運作方式可能不同。有些州Foreclosure需要法院才能執行這個程序，加拿大人購房較多的佛羅里達和亞利桑那州屬於此列，稱之為Judicial Forclosure。在佛羅里達法律禁止不經過法院就執行Foreclosure的情形。在有些州則不需要法院就可以執行Forclosure，包括加利福尼亞等中西部州份, 這種方式叫Non-Judicial Forclosure。安省實行的是Power of Sale, 是Non-Judicial Forclosure的一種，具體的規定和美國那些Non-Judicial Forclosure的州份很相似。當然安省這樣做有一定的歷史原因的。一般來說加拿大的銀行相對美國的同行來說被政府控制的更嚴，銀行多少代表一些政府的形象，銀行不想給公眾留下貪婪的印象。因此在安省當房主供不起房屋時，銀行並不是直接象美國同行那樣收回房屋產權，而是代房主出售房屋，出售的收益扣除相關費用後去支付所欠Mortgage，如果有剩餘則歸還給房主。在美國則不同，銀行直接收回房屋產權，房主徹底喪失對房屋的控制被掃地出門。如果銀行出售房屋帶來的收益哪怕是大於所欠的Mortgage，銀行也不必給房主。這樣做給公眾一個貪婪的印象。當然美國多數的銀行是私有的，利潤最大化是放在首位的，所以這樣做是符合這樣的邏輯的。由於通過法院執行Foreclosure(Judicial Foreclosure)在安省很少見，為了讓讀者對它有個了解，從而根據自己的實際情況選擇不同的交易方式， 下面先介紹下Judicial Foreclosure的程序。

　　當房主付不起正常的Payment時，從理論上說Foreclosure的程序就開展了。當然實際上往往沒那麼快，銀行往往會聯絡房主催他們支付所欠款項。當這些努力都失敗了，銀行會發一個通知給房主說準備要開始Foreclosure的法律行動了。在美國很多州一般是給十天的寬限期，如果在這十天不把所欠款項補回去，那麼銀行就向法院申請收回房屋的產權了。當然銀行同時發一個Summons and Complaint通知房主。房主往往有15到30天的時間去回應Summons and Complaint。無論房主回應與否銀行都會向法官證明要求Foreclosure的合法性。如果房主不回應，當然一般來說銀行會勝訴。如果房主回應那麼房主有機會向法官證明自己保留房屋的合法性。房主給自己辯護越好判決的過程越長。當然銀行會就房主的辯護去修補相應的問題，從而導致房主敗訴。當法官判決房主敗訴後銀行會發一個有十天寬限期的通知給房主說要出售房屋了。在十天以後房屋就被拿去拍賣了。如果在拍賣會上沒人買這個房子那麼房屋的產權就歸銀行所有了。一般來說Judicial Foreclosure至少要花三個月，如果房主回應Summons and Complaint和銀行打官司時間拖的更長。這個過程一般比Non-Judicial Foreclosure要長很多，這也是安省和美國其他的一些州份採用Non-Judicial Forclosure的一個重要原因。畢竟在市場波動很大的情況下，例如在2007-2009年期間內， 多拖一天無論對銀行還是對房主都損失巨大。

　　採取這兩種方式對銀行和房主各有利弊。採用Judicial Foreclosure對銀行來說可以把房屋產權徹底轉移到自己名下，這樣如果在房屋上漲的市場下會獲取的更多收益歸自己擁有，當然如果市場是下跌的話損失也大。對於房主來說就是損失房屋和留下不好信用記錄而不必因此破產和繼續被銀行追債。採用Non-Judicial Foreclosure，對銀行來說僅僅是取回所欠的Mortgage而不能因此獲取更多的收益。對房主來說可以取回出售房屋減去Mortgage和相關費用的剩餘收益。這樣的安排似乎對雙方都有利，但是這也要看什麼的市場狀況下了。如果是一個房價下跌的市場，銀行很可能不能從出售房屋而獲取的收益中取回所欠的Mortgage，對於房主來說如果銀行取不回所欠的Mortgage，銀行有權利繼續向房主追債，直到房主申請破產為止。因此拿安省實行的 Power of Sale和美國的Judicial Forclosure孰優孰劣還需要看具體的情況分析了。

（吳鵬）