釐清房地產評論界房價認識三大誤區

吳其倫

　　近年來，房價上漲過快，房價過高所激發的矛盾已日漸突出。房價已經成為牽動上至中央領導下到黎民百姓之心的熱點問題。而對於房價的認識，卻是見仁見智，就連房地產評論界也存在諸多誤區。

　　誤區一：存在即為合理，中國房價不高

　　3月14日上午，國務院總理溫家寶在人民大會堂金色大廳會見中外記者並答記者問時表示，房價遠遠沒有回到合理價位，因此調控不能放鬆。在談到何為合理房價時，總理說：“什麼叫房價合理回歸?合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。”

　　總理此番講話深刻地揭示了當前房價的三大核心問題，一是衡量房價的指標即為國際通行的房價收入比;二是當前房價畸高，房地產業存在暴利現象;三是當前房價尚處畸高的極不合理狀態。

　　總理的講話，得到了廣大民眾和理性地產研究人士的擁護和支持，而地產利益群體代言人則紛紛發表與總理相對立的觀點：中國的房價真的不高，因為如果高就意味着買不起，買不起就意味着沒有成交量，只要能賣得出去，房價就是合理的;在工資收入之外有大量的兼職收入、灰色收入、福利性收入、財產性收入，不應用房價收入比衡量房價高低。”對此觀點，筆者深不以為然。

　　首先，存在即合理的理論在商品房領域是極不合適的。在中國的商品房領域，由於地產利益群體力量過於龐大、信息嚴重不對稱、商品房銷售環節存在太多的欺詐等因素，絕大多數消費者購房是在被逼、被誘的情形下所進行的非理性消費行為。在這樣的市場狀態下所產生的成交，儘管是客觀存在，可在其背後卻隱藏着多少善良百姓心酸的淚水和太多的無奈?

　　其次，工資收入是中國絕大多數人的主要收入來源。在我們國家，能夠獲取大量工資以外收入的人畢竟是少數，絕大多數人是靠工資來維持自己及家人的生活的，絕大多數消費者傾盡全家的畢生努力甚至還得借貸去買房即為明證。故此，國際通行且公認的房價收入比應是衡量中國房價高低的最重要指標。

　　誤區二：價格窪地理論，三四線城市房價難跌

　　在地產界有一個極為流行的說法即房地產存在價格窪地，顧名思義即中間低四周高的自然地形，最直觀的解釋是，當房地產圍合一個湖泊中心發展之時，便形成了自湖心向四周土地遞減的級差地租，大致出現近貴遠賤的價格窪地。

　　在這樣的說法支持下，很多人想當然地認為，市中心房價比郊區貴，大城市房價比小城市貴，美國的房價比中國貴，反過來說就是房價低的地方有極大的升值空間。目前，較之一二線城市，三四線房價要低得多，儘管一線城市房價下跌，可三四線城市房價卻不會下跌。因為，在他們看來三四線城市才4000多元/平方米，這與上海、北京等地的20000多元/平方米有很大的距離。對此觀點，筆者不予苟同。

　　首先，流行於房地產界的價格窪地理論絕非放之四海而皆準。因為決定房價高低的最主要因素是供需關係，而影響供需狀況的最主要因素是供需雙方的心態。而從地域來看，儘管區域經濟發展狀況對房價高低有一定的影響，卻不是決定性因素，溫州房價在高峰期直追京滬，近期快速下跌即為明證。

　　其次，三四線城市房價也將出現下跌更談不上升值空間，理由如下：一是三四線城市的房價泡沫已經非常嚴重，已經遠遠超過民眾承受範圍;二是近年來，三四線城市的房價都出現了大幅上漲，已經透支了未來多年的上漲空間;三是本輪調控的絕大多數政策並非僅僅針對一線城市，而是針對全國市場;四是三四線城市房地產市場的投資比重已經非常大;五是三四線城市保障房供應力度日漸加大，必將在很大程度上稀釋商品房市場需求。

　　誤區三：白領買房推高房價

　　日前，任志強在參加某論壇時說：“美國沒有一個IT行業敢到大城市，而中國的IT業都在最好的地方買最好的房子，正是因為他們賺錢容易，所以把中國的平均購房年齡降低到二十多歲，遠低於英國、日本、美國”。

　　後來，任志強又補充道：“很多IT員工年紀輕輕就從業，都是18歲就買房了。對IT員工買房比例，已作過調查：購房比例高的第一位是自由職業者;第二是國企員工和公務員;第三是私營企業主;第四就是IT從業者。”

　　很明顯，任志強的觀點是白領人群(尤其是IT業員工)推高了房價。對此，筆者以為任志強的觀點是徹頭徹尾的謬論。

　　首先，房價是在開發商、投機投資客的貪婪、地方政府土地財政思維的推動下不斷瘋漲的。在房價瘋漲的市場態勢下，很多白領在擔心房價繼續上漲、通過購房實現資產增值的心態驅使下投身購房大軍，其買房行為完全是被動的。況且，在白領買房過程中，房價是開發商說了算。很顯然，稱白領推高房價毫無道理;

　　其次，房價的不斷瘋漲，導致各行各業的成本都在攀升，價格不斷被推高，從而導致白領的生活成本尤其是住房成本大幅提高。在這樣的市場態勢下，儘管白領的工資收入在增加，可他們有幾個能買得起商品房?即便是勉強買房，又有幾個不是借光了親友的錢還得向銀行借貸?將推高房價的大帽扣在白領身上，顯得非常不公。(文/吳其倫)