为落实国五条，今天的细则出来之后，舆论再次哗然!主要是因为其中的一条：对自有住房的转让依法按转让所得征收20%的个人所得税。

　　网上的讨论是各式各样的，其中有不少错误的认识，总结下来，有其下几种不同声音：

　　第一种声音：房价转让所得按照转让价的20%交所得税，直接提高了二手房成本20%。

　　第二种声音：“个人所得税”征收政策不是这次才出台的,是原本就存在的,且是对售价减原值的差额部分征收，说这是大利空也太不专业了。

　　本人虽然对这次的细则如何实施还不是完全肯定，但原则上，我们感觉这两种认识都错误了。怎么错误法呢?

　　首先，转让所得和转让价是有本质区别的，转让所得的字面意思是指转让价扣去原价后的差价部分，所以别犯了第一种认识这样的类似小孩子的犯错。其次，按转让所得征个人税，确实不是这次才出台的，早就有了，只是早期的征税实行方法跟这次不同。

　　我们查了下早期的个人所得征税细则，“根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率为20%。即：

　　应纳税额=(住房转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)*20%;

　　在这基础上，早期的细则上再加上两个重要条件：对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税;纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的1%-3%比例核定应纳个人所得税额。

　　原先细则的关键是两点：何为合理费用?何为不能提供准确房屋原值凭证?

　　我们只知道，在原先的细则下，再经过二手房交易的房地产中介底下操作，情况就演变成了这样：几乎所有的二手房卖方都不愿意提供原始发票或者声称原始发票遗失，让交易中心去自己找吧，最后二手房交易的所得税一直由成交价1%的核定征税替代。就算是被采用转让所得的20%征收，也有好的应付方法。按照条例，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。在实际操作中，买卖双方将合理费用作为住房装修费用算得很高，进销差价少了，基本上就省了所得税。又或者在房产交易中心过户时把价格会标低一点，而实际交易价格双方签一个合同。卖方可以省不少所得税、营业税、契税，损失主要在买方，以后再卖的时候会多交所得税、营业税。

　　可见，以前的所得税征收细则，最后几乎都是被万能的中介给规避掉了。那么这一次所得税细则出来后，最后是什么样的结果，主要的也是看具体执行效果。但对比能看出，不管这次的转让所得是按什么计算，把原来的所得税细则的两个关键点给取消了。

　　(1)以后绝大多数房子有原值凭证，二手房所得税再也无法由成交价1%的核定征税来替代了，以后的二手房基本按照差额征收20%;

　　(2)新政取消了自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税的条件，伤害的是普通老百姓而不是炒房者;

　　(3)合理费用没有明确说明，没考虑CPI涨幅对货币的贬值影响，十年前买进的房子必须以十年前的价格转让才能不被收税;

　　(4)重复征税了。世界税法规定一物不能二征，我国商品房在购买时已交了税，如果在出售时再要征什么转让税，这不是国际通行的法理。

　　所以无论如何，这个政策出台后，肯定直接的提高了不少二手房交易成本，新政的这个本意是为了降低投资性购房需求，但这会抑制房价么?

　　从以往的经验来看，如果增加的是交易成本的话，那么最后的结果往往是地方政府从中得利，而损失的是购房者，而卖房者受影响不大。也就是说卖房者会将交易成本转嫁给购房者。这是最普通的经济学常识，交易成本会被转嫁给交易中弱势的一方。以当前中国的房地产市场来看，弱势一方必然是购房者，比如这次提高二手房交易成本，卖方必然认为既然现在卖房政府拿走那么多，不如不卖，从而造成供不应求，有钱的人反而怕买不到从而推高二手房价。二手房的交易量肯定会下来了，新房的交易量反而会上去了，开发商反而更高兴了。

　　这次新政本意是为了抑制投资性需求，只是在当前的中国地产市场，任何在需求方做的再多的手段、再多的政策干预，效果都不会好，增加供给才是控制价格的利器。那么怎么增加供给呢?

　　我们在之前《中国房价难调控的终极内幕》中说过，房价的泡沫主要来自于：地方政府对开放商的剥削(政府卖地和税费收入占房地产收入70%);开发商对购房者的剥削(愿疯狂拿地盖房，因为拿到了地就不愁盖不上房子、盖好了房子就不愁卖不出去);部分有钱人、腐败分子囤房增加投资需求。

　　也就是说房价的最大制造者是：地方政府、开发商和囤房者。那么增加供给降低房价就要从这几个方面考虑：

　　(1)督促地方政府增加土地供给，降低地价。中国人均占地并不少，18亿亩耕地也不难保证，只是大量土地被地方政府空置故意限制供给提高了地价。新政必须首先在这方面想办法，顺便让地方政府减少对开发商的税费和各种手续，地降则房降。

　　(2)减少开放商的疯狂拿地盖房冲动。让开发商明白不是拿到了地就必能赚钱，比如适时取消预售、地产资金监控、防止银行人员和开发商的信贷勾结。

　　(3)房地产普查、联网。再加上征房屋空置税，而是征转让税。这两个措施可以将大量的贪官手中的房子供应出来。房叔、房爷、房姐都还在大量的囤积房子，这种囤积和空置都是房价泡沫的原因，那么新政为什么不直接针对此类行为展开治理呢?

　　(4)最后，中央政府少发行点货币。

　　以上可能只是最终的目标措施，过于理想化，中间要有其它措施来过渡，但无论用什么措施来过渡，一个原则是，房产措施不能站在既得利益者的立场上说话，否则所以不会有实质性的进步。我们必须到了该动动某些人奶酪的时候了!!