為落實國五條，今天的細則出來之後，輿論再次譁然!主要是因為其中的一條：對自有住房的轉讓依法按轉讓所得徵收20%的個人所得稅。

　　網上的討論是各式各樣的，其中有不少錯誤的認識，總結下來，有其下幾種不同聲音：

　　第一種聲音：房價轉讓所得按照轉讓價的20%交所得稅，直接提高了二手房成本20%。

　　第二種聲音：“個人所得稅”徵收政策不是這次才出台的,是原本就存在的,且是對售價減原值的差額部分徵收，說這是大利空也太不專業了。

　　本人雖然對這次的細則如何實施還不是完全肯定，但原則上，我們感覺這兩種認識都錯誤了。怎麼錯誤法呢?

　　首先，轉讓所得和轉讓價是有本質區別的，轉讓所得的字面意思是指轉讓價扣去原價後的差價部分，所以別犯了第一種認識這樣的類似小孩子的犯錯。其次，按轉讓所得征個人稅，確實不是這次才出台的，早就有了，只是早期的徵稅實行方法跟這次不同。

　　我們查了下早期的個人所得徵稅細則，“根據《中華人民共和國個人所得稅法》規定，按照“財產轉讓所得”項目徵收個人所得稅，適用比例稅率為20%。即：

　　應納稅額=(住房轉讓收入-房屋原值-轉讓過程中繳納的稅金-合理費用)*20%;

　　在這基礎上，早期的細則上再加上兩個重要條件：對個人轉讓自用5年以上並且是家庭唯一生活用房的，免徵個人所得稅;納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的1%-3%比例核定應納個人所得稅額。

　　原先細則的關鍵是兩點：何為合理費用?何為不能提供準確房屋原值憑證?

　　我們只知道，在原先的細則下，再經過二手房交易的房地產中介底下操作，情況就演變成了這樣：幾乎所有的二手房賣方都不願意提供原始發票或者聲稱原始發票遺失，讓交易中心去自己找吧，最後二手房交易的所得稅一直由成交價1%的核定徵稅替代。就算是被採用轉讓所得的20%徵收，也有好的應付方法。按照條例，合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。在實際操作中，買賣雙方將合理費用作為住房裝修費用算得很高，進銷差價少了，基本上就省了所得稅。又或者在房產交易中心過戶時把價格會標低一點，而實際交易價格雙方簽一個合同。賣方可以省不少所得稅、營業稅、契稅，損失主要在買方，以後再賣的時候會多交所得稅、營業稅。

　　可見，以前的所得稅徵收細則，最後幾乎都是被萬能的中介給規避掉了。那麼這一次所得稅細則出來後，最後是什麼樣的結果，主要的也是看具體執行效果。但對比能看出，不管這次的轉讓所得是按什麼計算，把原來的所得稅細則的兩個關鍵點給取消了。

　　(1)以後絕大多數房子有原值憑證，二手房所得稅再也無法由成交價1%的核定徵稅來替代了，以後的二手房基本按照差額徵收20%;

　　(2)新政取消了自用5年以上並且是家庭唯一生活用房的，免徵個人所得稅的條件，傷害的是普通老百姓而不是炒房者;

　　(3)合理費用沒有明確說明，沒考慮CPI漲幅對貨幣的貶值影響，十年前買進的房子必須以十年前的價格轉讓才能不被收稅;

　　(4)重複徵稅了。世界稅法規定一物不能二征，我國商品房在購買時已交了稅，如果在出售時再要征什麼轉讓稅，這不是國際通行的法理。

　　所以無論如何，這個政策出台後，肯定直接的提高了不少二手房交易成本，新政的這個本意是為了降低投資性購房需求，但這會抑制房價麼?

　　從以往的經驗來看，如果增加的是交易成本的話，那麼最後的結果往往是地方政府從中得利，而損失的是購房者，而賣房者受影響不大。也就是說賣房者會將交易成本轉嫁給購房者。這是最普通的經濟學常識，交易成本會被轉嫁給交易中弱勢的一方。以當前中國的房地產市場來看，弱勢一方必然是購房者，比如這次提高二手房交易成本，賣方必然認為既然現在賣房政府拿走那麼多，不如不賣，從而造成供不應求，有錢的人反而怕買不到從而推高二手房價。二手房的交易量肯定會下來了，新房的交易量反而會上去了，開發商反而更高興了。

　　這次新政本意是為了抑制投資性需求，只是在當前的中國地產市場，任何在需求方做的再多的手段、再多的政策干預，效果都不會好，增加供給才是控制價格的利器。那麼怎麼增加供給呢?

　　我們在之前《中國房價難調控的終極內幕》中說過，房價的泡沫主要來自於：地方政府對開放商的剝削(政府賣地和稅費收入占房地產收入70%);開發商對購房者的剝削(願瘋狂拿地蓋房，因為拿到了地就不愁蓋不上房子、蓋好了房子就不愁賣不出去);部分有錢人、腐敗分子囤房增加投資需求。

　　也就是說房價的最大製造者是：地方政府、開發商和囤房者。那麼增加供給降低房價就要從這幾個方面考慮：

　　(1)督促地方政府增加土地供給，降低地價。中國人均占地並不少，18億畝耕地也不難保證，只是大量土地被地方政府空置故意限制供給提高了地價。新政必須首先在這方面想辦法，順便讓地方政府減少對開發商的稅費和各種手續，地降則房降。

　　(2)減少開放商的瘋狂拿地蓋房衝動。讓開發商明白不是拿到了地就必能賺錢，比如適時取消預售、地產資金監控、防止銀行人員和開發商的信貸勾結。

　　(3)房地產普查、聯網。再加上征房屋空置稅，而是征轉讓稅。這兩個措施可以將大量的貪官手中的房子供應出來。房叔、房爺、房姐都還在大量的囤積房子，這種囤積和空置都是房價泡沫的原因，那麼新政為什麼不直接針對此類行為展開治理呢?

　　(4)最後，中央政府少發行點貨幣。

　　以上可能只是最終的目標措施，過於理想化，中間要有其它措施來過渡，但無論用什麼措施來過渡，一個原則是，房產措施不能站在既得利益者的立場上說話，否則所以不會有實質性的進步。我們必須到了該動動某些人奶酪的時候了!!