從 2003年18號文開始，中央對房地產調控已經經過十年的風雨歷程。對於調控的效果，輿論形成了兩種截然相反的傾向：一種認為房地產調控的十年是房價上漲的十年，一種認為，房地產調控取得了很大成效，如果沒有房地產調控，中國房地產市場價格上漲會更加猛烈。如今，伴隨着新國五條以及其細化政策陸續出台，有必要對房地產十年調控進行整體上的反思。

　　進行反思之前，需要對兩種看待調控的思路給予整體性評介：一種堅持認為純粹市場是自動完美的，就算有問題市場自動也會修正，並趨向完美，因此，持這種觀念的人反對任何行政的調控和政策指導，一種堅持認為市場是不可能解決市場本身預設和帶來的問題，需要政府強力干預，才能使得市場走向秩序，持這類觀點的人主張要對房地產市場進行調控，打擊投機行為，同時政府應當負擔起弱勢群體的住房問題。

　　可以說，這兩種觀點都有其合理性成分，但都有其偏狹之處。就偏狹方面來看，前者堅決反對房地產調控，這是一種市場烏托邦的思想，在現實生活中，往往強調調控帶來的重大災難，而忽視了其維護市場秩序的一面。可以說，任何一個國家都不是純粹的“房地產市場”單獨在解決住房問題，包括美國也一樣。就後者而言，往往太過激進地和不切實際地要求政府去消除市場的不確定性，要求政策作用一勞永逸，實際上，雖然我們強調計劃或者預期能夠在一定程度上遇見未來的問題，但是，最終任何解決問題的辦法都是應對問題而出來的。如果總是從“純粹的xx”觀點出發，往往得出的結論是就很荒謬。因此，我們評價這十年房地產調控應當從更加廣闊歷史背景來看待調控。

　　在 1998年到2003年之間，房價還是比較平穩的，管理層的意識是通過商品房來建設保障房。但是，這期間發生了金融危機，房地產市場恢復是需要一段時間，並不能認為這個階段房地產是就沒有問題，而是房價相對比較低，人們對於“房屋”價值發現尚不足，到了2003年經濟下行壓力很大，房地產“價值”被發現了出來，從整體經濟層面上來看，房地產作為資金密集型和勞動密集結合的產業，對於投資和就業都有好處，同時能夠拉動很長產業鏈，帶動整個區域的發展。就個人層面來說，房價上漲使得人們發現，投資房產也是一種財富增殖的捷徑，當人們發現了住房“價值”之後，大規模的投機就周期性的行動起來，特別是按揭貸款成為投機槓桿之後，這種投機行為就逐漸驅逐了剛性需求，而逐漸演變成為市場的主導性特徵。於是，房地產就成為拉動經濟增長和增加個人財富的大戰略。再加上招拍掛制度的實施，使得地方政府有更大的動力經營“土地”，以及房地產成為吸納超額貨幣的超級蓄水池，這一切不可能遏制地導致了房價和地價輪番上漲。需要指出的是，在房地產貨幣化之前，人們並沒有發現房地產有如此巨大的動力推動投資和經濟增長，也沒有發現這種模式的後果如此巨大。

　　為了對付房價上漲速度遠遠超過人均可支配收入的增速，打擊投機自然成為決策層最直接的選擇。打擊投機主要切斷兩條引起投機的路徑：一條是通過信貸收緊政策限制資金流入房地產，一種是通過行政命令來切斷投機。這兩條政策都在短期內確實打擊了房地產投機行為，但是，隨之而來的經濟壓力，又迫使管理層鬆動了這兩條政策。同時，這兩條政策往往還會掩蓋貨幣超發的現實，所以，一旦這兩條政策鬆動之後，爆發性暴漲就成為調控之後的必然方向了。越來越多的人掌握了這套特點，很多人還利用這個特點成為成功投資，財富增殖相對可觀，一部分卻因此踏空，當然，這也是成為很多人預期這次調控不會成功的原因。

　　十年調控經驗是，僅僅打擊投機並不是一個好辦法，增加供給量和搞好保障房是不能缺位的，後來決策者也發現了這個問題，但是，已經為時已晚，房地產市場已經成為左右整個國民經濟的最重要力量。教訓是，如果不管好貨幣超發以及土地財政，房地產調控往往適得其反，這一輪被壓制下去，往往會成為下一輪暴漲的導火索。