多倫多蓬勃發展的房地產市場已持續多年，根據多倫多地產局發布的最新報告顯示，2012年大多倫多地區全年的房屋銷售量為85731套，比2011 年的89096套下跌3.78%。而全年的平均售價則為497298元，增幅為7%。但是僅就2012年最後三個月統計數據來看，總成交量為16379 間，比上一年同期的19452間，下跌了約20%，這個數據還是讓很多人吃驚。房屋成交量下跌，影響最直接的就是地產經紀的收入。而大量新人擠進經紀人隊伍，更讓一些經紀感到日子難過，於是低價競爭的局面就不可避免。

　　給回佣上了經紀的廣告

　　如果你瀏覽多倫多的中文網站或中文報紙就不難發現，已經有經紀在自己的廣告中提出低價廣告，一家中文網站直接說“我們是給回佣的地產經紀”。

　　該廣告說，大多倫多區平均房屋售價2012年已超過50萬，地產經紀買賣一個房屋的平均佣金高達$12,500，如果是雙重經紀(Dual Agent)有可能一筆就賺$25,000 ——這是非常非常不合理的收費! 很多人在這種情況下不得不選擇私買或私賣，然而不對等的信息和專業知識，使他們在與經紀的談判過程中處於劣勢，蒙受損失。我們是給客戶回佣的地產經紀，提供專業、誠信、規範的服務，能夠最大限度地保護客戶利益，並且通過回佣的方式，把大部分佣金返還給客戶，為他們節省經紀費用。

　　該廣告說，如果委託他們買房，佣金返現60%。多倫多一個60萬的房子通常給買方經紀的佣金是$15,000，房屋交接後我們返還給買家$9,000，相當於房價的1.5%。如果打算買的是私售房屋，我們可以為您起草合同，提供顧問諮詢服務，收費只要$300。類似內容也常見於地產經紀的廣告中。

　　地產經紀的怨氣

　　51網友優悠無憂說，在我自己沒有做地產經紀以前，老是聽說地產經紀很賺錢，一個單有好幾千塊錢的佣金可以入腰包。當時很是眼紅，心想就是看房天天逛街，還有錢收，一個單頂一個月的工資還不止，這錢也太容易賺了。等到自己幹上這一行了才對地產經紀的苦處有了切身體會。常言說得好，盡看到賊吃肉，沒看到賊挨揍。首先地產經紀的佣金比例不是固定的，是可以商量的。這個本意是很好的，讓市場保持競爭。可是有些賣家利用這一點，拼命的壓你的佣金。一般來說賣房有 5%的佣金，買方和賣方各是2.5%。現在這個比例被從5%下到4.75%、4.50%、4.25%到4.00，有的甚至3.75%、3.50%。甚至有的經紀乾脆打出換房免佣金的旗號，徹底搞爛這個行業。

　　俗話說的好，一分錢一分貨，便宜沒好貨。不要錢的就是垃圾貨。沒有佣金對於經紀來說，不是笨牛就是傻馬，連個草都吃不着，他能用心給你賣嗎?

　　地產經紀的開銷巨大，每年的執照費、職業保險、加拿大地產協會、安省地產協會和多倫多地產協會的會員費用，還有強制要購買的人壽保險等等，真是苛捐雜稅萬萬歲了。問題也不能全怪客人，客人當然想找便宜的。主要是經紀本身有問題，老話說的好，一粒老鼠屎壞了一鍋粥。

　　業內人士的分析

　　記者就此話題採訪了幾間地產公司的老闆和資深經紀人。 有一位老闆告訴51周報記者，佣金回扣問題並不是個新鮮事物，這種現象行業內早就存在，只不過沒像今天這麼嚴重而已。他說那時候就有客戶開口要佣金，他會和客戶解釋，這是違規的，他會儘可能提供優質的服務來滿足客戶的需求。如果客戶堅持，那個時候也會給客戶一點，一般就是幾百元，或者買個禮物比如冰箱、電視等等。也從沒聽說有客戶直接要几几分成，但是最近這幾年情況就明顯不同了。

　　另一位資深經紀說，從根本上講，回佣起源於地產經紀內部。原因是多方面的，他認為主要有以下幾個方面：

　　第一，地產經紀考試改革後，如今的考試比以前要容易得多，只是考選擇題，對善於考試的華人來說這種考試易如反掌，於是從業人員飛速增加。目前每年新增加的經紀有上百人，多的年份甚至達到上百人。而對大陸移民來說，找專業工作不容易，相對來說做地產經紀門檻要低一些，收入看起來也不錯，於是入行的人便越來越多。

　　第二，隨着信息和社會的發展，人們買房對地產經紀的依賴性在減弱，大家找房比以前要容易得多。自從加拿大競爭局要求地產局開放信息後，地產局的信息壟斷局面被打破，於是低收費經紀應運而生，現在如果你想把售房信息掛到MLS地產網上，只需花幾百元就會有經紀幫你，這也就意味着傳統的5%的佣金可以低到只付買方經紀的2.5%的佣金。當然你也就得不到傳統的地產經紀提供的系列服務了。

　　第三，法律制度的改變。以前地產經紀如果以回佣為誘餌吸引客戶是違反職業操守的行為，如果被投訴是要挨罰甚至丟掉牌照的。但是2006年實行的新地產法 REBBA2002並不阻止回佣，但同時規定買方經紀在給回佣的同時必須通知賣方和賣方經紀。既然不違法了，那麼回佣就直接擺到檯面上了。

　　第四，從數據統計上看，房屋成交量在下降，而經紀數量卻一直在增加，僧多粥少，競爭越來越烈。特別是一些新入行的經紀，壓力非常大。加之有相當一部分兼職經紀，對他們來說，成一單算一單。有的經紀算算賬只要不虧錢，客戶開出的條件能答應就答應，甚至有人不等客戶開口，直接就說我給你多少多少回扣，以低價的辦法參與競爭。數據顯示，多倫多地產局現有註冊經紀36529人，其中7950人在2012年一單生意也沒有做成，一單生意都沒有做成的經紀幾占在冊經紀總數的22%，這是一個相當高的比例了。

　　針對目前的回佣問題，這位經紀說，這是一個比較普遍的現象，不單是華人有，其他族裔也有，只是沒有華人社區這麼普及罷了。大部分大型地產公司都不鼓勵也不主張經紀這麼去做。認為一個合格的經紀最終還是要靠自己的知識、能力和服務水平生存，作為經紀，有權說“不”，如果客戶提出過分的要求，要學會“拒絕”。中國人常說“捨得，捨得，有舍才有得，不是你的客戶就不要勉強”。

　　對於客戶選擇經紀，這位資深經紀的建議是首先去了解一個經紀，看經紀水平與能力是否符合自己的需要，應該選擇他們的服務、他們的經驗，要把自己的購房行為排在首位，應該看到，一個好的經紀能幫客戶省很多錢。房地產買賣，少則幾十萬，多則上百萬，價格談得好，動輒也能給你省個幾千上萬。你找經紀要回扣，就象是請人打仗，還沒上戰場就先砍他一刀，你怎麼能期待打勝?其實經紀在為你談判的過程中稍微不盡心那麼一點點，你的損失會更大。

　　買房者怎樣看回扣

　　51網友溫小姐說，我不喜歡和經紀談回扣，當然也不會把是否給現金回扣作為選擇經紀的首要標準。首先，經紀是一個職業，做這行的人要靠這個吃飯。雖說有的看一兩個房就成了，但白看半天不了了之的也很多。其中的精力、時間、車費的耗費都是驚人的。在加拿大生存也不容易，要互相理解，相互體諒。其次，也是最重要的，你與經紀談回扣，那麼他在與賣方爭取最低價位時，往往會有所保留，所謂“羊毛出自羊身上”，不如讓對方高興，給你爭取到的往往比給你的回扣要高的多。等房屋交割完畢，我的經紀主動提出要送一件電器給我做搬家禮物，最後他給我們送來一台價值近千元的電視，我也愉快的接受了。

　　最近剛剛買房的李先生說，他買房時是朋友推薦的經紀，因為是朋友推薦，大家合作的也比較愉快。李先生說，我買到了自己滿意的房子，和經紀也交下了朋友。最後這個經紀給我和推薦人每人一張現金支票，數字就不說了，總之是大家都滿意，皆大歡喜。我覺得回扣也不是什麼見不得人的事，只是自己不好意思開口，心想如果經紀給一點，我就收下，如果不給，也沒什麼，畢竟人家是靠這個生活的。

　　劉先生對回扣一事有自己的看法，他認為委託經紀買房本身就是一種商業行為，自然可以討價還價，因為這是雙方你情我願的事情，不存在合適不合適。他認為如果自己買房一定會主動開口要佣金，尤其是現在房價動輒百萬，經紀的佣金能達到2萬多元，拿出一半並不過分。他很樂意看到現在有經紀主動提出給佣金，這是市場競爭的一部分。

（談海）