筆者在2010年10月撰文，介紹了加拿大房屋貸款到期後轉銀行的問題，題目是《加拿大住房貸款轉銀行須知》。很多消費者已經知道，不是所有的銀行都允許到期後“轉銀行(transfer/switch)”，所以在當初選擇借款銀行和產品的時候就應該注意。兩年過去了，加拿大又多了一家只做Collateral Charge的銀行，即，多了一個不能在到期後從其轉出(transfer)貸款的銀行。消費者如果希望選擇短期合同，並在到期後轉銀行，則一定要搞清楚，哪兩個銀行的抵押方式與其他銀行或金融機構不同。沒有讀過上述文章的朋友可以在Google中輸入文章題目檢索。最新發現，一家外資銀行加拿大子行的貸款，在到期後，如果轉去其他銀行，該銀行一律解除抵押，即，也不能轉銀行。因此，目前有三家銀行的貸款，只要你從那裡貸款，到期後只能做“再貸款re-finance”不能做“轉銀行(transfer/switch)”。

　　與中國的房貸不同，加拿大的房屋貸款合同期與還款期不一致。例如，合同期(term)2年，借款期(amortization)30年，合同到期(2年)後，可以在原來的銀行續借，也可以從其他銀行借款用於償還原借款銀行，即，轉銀行。什麼樣的情況下要續約，什麼樣的情況需要轉銀行呢?

　　續約的情況是，貸款銀行從記錄上看，借款人過去的付款記錄良好，願意為借款人續約，就會在到期前發出續約通知。借款人可以根據續約通知上的聯繫方式，與借款銀行討論下一期貸款的時間和利率。對於借款人來說，續約，是最簡單的，無需提供收入或存款證明，只要願意續約，簽字確認下即可。有些銀行允許借款人提前續約，即，到期前N(3)個月之前，就可以續約至下一期借款合同。借款人選擇不在原銀行續約的情況主要是由於：續約的利率不理想;原銀行的服務不好;借款方面的需求無法滿足;計劃賣房或用現金全部還清等。原銀行服務不好和無法滿足借款人需求，是導致借款人下決心轉銀行的主要原因。按揭貸款是需要主動管理的，否則，退休前都很難還清。有些朋友在借款時，沒有考慮歸還貸款時可能遇到的問題——例如，找不到客戶服務人員;合同條款不利於借款人，而當初沒有意識;服務不連續或無法溝通，等等。這種情況多出現在貸款審批與貸款服務環節上的脫鈎，例如，貸款時請貸款中介幫忙，貸款之後不知道哪個分行或銀行服務人員負責貸款管理，或選擇了只有800電話服務的金融機構。建議消費者在選擇貸款中介申請貸款時，一定要問清楚此後的貸款服務機構地址、電話和服務人員的名字，否則，想提前還款都找不到服務。很多消費者初次貸款的時候沒有做認真的比較，對貸款產品了解不多，貸款之後通過各種渠道知道當初的不足之後，由於借款合同已經生效，只好等到貸款到期日重新選擇。總之，貸款續約是最容易的，但也是重新調整自己的貸款，改善貸款服務和利率的機會。如果利率和服務令人滿意，且貸款需求可以得到原銀行的滿足，貸款到期時的上策是在原銀行續借。

　　迫不得已轉銀行時，借款人必須向新的銀行提供收入證明，或新移民/非居民證明，新銀行需要檢查信用記錄，如果核准，才會在到期日將貸款發放出來，用於償還原銀行的貸款。如果是“轉銀行(transfer/switch)”，通常沒有律師/產權服務的介入，無需支付相關法律費用，條件是：原貸款銀行的按揭貸款屬於常規(conventional)貸款。筆者個人的經驗是，目前加拿大只有一家外資銀行的子行，在加拿大經營按揭貸款業務時，雖然在貸款時註冊為常規貸款，但其他銀行從該銀行做轉讓時，該銀行將解除抵押，新銀行必須去重新註冊，因此，這家銀行的貸款其實也是不能“轉/transfer”的。如果借款人是在2010年10月18日之後，將房權抵押給TD，或在2011年12月10日之後抵押給ING，上述兩家銀行會將貸款註冊為組合按揭貸款(collateral mortgage)，在到期時是不能做“轉貸款transfer/switch”的，轉銀行時必須有法律服務介入，所以只能做“重做貸款/re-finance”。

　　轉銀行的另外一種做法是“重做貸款/refinance”。如果從原銀行無法轉出/transfer，或到期後希望增加貸款金額，或更換按揭貸款產品，例如，將常規按揭貸款轉為帶信用額度的組合按揭貸款，等情況下，需要重做按揭貸款。重做貸款時，需要法律服務的介入，會比轉貸款多一筆費用。

　　與續約相比，轉銀行或重做按揭貸款有如下優缺點：

　　1. 一直在原銀行續約，還款期越來越短，如果轉銀行，可以重新設定還款期。例如，原定還款期30年，3年合同到期續約是，最長還款期為27年，如果轉到其他銀行，還可以得到最長還款期30年。

　　2. 重新選擇利率、提前還款額度、貸款產品，以及服務更佳的銀行。

　　3. 換銀行需要重新申請按揭貸款，需要調閱信用記錄，評估房價，驗證收入證明等。

　　4. 有或多或少的手續費。

　　貸款到期之前需要做的事情和先後順序如下：

　　1. 到期前3個月，與原貸款銀行聯繫，討論續約的新合同，包括合同期/term，利率，以及借款期/amortization等。同時向其他金融機構諮詢最新利率、提前還款額度，以及貸款服務等。如果前一期貸款利率較高，對原銀行續約合同滿意，可以選擇提前續約。

　　2. 如果對原銀行的服務或利率不滿意，在到期前2-3個月時向其他金融機構申請貸款並鎖定利率。比較貸款時需要考慮：利率，提前還款額度，貸款服務等。

　　3. 轉銀行，需要準備收入證明或新移民/非居民證件，地稅單，火險單等文件。

　　貸款到期時，原銀行允許償還全部剩餘本金，借款人也可以提前償還較大比例的貸款本金。借款人可以利用貸款到期的機會重新選的貸款產品或貸款銀行，但上策依然是在原銀行續借。

　　以上內容僅為個人觀點，不構成任何投資或報稅建議。

（紅雨）