一回到上海,田凱立即聯繫自己的房產顧問,準備下輪的房屋篩選。不過,這樣的篩選只能先在網上進行,因為買房地點是大洋彼岸的美國。

　　因為新“國五條”的出台,一些房產投資者開始把目光投向海外市場。不限購,沒有產權年限、稅費少等誘惑讓投資者們嗅到商機。一是歐美國家對貸款的審核沒有那麼嚴格,二是一般只需在交房前3到6個月申請,不用過早地背負房貸。不僅富豪們對海外置業趨之若鶩,就連手裡有點小錢的普通人也開始躍躍欲試。

　　然而,對於中國的買房人來說,不論其目的是投資還是移民,甚至近期在民間開始流行的“異地養老”,海外買房都可能是“看上去很美”。

　　投資海外買房頗受追捧

　　“我這回專程到美國去,本來是要直接出手買房子的,但是誰知晚到一步,看好的房子已經被人買走了。”對於此次美國的買房之旅,目前就職於外資銀行高管職位、年薪超過百萬元的田凱感到很無奈,而“搶”他房子也是中國人。

　　作為長期關注樓市的金融新貴,田凱告訴記者,中國人到海外買房早在幾年前就有了興起之勢。

　　“其實,這股潮流早在2007年年底,美國房市開始下滑的時候,就開始了。幾年前,我有幾個朋友曾經籌劃建立一個購房網站,主營就是把美國的房子介紹到中國。為此,我的朋友還和中國幾個大的主流網站的房地產頻道進行聯繫,希望他們能在自己網站上把美國等熱門國家的房地產市場即時信息,動態地放到網上。”田凱向記者介紹說,但當時很多人還是認為美國房地產市場還不成熟,最終合作流產, “不過聽說,後來大概是2009年左右,搜房網曾帶了中國十幾個大款,到美國抄底買房。他們雖然對美國房價很滿意,但這些人喜歡低調。怕一路媒體追逐,大張旗鼓, 過度曝光,所以炒房團來美轉了一圈後,沒人敢下手置地購房”。

　　記者查閱相關資料注意到,時間到了2009年年底和2010年年初,美國房地產的價格更低了。從房地產市場長遠的價格曲線看,美國房產到了10至15年價格波動的低端。美國還沒有從金融危機中緩過來。

　　在已經定居在美國的北京人張泰看來,國人投資買房並非一蹴而就的“流行”起來的。他在郵件中這樣寫到:在美國遭遇經濟危機的過程中,一些手上有點現金的國人開始蠢蠢欲動,都想趁低價買套房,他們從美國等國家的房地產蕭條中,看到了機會。美國的房屋市場在經濟危機中,在中國人集中居住的區域,不冷反熱。

　　美國全國地產經紀商協會發布報告顯示,2012年中國人在美國購置房產花費90 億美元,使其連續兩年成為美國房產第二大海外買家。不只是美國,房地產諮詢機構高力國際發布的報告顯示,在多倫多、倫敦以及新加坡等中國投資者海外置業熱門地區,境外買家的20%至40%都來自中國。低價買入、高價售出,中國人視買賣房子為保值增收最佳渠道。

　　置業普通人群也想一試

　　“如果在英國買一處房產,根據英國房租高房價低的特點,很快就能將房款收回來。”曾在英國留學6年的銀行高管劉航告訴記者,他有個計劃就是將自己百萬元的存款投資到英國。“這樣算下來,每個月我能有5萬元人民幣的收入,很快資金就回來了”。

　　不過,更多的人是看中了國外的種種資源價值。

　　北京人老吳這兩年在投資市場春風得意,但年近半百的他也漸漸開始擔心“坐吃山空等於資產在縮水,股市又動盪不穩,怎麼辦”。很快,他就為自己的資金找到了“出路”——在澳大利亞墨爾本繁華地段購置一套房子,其地段在墨爾本就相當於北京四環以內的地段。“這樣既解決了女兒在澳大利亞留學的住宿問題,也為資產找到新的避風港,實現了分散海外的合理配置。”老吳很是得意地向記者“炫耀” 說。

　　“目前到境外購房的國人主要分為三類。”在北京從事房屋中介服務的楊沖介紹,首先是在華工作的外籍人士,他們具備海外物業的投資意識、習慣以及購買力;第二類是留學生家庭,這類人屬於有一定的風險承受能力、有在海外長期居住需求並希望通過物業投資獲得回報。

　　“還有一類是有移民或海外度假需求的人群。”楊沖說,後兩類人群的需求增長比例非常迅速,並且將是未來海外房產與交易的主流人群。

　　雖說,在海外購房長期以來均是富豪級別的國人進行投資或置產的方向,現如今,海外買房演變成普通人也想去試一試的事情。

　　留神遭遇貸款租房尷尬

　　今年3月底傳出了“美國底特律破產,一雙鞋錢能換兩套房”的消息,某房產網站僅周末兩天,就接到上千人報名參加底特律抄底搶房團的電話。然而,在了解內情的業內人士看來,“白菜價”買房有風險。

　　據介紹,美國底特律曾經是三大汽車公司通用、福特、克萊斯勒總部所在地,上世紀五十年代,汽車製造業的發展使底特律的人口一度達180萬,而目前居民人數已降至70萬。底特律政府為巨額債務所困。

　　“美國還有隻賣10美元一套的別墅呢,但坐落於已成廢墟的社區中,事實上已經沒有什麼價值了。”業內專家表示,目前底特律賤賣的房產,都是由於經濟不景氣、大量人員撤走而留下的沒人要的房子。遺棄房很多是貸款買房的人中斷還貸後直接送給了銀行,而銀行不想因為支付房產稅和修繕費用變成負資產,於是給錢就賣,社區居住品質很難保障。

　　仲量聯行中國區董事何英緬曾坦言:“如果底特律房產真有很高的投資價值,當地的美國人自然也將聞風而至,哪裡還有真貨等着大洋彼岸的中國人。”他透露,由於美國的房產買賣要通過第三方機構,一般高價值的房源都是中介機構內部消化,自行推薦給大客戶,而在市場上掛出來的房子通常投資價值不大。

　　對此,張泰在郵件中則用一連串的嘆號向記者表達了在不了解當地基本局勢的情況下 “衝動性” 購房的擔心:底特律的房子的確屬於“白菜價”,但白給也不敢要。當地治安不好,犯罪率又高。如果你買了房子,萬一房子被壞人燒了影響鄰居生活,房主難逃干係。還有那些並不了解當地環境,就想圖便宜去美國買個房租出去賺房租的,一旦房子在出租過程中出現任何問題,全得由房主負責。儘管不同州的法律不盡相同, 但基本上都傾向於保護租客的利益。如果人不在美國,房子漏水了或者出毛病了,房主沒有及時修繕,等到的就是法院的傳票。

　　與此同時,若不了解購房地的種種政策,也會遭遇尷尬。

　　在採訪中,記者注意到,很多有在海外購房計劃的人均希望能以貸款的方式交付購房款。

　　但專業經紀人朱玉女士告訴記者,以美國為例,美國申請貸款不僅繁複而且難度比較大。通常美國的貸款機構及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民,“當海外其他身份買家想要申請貸款買房時,首付得增加,獲批率才會增加。”但究竟增加到多少,並沒硬性要求,“也並不是每家機構都會提供此類貸款,通常是在有大量移民的國際性大城市才會有這類提供貸款的機構”。

　　對於希望通過日後出租以收回成本的投資想法來說,真的是“看上去很美”。

　　張泰向記者介紹,“租房給人也有風險,如果租戶夫妻倆都失業而無力負擔房租的話,房產經紀人會幫助屋主驅趕租客,律師費大約要1250美元,警察來驅逐租客則需費時大約45至90天。所以如果遇到這種租客,屋主就會有比較大的損失”。

　　關鍵了解相應國家法律

　　“到國外買房”如今成了流行語。這不單是國外開發商和中介機構在不停地給消費者灌輸理念,連中國社科院日前發布的2013年《投資藍皮書》也明確表態:“投資中國樓市不如去美國買房地產。”即便事實如此,到海外置業就一定能占到便宜嗎?答案是否定的。

　　2012年下半年,一條“66萬人民幣買房移居德國”的微博,吸引了眾人眼球。據微博介紹,這個項目由德國新布呂克國際商業中心有限公司(ICCN)推出,購買50平方米公寓一套,以此房產註冊一家獨資公司,便可能獲得德國長期居留權,享有 “自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個歐盟國家”的便利,而購房費用加移民手續費總計66萬元人民幣。

　　北京鑫豪威信息諮詢有限公司總經理杜謙接受媒體採訪時表示,所謂的66萬元人民幣其實只是打開移民大門的敲門磚。他介紹:“德國通過買房人對註冊公司的運營,首先提供一年或者兩年的居留權,公司運營五年以上,買房人通過五年以上的工作居留之後,才能轉為當地的長期居留,從而達到移民的目的。而在這開始的五年裡,運作一家公司每年得投入十幾萬甚至幾十萬歐元,66萬元只是一個開始。”

　　除了德國,“10萬元就能拿到瑞典國籍”、“16萬歐元西班牙買房全家移民拿綠卡”等消息也充斥在網頁上。對於這些傳聞,一些國家政府或駐華大使館也迅速予以澄清。以瑞典為例,目前對想通過投資移民瑞典的中國人來說,拒簽率相當高,瑞典移民局的申請通過率連1%都達不到,而且受理時間長達18個月,並非10萬元就能輕鬆搞定。

　　北京律師徐瑩表示,國人海外置業的法律風險挺大,最核心是國內購房者通常對國外相關房地產法律不了解,信息嚴重不對稱。“普通購房者不可能為買套房子,專門去國外了解房地產法規。在海外置業過程中,購房者幾乎所有信息都是單方面來自相應中介、開發商等。他們為了促銷可能淡化對購房者不利信息,而國內購房者通常無法從獨立第三方獲取中立信息。”海外置業一定要詳細了解相應國家法律法規,儘量掌握全面信息,避免潛在風險。

　　“海外購房和國內購房的另一個不同點是,購房後還得學管理房產,這是一件很繁複的工作。除需要及時繳納水電氣費用,及時還按揭貸款等,屋主還需對居所周邊的衛生清潔、花園的花草樹木負責,如果做得不好,會受到市政部門的警告甚至罰款。美國也有專門管理房產的中介服務機構。”張泰提醒試圖在境外特別是在美國買房的民眾,“一些經濟條件不允許,或兩三年之內打算回國的民眾都不適合在海外買房。畢竟買房首先牽涉到算經濟賬,獲得房產後要繳水電氣費、地稅、銀行貸款……如果沒有一筆錢鋪墊,短期內無法達到以房獲利的目的”。

（陳思進）