商場如戰場, 房地產也不例外, 洞悉市場變化, 提出自己的觀點,
我們Agents
就好像是戰時的情報員. 決定房產價值的最大因素是位置(Location), 其次還看你買房的切入點.
今年2013房地產復甦來勢兇猛,
特別是投資房這一塊.
去年的黃曆已不適用,
那怕是今年的2,
3 月份,
戰況也已更新.
我在房地產心得 1 中提到, 三個熱門投資房地區(Norcross,
Duluth, Lawrenceville) $7, 8萬的房, 2011年買, 可能也就 $5,
6 萬,
2012年物一稀為貴,
已經炒上去了.
我聽到的最新消息,
Lawrenceville, Listing $8.5萬的房, 還由於first
offer 未能履行,
All Cash, 加價$2萬, 才讓他 Backup offer 在63 個offer里勝出. 如此之多的人在搶,
怎麼現在的世界就好像瘋了似的,
難道房子不要錢?
看來真是這美聯儲,
不斷印鈔
(QE3), 導致通貨膨脹及美元貶值給鬧的.
當然了,
他這房怎麼看,
還是物有所值的.
還有沒有未被人特別關注的"處女地"呢? 有! 其實在 400#
西邊
Exit 10 到
12, 13號,
還是有一些不多的房子,
這些房產3
Bdrms, 2.5 Baths, Yr Bult: 1990 左右, 高中: Alpharetta, Milton, South
Forsyth, West Forsyth High School, 價位在 $15 ~ 20 萬, 由於價位高, 很多人沒有那麼多的現金,
如何買下這樣的房產?
現在我們要引伸出一個 “借雞生蛋”的觀念.
我們知道, 有相當多的老中部隊喜歡沿141#公路兩側駐紮, 在<房地產投資的六大竅門>第三點,就是 “不要捨近求遠”.
Alpharetta, Milton, Cumming 的房子正好附和離自己的住房不遠. 這些3
Bdrms 房對自住來說,
由於小,
可能在功能上不能滿足你的要求,
可它不失為一個投資房的好條件.
投資房的基本要素：交通方便,
學區好,
不需太大,
不必有地下室,
能夠滿足一個3,
4 口之家過日子就行了,
這樣的$15~
$20萬的房子,
如果內裝修也不錯,
月租能在
$1,300 ~ 1,600. 能租起這等房的人, 收入應該比 (Norcross, Duluth,
Lawrenceville) 的Labor要穩定.
如果你信用好, 能貸到款, 一個$20萬的20%的首付才$4萬. 假如一個人2011年All
Cash在Norcross,
Duluth, Lawrenceville $5萬一棟, 共$15萬買了三棟投資房, 月租$900共$2,700月收入. 而你$20萬的房產月付Mortgage
$600, 按月租$1,300,
你還有$700可收, 但你只花了$4萬現金. 另外, 三棟房出現狀況的機率要比一棟大的多,
如房頂或馬桶漏水、空調、熱水器、洗碗機不工作,
及路途遙遠不便等.
還有2011年$15萬可買三棟房, 時至今日, 恐怕只能買兩棟房,
那收益就減少為$1,800月收入了. 這是個粗淺估算,
只不過是想說明一個道理,
不要細摳鑽牛角尖.
如果我們把2011年$5萬的房, 稱之為 "白菜房", 那2012年$20萬的房, 我們就可叫它"白玉房"了, 其保值升值的空間也大.
一個新的觀念要被人接受,是要有一段時間和過程的,但不能怡誤戰機,
二次世界大戰有很多統帥,就犯過忽視情報的錯誤.
時過境遷,
為什麼有人還再嘆息去年的買房經呢?
我們要站在戰略的高度看問題,
別人都在搶那3個地區, 你想以低價搶,也搶不到, 最終還會導致出租房過多,
不得不低價租出去.
我就看到過,
Duluth Super H Mart後面的, 一個不足百戶的小區, 2012年夏天就有同時插牌出租的5家. 其實我們附近地區才是
"處女地",
好房子,
好房價,
好房客,
$17, 8萬多一點,
小區鮮有人插牌出租.
這類房如果是Ready
move-in 則是最理想的了,
由於這類房價高,
買的人用作投資房的少,
因此價格與去年比上漲不大,
這類房可以考慮 “借雞生蛋” 的策略去買, 其實有些"高人"已經看出其中的奧秘了.
. .
任何一個商業行動都是風險和機遇並存的, 你需要獨具慧眼, 等到滿大街老百姓都知道抄股,
就是你資金逃離股市的時候了.
因為要付Mortgage,
你要有承受空置期的能力.
借雞生蛋,
以小搏大,
資金鍊不能斷,
既不能過于謹慎,
也不能太貪心,
否則一個良好的建議,
也可能成為你商業投資的 “滑鐵盧”.
後記：
我的很多篇心得都是有實例支撐的,只不過為了保護客戶的利益, 我隱秘了客戶Confidential
的個人信息.
就拿這篇文章來說,
我們自己就在2013今年1月份, 400#
西邊
Exit 12號口,
成功地買下了一棟 $19萬的 "白玉房",
經過一段的整修,
6月份
$1,450租了出去,
目前感覺良好.
所以說,
我不僅僅是紙上談兵,也是真正的實踐者.
(笑)
我在這裡只是拋磚引玉, 外州的朋友可以根據當地的實際情況, 結合你的資金運作,
尋找你們自己心儀的 "白玉房". (笑)
