如何在多伦多买银行破产房
李 军

银行拍卖房是就是由于房产原业主断供的贷款，而且无法在银行规定时期内补齐曾经所欠的本金加利息，以及各种费用和罚款，那么银行有权把房屋的产权转 移到银行名下，把原房主扫地出门，把房子腾空，以至于把物业挂牌销售。众所周知，在适当的时机买银行破产房可以节约大量金钱，对于打工族来说，也相当于节 省大量用于买房子的打工时间。这是因为银行需要将这些破产的房产及时变现，使其资金流动周转去挣钱，如果银行不能及时处理掉这种物业，而任其数量积累到一 定程度，那将势必造成银行自身周转困难，危机银行自身安全。所以，在处理这些房产时，银行会根据当时的情况适度降低房产价格，以期缩短拍卖时间，最大限度 保护银行利益。这就等同给与买银行拍卖房者一定的利益空间。在多伦多，很多不愿意到工厂长时间打工者，都想通过买银行拍卖房来想少打点工，节省些时间去做 一些有意思，有意义的事情。那么，怎样才能买好银行拍卖房呢？根据我的经验，合理的定位，适当的时机，细致的检验对买好银行拍卖房是非常有利的。

首先，是合理定位自己想买什么样子的房子。这是非常重要的，很多人后悔自己错过很多次买房子的好时机。其实，究其原因，就是事先没有及时定位自己想 要买什么房子，房子的价位，和房子的区域等等。如果这些因素没有事先明确好，即便是机会来了，还是犹豫不决。别人买时，自己也跟着凑热闹，跟着抢；别人不 买，自己也不买。瞻前顾后，即便是银行拍卖房已经是跌倒一个合理水准，还在犹犹豫豫观望，期望房子继续降价。从而错失买房好时机。反之，如果是事先自己早 有预案，早已设定好了房子的房型，位置和价位。一旦机会来了，当别人还在犹豫时，自己用不着再思考和犹豫了，节省时间，及时抓住机会。我在买房的两年前， 就设定好我的买房价位区间和房子的大致情况。足足等了两年，才有这样的机会出现，我根本没有任何犹豫，直接就买。我买完后，确实有很多人也想通了，也开始 下决心想买这个房子，但已经晚了。我就是这样买到自己的理想银行拍卖房。

其次，选准适当时机对买好银行拍卖房也很重要。选准买房时机，首先须搞清楚银行处理拍卖房的程序。这里的银行还是讲理的，不是一开始就定一个很低的 价位，而是要找来专业人士对要拍卖的房产进行专业评估，再根据这个评估价格上市。但银行有银行的难处，它不能像其他房主那样挂牌几个月甚至几年。银行需要 钱流动起来挣钱；而在拍卖的房产资产不但不流动，反而需要专业人士花时间来打理，还得为其投保各类保险，支付各种税费。这完完全全的亏本买卖，所以银行需 要在较短时间内处理掉该物业。所以，当该物业挂牌一定时间内，没有可靠确切的买方，银行将下调房价。如果，市场不好，下调后的房子还是没人买，银行会继续 下调。所以，当人们买银行拍卖房时，一定要等一段适当时间。这样才能买到好的价位银行拍卖房。当今，房地产又回到买方市场，又是买银行拍卖房的好时机。这 是因为如果在市场特别火热的时候，还没有等到银行降价时，就有人下OFFER了，银行其实是以专业人士的评估价卖的房子。这样，其实买房方是没有买到便宜 的价位的。所以，只有在现在市场疲软时才是买银行拍卖房的好时机。

再有，买银行拍卖房一定要注意房屋的检验。众所周知，银行拍卖房都设有“AS IS”条款。就是说，银行不对所拍卖的房子做任何担保。一切买房子潜在风险都有买房方自负，所以，一旦选定要买的房子，一定要做好充分的检验。一要请验房 师验房，看房屋有没有结构上的缺陷以及地下室漏水等严重问题；再让经纪到有关部门查一查，同时自己也上网用Google查一查该物业是否是大麻屋；再查一 查有没有其它不好的事情发生在该物业里，诸如凶杀，污染事故，淘汰的废弃油罐和危及人身健康的建筑材料等等。一旦做完上述工作，确认无误。在专业人士的指 导下就可以下OFFER了。

另外，需要强调的是，当人们检验银行拍卖房时，一定要区分严重的问题和一般问题。房屋的严重问题就是不可接受的问题，诸如，房屋的结构问题和地下室 漏水等等；而这里所说的一般问题是指脏乱问题。脏乱问题是银行拍卖房普遍存在的问题。也可以说，正是因为银行拍卖房存在这脏乱问题，才使人们有机会买到便 宜的房子。有很多人一看到银行拍卖房的脏乱，连屋都不进就走了。银行拍卖房有时还存在着漏水，和有味的问题。这些问题，我有处理的经验。其实，这些问题正 是银行拍卖房的买点。当时，我就买这样的房子，漏水，墙壁很脏，而且屋里还有烧香味。其实，处理这些问题既用不了多少时间也用不了多少钱。CLOSING DAY以后，我拿到钥匙，打开门。有几处漏水。半个小时就查名所有漏水的源处，其它几个漏水点非常容易处理。只有一处是由于房屋长期沉降，将下水的接口拉 裂，到HOMEDEPOT买点胶水粘上就好了。至于墙脏问题，买几桶白色涂料，我刷过四遍后，屋里雪白，再请专业人士吸一下尘什么味都消失了。这些工作加 一起也不用三天时间，所花的钱不到600元。这可节省16万加币呀，相当于我当时在多伦多上班，干一万小时挣的，还得说是税前。如果扣下税，然后加上 MORTGAGE放大，那可是将近两万小时的工作呀，人生有几个二万小时啊？上班时间一个小时都那么漫长，两万小时工作是什么概念？两万小时的工作，或许 我的一头黑发要变白发。所以呀，不要一看脏乱差的银行拍卖房就走，非得买些一切都为您整理妥当，十分满意的房子。那样，您和家人得要为此付出一生的的代 价。

最后，买银行拍卖房时，一定要争取CLOSING DAY尽量提前一些，因为当时我买银行破产房时还出现一个小插曲。当我们到律师处办理相关手续时，律师告诉我。如果在CLOSING DAY 之前，卖方如果将所欠银行的钱都还给银行，银行有权撤回OFFER，并取消合同。当时我们已经把租的房子都退了，如果真的这种事情发生，真不知如何是好。 那时，真是天天为卖方祈祷，如果卖方中奖就中个大奖，中大奖后，去买豪宅去，可别回来。同时也非常后悔当时咋把CLOSING DAY 定得这么远呢，成天这样忐忑不安的状态下地生活一直到CLOSING DAY,直到搬进去才长舒口气。