如何在多倫多買銀行破產房
李 軍

銀行拍賣房是就是由於房產原業主斷供的貸款，而且無法在銀行規定時期內補齊曾經所欠的本金加利息，以及各種費用和罰款，那麼銀行有權把房屋的產權轉 移到銀行名下，把原房主掃地出門，把房子騰空，以至於把物業掛牌銷售。眾所周知，在適當的時機買銀行破產房可以節約大量金錢，對於打工族來說，也相當於節 省大量用於買房子的打工時間。這是因為銀行需要將這些破產的房產及時變現，使其資金流動周轉去掙錢，如果銀行不能及時處理掉這種物業，而任其數量積累到一 定程度，那將勢必造成銀行自身周轉困難，危機銀行自身安全。所以，在處理這些房產時，銀行會根據當時的情況適度降低房產價格，以期縮短拍賣時間，最大限度 保護銀行利益。這就等同給與買銀行拍賣房者一定的利益空間。在多倫多，很多不願意到工廠長時間打工者，都想通過買銀行拍賣房來想少打點工，節省些時間去做 一些有意思，有意義的事情。那麼，怎樣才能買好銀行拍賣房呢？根據我的經驗，合理的定位，適當的時機，細緻的檢驗對買好銀行拍賣房是非常有利的。

首先，是合理定位自己想買什麼樣子的房子。這是非常重要的，很多人後悔自己錯過很多次買房子的好時機。其實，究其原因，就是事先沒有及時定位自己想 要買什麼房子，房子的價位，和房子的區域等等。如果這些因素沒有事先明確好，即便是機會來了，還是猶豫不決。別人買時，自己也跟着湊熱鬧，跟着搶；別人不 買，自己也不買。瞻前顧後，即便是銀行拍賣房已經是跌倒一個合理水準，還在猶猶豫豫觀望，期望房子繼續降價。從而錯失買房好時機。反之，如果是事先自己早 有預案，早已設定好了房子的房型，位置和價位。一旦機會來了，當別人還在猶豫時，自己用不着再思考和猶豫了，節省時間，及時抓住機會。我在買房的兩年前， 就設定好我的買房價位區間和房子的大致情況。足足等了兩年，才有這樣的機會出現，我根本沒有任何猶豫，直接就買。我買完後，確實有很多人也想通了，也開始 下決心想買這個房子，但已經晚了。我就是這樣買到自己的理想銀行拍賣房。

其次，選准適當時機對買好銀行拍賣房也很重要。選准買房時機，首先須搞清楚銀行處理拍賣房的程序。這裡的銀行還是講理的，不是一開始就定一個很低的 價位，而是要找來專業人士對要拍賣的房產進行專業評估，再根據這個評估價格上市。但銀行有銀行的難處，它不能像其他房主那樣掛牌幾個月甚至幾年。銀行需要 錢流動起來掙錢；而在拍賣的房產資產不但不流動，反而需要專業人士花時間來打理，還得為其投保各類保險，支付各種稅費。這完完全全的虧本買賣，所以銀行需 要在較短時間內處理掉該物業。所以，當該物業掛牌一定時間內，沒有可靠確切的買方，銀行將下調房價。如果，市場不好，下調後的房子還是沒人買，銀行會繼續 下調。所以，當人們買銀行拍賣房時，一定要等一段適當時間。這樣才能買到好的價位銀行拍賣房。當今，房地產又回到買方市場，又是買銀行拍賣房的好時機。這 是因為如果在市場特別火熱的時候，還沒有等到銀行降價時，就有人下OFFER了，銀行其實是以專業人士的評估價賣的房子。這樣，其實買房方是沒有買到便宜 的價位的。所以，只有在現在市場疲軟時才是買銀行拍賣房的好時機。

再有，買銀行拍賣房一定要注意房屋的檢驗。眾所周知，銀行拍賣房都設有“AS IS”條款。就是說，銀行不對所拍賣的房子做任何擔保。一切買房子潛在風險都有買房方自負，所以，一旦選定要買的房子，一定要做好充分的檢驗。一要請驗房 師驗房，看房屋有沒有結構上的缺陷以及地下室漏水等嚴重問題；再讓經紀到有關部門查一查，同時自己也上網用Google查一查該物業是否是大麻屋；再查一 查有沒有其它不好的事情發生在該物業里，諸如兇殺，污染事故，淘汰的廢棄油罐和危及人身健康的建築材料等等。一旦做完上述工作，確認無誤。在專業人士的指 導下就可以下OFFER了。

另外，需要強調的是，當人們檢驗銀行拍賣房時，一定要區分嚴重的問題和一般問題。房屋的嚴重問題就是不可接受的問題，諸如，房屋的結構問題和地下室 漏水等等；而這裡所說的一般問題是指髒亂問題。髒亂問題是銀行拍賣房普遍存在的問題。也可以說，正是因為銀行拍賣房存在這髒亂問題，才使人們有機會買到便 宜的房子。有很多人一看到銀行拍賣房的髒亂，連屋都不進就走了。銀行拍賣房有時還存在着漏水，和有味的問題。這些問題，我有處理的經驗。其實，這些問題正 是銀行拍賣房的買點。當時，我就買這樣的房子，漏水，牆壁很髒，而且屋裡還有燒香味。其實，處理這些問題既用不了多少時間也用不了多少錢。CLOSING DAY以後，我拿到鑰匙，打開門。有幾處漏水。半個小時就查名所有漏水的源處，其它幾個漏水點非常容易處理。只有一處是由於房屋長期沉降，將下水的接口拉 裂，到HOMEDEPOT買點膠水粘上就好了。至於牆髒問題，買幾桶白色塗料，我刷過四遍後，屋裡雪白，再請專業人士吸一下塵什麼味都消失了。這些工作加 一起也不用三天時間，所花的錢不到600元。這可節省16萬加幣呀，相當於我當時在多倫多上班，干一萬小時掙的，還得說是稅前。如果扣下稅，然後加上 MORTGAGE放大，那可是將近兩萬小時的工作呀，人生有幾個二萬小時啊？上班時間一個小時都那麼漫長，兩萬小時工作是什麼概念？兩萬小時的工作，或許 我的一頭黑髮要變白髮。所以呀，不要一看髒亂差的銀行拍賣房就走，非得買些一切都為您整理妥當，十分滿意的房子。那樣，您和家人得要為此付出一生的的代 價。

最後，買銀行拍賣房時，一定要爭取CLOSING DAY儘量提前一些，因為當時我買銀行破產房時還出現一個小插曲。當我們到律師處辦理相關手續時，律師告訴我。如果在CLOSING DAY 之前，賣方如果將所欠銀行的錢都還給銀行，銀行有權撤回OFFER，並取消合同。當時我們已經把租的房子都退了，如果真的這種事情發生，真不知如何是好。 那時，真是天天為賣方祈禱，如果賣方中獎就中個大獎，中大獎後，去買豪宅去，可別回來。同時也非常後悔當時咋把CLOSING DAY 定得這麼遠呢，成天這樣忐忑不安的狀態下地生活一直到CLOSING DAY,直到搬進去才長舒口氣。