说起亚城的南北合(北店 ) 餐馆, 花样繁多物美价廉的周末自助餐无人不晓. 成人 $7.99 , 儿童 $5,99 小小孩3岁$3,99. 不久前听一个朋友讲故事, 几家人周末一起去南北合吃Buffet, 大人死撑硬噎, 各个吃的肚歪, 唯有一3岁小孩不争气, 只吃了两个小麻球, 就再也不吃了. 大人觉得吃亏了, 就叫: 两个小麻球花$4块钱? 另一个出来打圆场, 不算别的, 我吃的整整两盘红烧牛蹄筋, 就已经把$8块钱赚回来了. 我朋友开玩笑说, 是啊? 你们何苦非要人人都赚呢? 让餐馆赚点,你们下次来还有个吃饭的地方, 干嘛非要把餐馆吃倒闭才好呢?

话说房地产买卖, 人们也有这个心态, 人人都想赚, 那买家和卖家谁想吃亏呢? 一个人最近$19万买了全新装修好的一栋房, 估价Appraisal $19.5 万, 别人看都觉得很好很合算, 但她还觉得没有像她2009年买的房(REO - foreclosure) 一样大赚 ($25万, Appraisal $32万), 可是不想想, 现在的房地产行情怎能和09年同日而语呢? 那时大家对foreclosure 还不热衷, 没有醒过闷儿来, 既使有钱也捂着生子, 不敢投资. 况且现在的Appraisal做的都很紧, 不像房地产泡沫时虚高, 又正值房地产回暖, 好的投资房抢购成风, 能买到就算是运气了.

From Jan 8, 2013 AMBA luncheon.  Dan Forsman (CEO of Georgia Prudential Realty) was the featured speaker. For the metro Atlanta real estate market, "Foreclosures dropped from 2,150 in Nov 2011 to only 42 in Nov 2012." 从这段话可看出, Foreclosures 从2011年的2,150栋直线下降到2012年只有42栋. 呵呵, 过去的时光不复返, 想捡便宜不容易了.

依我看, 2011年初是房地产价位的最低点, 过后就开始爬坡了. 我们学工科的都知道正弦曲线, 即使2012年房地产价位与以前相比, 也还是处在正弦曲线的下半方, 2013 年房地产价位接近正弦曲线的中轴线, 这是房地产市场走向正常化的一个表现. 西雅图不动产研究公司Zillow资深经济学家古德尔说："整体而言,目前美国房市尚未处于泡沫, 但很多地方一定已经觉得像泡沫了." 

CoreLogic是总部位于加州尔湾的分析公司. 公司的首席经济学家弗莱明(Mark Fleming)也说, 经济基础现在在好转, 房地产市场是一个方面的反应而已. 在有些好的地区, 房价比去年已经上涨20%, Fleming说仍然不属于泡沫, 房价是低于人们的经济负担能力的. 如果要负担能力指数回到2000-2004年间的水平, 房价还要再升47%, 或者利率上涨到6.75%. 按揭利率上升会降低房地产泡沫的可能性, 但是并不会有些人设想的那样大幅度降低人们的需求. 他说人们买房主要是看每月还款数量, 现在人们还负担得起, 就算利率上升1%, 负担指数仍然有空间可升. Fleming说虽然现在人们还负担得起, 但是如果某些地区的房价继续上涨12%, 15%或者20%的话, 情况就会不同了.

换句话说, 在低利率低房价的今天, 买房地产还是有投资和保值的空间. 网上这方面的分析文章很多, 我就不用在这里复述了.

我想说的是, 房地产买卖是一个公平交易, 即Arm's Length Transaction. 买卖的双方要通过合理的协商, 找到一个双方都可以接受的平衡点才能成交. 通常卖方上市他/她的房产前, 要请Listing agent 做CMA (Comparative Market Analysis), 是免费的, 一般比较3~5栋, 同一小区或临近地区一年或6个月内的房产, (Foreclosure 的房产和由于某种原因的低价房不能参与比较). 分析的较合理, 就按Listing Agent 的价格作参考, 可能会适当加点Negotiation的空间. 房子有缺陷或需要Upgrade的地方, 最好先修好后卖, 这叫Value vs. Cost.  一个整修完好的房产, 会让 buyer 认为, 与它原来相比, 增值了$2万, 但seller可能只花了不到$1万美刀. 一般地说, 一栋价格适中的房产, 在市场上平均 90 天就可以出手卖掉.

基于上述原因, 在一对一(只有买家和卖家)的情况下, 买家通过合理的Argue, 就可能买到当前市场价位的房产, 如果卖家想尽快出手, 甚至能略低于市场价, 但那种大赚大赔的情形不多见了. 随着行情升温, 我还见过Listing agent 在上市了房产后又提价的现象.

结论, 看看那些很多Underwater的房产, 房价还没有回到历史水平. 放长眼光, 只要现在买到合适的房子, 10年, 20年后一定会有收获, 不赔就是赚, 不赔就会赚. (笑)

后记：

在我写了这篇文章后的不久几个月, 我们又去亚城的南北合(北店 ) 餐馆吃周末自助餐, 结果 “南北合” 不见了, 店名改成 “川外川”了, 也不卖周末自助餐了. 咦?!!, 这是怎么一回事啊? 我真怕有人说我写的文章是 “乌鸦嘴”, 把人家还真给说 “黄了”.

想当年, 费翔在北京1987年中央电视台春节联欢晚会上唱 《冬天里的一把火》, 结果1987年5月6日大兴安岭真的烧起了大火, 造成较大的人员伤亡和财产损失. 这场大火与费翔这首歌曲带来之 “火”不谋而合. 很多人开玩笑说费翔是这场大火的 “罪魁祸首” . 后费翔基于此事,在一次大型演出上演唱了一首与 “水”有关的歌曲《小雨来的正是时候》来 “赎罪”. 不想当年竟又真的发生了水灾. 费翔真是有口难辩, 背了很长时间的 “黑锅” 啊！

我赶紧问服务员, “为什么南北合不开了?” 服务员说也不是特别清楚, “好像是听说, 赚够钱了, 太累了, 就卖掉了”. “噢? 是这样.” -- 这就好！我心里想.  这篇文章也算是对亚城的南北合(北店 )的纪念吧.  (笑)

文章引用:

美国房价还在涨 制造业意外走弱.

http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=575610&id=1282039

美国房地产反弹有没有泡沫.

http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=574672&id=1280455