投資房產買好後, 如何找到守信用, 按時交房租和用心維護物業的好房客是房主普遍關心的問題. 不論你是自己找房客(Rent by Owner), 還是通過Agent出租(Listing for rental ), 都要小心, 不要違反公平住房法Fair Housing Law:  Any licensee who denies equal services to anyone because of race, color, religion, sex, national origin, familial status or handicap violates not only the Fair Housing Laws but the License Law as well. 這條法規也適用於Rent by Owner.

在Atlanta168網站上, 經常可以看到對不良房客的討論, 有人還建議公布不良房客的姓名, 以便提醒大家注意. 就我經辦的一些Listing for rental經驗來看, 那種很急想要搬入, 辦事沒有計劃, 當時什麼條件都答應的看房客, 不一定是好房客, 這道理不言自明. 你想如果你自己Lease 要到期了, 你是否要提前1, 2 個月去選址看房? 一個沒有計劃的看房客, 你能指望他按期給你交房租嗎? 還有那種對你的房產過於挑剔, 對房租過於討價還價的看房客, 將來住進後也可能麻煩生事. 再有我們不能以種族來判斷一個人, 任何人只要他信守合同, 按時繳房租就可算得上是好房客. 我在168網站上看到的不良房客就是什麼樣的人都有.

如果是房主自己出租, 在Craigslist 上找房客要小心, 那裡魚龍混雜. 如果你通過Agent出租, 我們會對申請人進行系統的背景調查 Background Checking. 雖說這不能100%保證這個申請人將來就不會違約, 但這一步可刷掉那些背景不好的人. 這就象醫院的醫生, 通過各種科學的檢測手段來診斷病人, 背景調查就好比是我們的聽診器. 我們Keller Williams Agents 相互介紹使用的背景調查機構是信譽比較高的, 我們一直合作的很好. 另外房主也不要太性急, 人太急則無智, 花點時間做背景調查是值得的. 因為在進行背景調查這一步, 申請人是要交費的, $50 一人, 兩人(一個家庭) $100. 有人說這收費有點高, 會嚇走一些客戶. 但我認為一個要繳月租上千的潛在房客, 連$100申請費都不想出的人, 未必是好房客, 這一步又可刷掉一些人.

還有由Agent 出具的 Lease For Residential Property (Georgia GAR Form F40)是比較嚴謹的, 由於Listing Agent 代表Landlord, 合同的起草也是有利於Landlord. 我就半開玩笑地告訴租戶, 這裡面很多都是廢話, 只要你按時交房租. 但是房客一旦違約, 這些廢話就立刻顯出它的功效了.

最後再說一下, 萬一我們遇到房客違約的情況. 我聽過一個故事, 一房主第一次自己出租, 遇到了一單親媽媽帶兩孩租房, 由於心生憐憫, 加上母親乞求和保證, 又加大到兩個月的Security Deposit, 就把房子輕易地租給她了, 半年以後開始違約, 幾次催交無果, 本來可以立即上法庭, 但正值12月又是聖誕節, 心存同情心, 就沒有馬上辦理, 一月份才訴諸法庭驅逐. 整個算下來大概損失$4 ~5000. 後來問起她的心態, 她說她心想Pay it Forward. 想到自己剛來美國, 由於飛機晚點, 一個素昧平生的人就在飛機上為她打電話找接機人, 一直心存感激, 那時可不象現在手機這麼普遍, 在當時飛機上打電話是要付很高的費用. 我們大概都有在美國受到好心人幫助的經歷, Pay it Forward 是一個很好的心態, 不是嗎?