在房地產交易中，我們常常會看到一個現象，買賣雙方好不容易簽署的合同，由於種種原因，最終沒能過戶成交，雙方費時費力，結果一江春水付之東流。這其中的一個原因就有買方/通常是貸款銀行的Appraisal (房地產估價) 低於雙方簽好的合同價。

去年(2013)我就經歷了這樣一件事，我們幾經周折找到一棟可心的房產，Original List Price: $350K, 我們做了小區房產比較CMA (Comparative Market Analysis)後，在$325K 簽了合同。當貸款銀行的Appraisal 出來後，結果Appraisal Price $315K，這有$1萬塊錢的空擋，怎麼辦?

一般的情況有四個結果，1. 買方要求賣方降價至Appraisal price，如賣方同意，握手成交。2. 賣方不同意降價，買方願意在自己的首付中付高出的這$1萬塊錢差價，也能成交。3. 賣方不同意降價，買方不願意加價，結局是大家都知道的，竹籃打水一場空。4. 賣方降價$5,000，買方加高出Appraisal 的$5,000價，雙方各退一步，海闊天空。

你們猜我們是什麼結果? 啊，感謝上帝! 雙方都是通情達理之人，當然是第四種結果。想想看，找到一棟中意的房子也不是一件容易的事，去年的房價低貸款利率也低，如果耽誤來耽誤去，可能利率的上升也會把這$5,000 塊錢給繞進去了。所以說，買房子要從大處兒着眼，早買房早享受，各方皆大歡喜，聖誕節前就過了戶。  (笑)

我前頭的故事只是個引子，真正想講的是後面的話題。

那麼賣方如何估計自己的房產在市場上比較準確的價位，而不至於盲目不斷地拉抽屜呢? 這裡我們談一談Pre-listing Consultation (上市前諮詢)的概念。

我們知道，通常Listing Agent 在給Seller 上市房產時會做一個小區房產比較 CMA。賣房人可參考或不參考CMA 給出自己的心理價位 Listing Price，也許符合市場行情，也許高於市場行情，當合同簽署後，如果買方的Appraisal低於雙方簽好的合同價，就會出現上面的爭執，遇到比較tough 的買家，成交就很困難，有辦法解決嗎?

今天正好有 D.S. MURPHY (Real Estate Appraisers & Consultants) 的人，Scott Murphy 先生來我們KW 公司做商務宣講，我就此機會問了一下。他告訴我們，可以做一個Pre-listing Consultation。

如果他們做的Pre-listing Consultation的估價高於買方的 Appraisal，他們可以免費再核對，為什麼買方的 Appraisal 低於他們的估價，是否買方的 Appraisal 少估了些什麼，然後賣方可用他們的重新評估和買方/銀行 Appraisal 去argue，甚至要求買方重做 Appraisal。

我的Broker 就講過一個故事，她早年做Listing Agent 時，手上就有一份賣方做的Pre-listing Consultation (Appraisal)，在合同簽署後，她就把該房子Supra Lockbox 里的鑰匙拿走，這樣逼得銀行的Appraiser (估價師) 來估價時要找她開門，她就趁機提醒這個估價師，她手上有一份賣方做的Appraisal，言下之意，如果你的Appraisal過低，我們會和你argue (爭議)，其結果我就不用說了，你們都猜得出來。

我們KW 很多Listing Agents 都面臨過這樣的現實，就是Appraisal Price遲後於Market Price (市場價格)，因為Appraisal 通常是按前3個月、前6個月市場上銷售掉的房產做比較，可以想像，當市場快速升價時 (如去年2013)，Appraisal Price 常會低於市場行情，這個時候就需要買家賣家互相妥協達成交易。

我就問過一個估價師，為什麼現在的Appraisal Price 做的這麼低呢?  他告訴我，在房地產泡沫時代，很多估價師虛高估價，結果銀行吃了大虧，很多房產不得不foreclose (取消抵押品贖回權)，銀行收了這些不值的房產，你說銀行恨誰呢? 沒錯，估價師唄，所以那些經常高估的估價師都被銀行放了永久的“長假”，但沒聽說低估的人回家，這也可以算成是他們的生存法則吧。

很多賣房人不想（不捨得）做Pre-listing Consultation ($425)，所以也就得不出較準確的房產價位。

我以上的建議僅供參考。下面就是Scott Murphy 先生的聯繫方法，如果對某些人有所幫助就好。(笑)