現在越來越多的華人在安省購買獨立屋或半獨立屋，作為居家生活兼投資增值的重要手段。然而隨着獨立屋和半獨立屋需求的逐步增加，其價格也不斷上漲，很多地段的寬敞大屋的價格已經遠遠超出了多數家庭能夠負擔的購買水平，不但對華人是如此，就是對多數當地家庭也是如此。同時，安省各個城鎮中都存在大量的老舊或半新的房屋，它們有的大，有的小，但普遍存在着容積率（INDEX）偏低，即房屋占地面積對比土地面積偏小的特點，因此如何突破現有法規來擴建原有房屋是很多當地人尋求的解決家庭人口壓力，並開發地產價值的重要手段，這是十分值得我們華人了解和利用的重要知識。我們華人家庭一般都是四口以上之家，很多還兼有一家、甚至兩家的父母老人，而多數現有的獨立屋和半獨立屋（以一層或一層半為主），它們往往以三個臥室為主，客廳只有一個，這樣的臥室和起居室的數量，從實際使用講其實是‘不夠住’的，但如果花血本去購買新建新修的兩層大屋，雖然其中很多有四個以上的臥室，可能還有兩個客廳，但價格也是十分不菲，屬於“多花一分錢才能多買一分貨”的情況，這不是很理想、很成功的投資理念，投資的風險也比較大。而成功的投資理念應該是尋找有潛力的房產，“多花一分錢能多買一分半甚至兩分的東西”。而判斷所謂房產有潛力與否，其中重要一點就包括該房產是否有改擴建的潛力。房屋改擴建的方法有很多，其中一種方法是改現有的停車位為起居室、臥室或書房，再將現有的駕道改為法定的停車位，包括前院停車位 - front yard parking pad，或側面停車位 - side yard parking。
一些獨立屋或半獨立屋的車庫是緊連房屋的，稱為：attached parking garage（指側面緊挨的車庫），或integral parking garage (指下層緊挨的車庫）。這種車庫一般是直通房屋的起居空間或走廊的，因此只要稍做改動和裝修就可以成為一間多出的起居室或臥室，甚至是獨立的居住單元，而它的採光和供暖問題可以通過適當的設計、改動和設備加以彌補。能如此改建成功，則不但大大改善了屋主的居家生活，也同時增加了該房產的實際價值。
但如果改建車庫為居住使用，就馬上產生一個法律問題：在哪裡合法停車？在現實生活中，很多人家的車庫其實並不常作停車之用，有作堆雜物用的，有作小孩玩耍用的，也有作修理車間用的，而他們的座駕則常常停在自己的駕道（driveway)上的，但其實如果長期如此停車是違反法律和法規的。其原因有三，第一，駕道的定義是作為停車位的通道（access)，而不是停車位的本身，相反，如果在駕道上停車，就可能阻擋正常進入法定停車位的車輛，這在自己獨立使用車庫和駕道時的問題不太明顯，最明顯的問題是當有兩戶人家共用一條中間的公共駕道時，如果有一戶在公共駕道上亂停車，就會阻擋鄰居車輛進入自家的車庫，那麼另一戶是可以對其提起控告的。第二，很多房產的前院邊界到車庫的距離不長，縱深小於6米，或剛好是6米，那麼如果在駕道上停車，一不小心就會把車停到自己房產以外的公共範圍，就侵占了市政空間。第三，有的房屋前面有人行道，距離車庫很近，如果在駕道上停車，一不小心就很容易把人行道阻擋了，那麼有不滿的行人也可以對其提起控告。以上這些問題如果影響嚴重，則各地市政部門可以派出拖車將該車拖走並施以罰款。所以要解決該房屋的車庫能否改造為居住空間的問題，就必須解決該房產的另行停車的問題，這就涉及到與民居的停車位要求有關的法律和法規問題。
以筆者多年的經驗，這方面的法律法規不是一個靜止而刻板的要求，而是一個不斷變化和放寬的進程，簡單總結起來就是：新法往往比老法寬鬆，而調整委員會的判決往往比新法更寬鬆，都是朝着有利於房屋改擴建的方向發展的，以適應人口的不斷增加，以緩解交通不斷的壓力。
在過去的幾十年當中，安省各地的法律法規形成了對本區房屋非常細節的規定，包括：LOT寬度、LOT總面積、INDEX（容積率）、房屋高度、房屋前後和兩側距離LOT邊界的縱深（SETBACK）、本場停車位的數量、尺寸和布局、駕道的寬度和縱深，等等，很具體、很細節。就本場停車而言，有些地區和地段因為過去房屋密度很低，以駕車交通為主，並希望美化街道景觀，因此對停車位有很苛刻的要求，比如必須在後院停車，或在側面停車，有的則要求每戶提供兩個停車位，等等。但隨着安省各城市人口的不斷增加，交通擁堵的日益嚴重，有很多地區正在考慮制訂和施行新的法律法規，雖然具體內容各有不同，但基本趨勢是增大容積率，更充分利用已有空間，並減少對車輛交通的依賴，改善公共交通和其他多模式交通出行，這就給很多房屋的車庫留下了改建的法律空間。比如，有的地區和地段過去要求每個民居LOT必須提供兩個具有獨立出口的停車位，結果很多房屋就蓋成了雙車庫。但正在試行或已經實施的新法規只要求提供一個停車位，或者第二個車位可以在駕道上臨時前後停車，不怕阻擋出口，那麼原來的雙車庫就可以改建成一個新臥室或新書房，外加一個單車庫了。
還有一種特殊情況是在城市的擁擠地段，很多房屋十分狹小，而公共交通又比較發達，居民與市政府長期磋商，形成了一種雖然違反法律法規，但可以特事特批的停車方案：front yard parking pad-前院停車位。這種前院停車位不是一般意義的在駕道上臨時停車的方案，而是徹底性地在前院範圍內設立永久停車位，取消原來車庫的停車功能，並藉此得到改建車庫以擴建居住面積的許可。這種突破法律法規的項目，要到市政府的一個叫Committee of Adjustment – C of A) （調整委員會）的機構去專門申請，或到有關申請停車位的部門專門申請。關於調整委員會的構成，作用和運行，大家可以到筆者的前文《如何申請突破法規分割和新建獨立屋》中去查找。
基於不同的具體條件和規劃方略，各地區市政府對自己各地段的停車有不同的要求，因此到底大家所住的房產，或感興趣的房產能否得到前院停車位，則必須要和當地有關部門具體接洽和探討。這裡的“有關部門”絕對不應以通常華人常去的“Building Division-建築部門"為準，因為這類部門屬於衙門性質，他們所給得答案通常是以現有的法規法律為準繩，因此答案往往是“NO”，但加拿大是既有法律又有變通，既有嚴格執法又有合理申辯的社會環境，很多事情是可以商量和特批的，當然這個特批不是去托門路、找關係，而是以科學的精神闡述自己方案的合理性，以及順應社會發展的前瞻性，並由合議委員會給出中立而公正的仲裁，這在當地是十分普遍的現象，不必大驚小怪，而不了解這一點就使很多華人朋友自動失去了挖掘自己房產最大潛力的機會，也就白白損失了很多潛在的利潤。我們華人通常最怕進衙門，以為在衙門裡一旦碰壁就再無變通了。其實，只要多多與調整委員會探討，多多與規劃部門溝通，就能探知他們對現有法律法規的靈活掌握的程度，哪些條例是必須遵守的？哪些條例是可以變通的？哪些條例是最近以來不少本地居民認為不合理，正在與市府激烈抗爭並就要獲得變通的？以此來為自己房屋的改擴建謀取最有利的方案。
當然，有可能申請front yard parking pad-前院停車位，不代表就一定能得到審批通過，前院停車位不同於普通的駕道，在設計上有獨特而嚴格的要求，種類也不是單一的，大致的知識包括：
1 - 有一類停車位全部在LOT範圍內，這是最好審批的一種類型
2 - 由於LOT空間的限制，有的停車位有一部分要延伸到市政空間裡去，這就要有特殊的細節設計
3 - 在尺寸設計上有的停車位是利用現有駕道的尺寸，也有的是從原有駕道斜插入前院，這種類型以公共駕道為主
4 - 在鋪設材料上，前院停車位不同於駕道的特點是往往要求透水路面，如用內鎖磚或方石磚鋪設，而不是柏油或水泥
5 - 坡度不能太大，為了安全停車有特殊的要求
6 - 與人行道要有一定的距離，有特殊的要求
7 - 其他特殊而細節的要求
除了前院停車位以外，也有人謀求在側面的駕道上永久停車，把後院的車庫拆除，再把自己房屋的後面延伸出去，加一段REAR ADDITION，這樣的側面停車位也有可能得到調整委員會的審批通過，當然它的設計和材料也有特殊的要求。
總之，通過改建車庫和停車位來擴建房屋的方法有不少，每間民居都有自己特殊的條件和特點，需要因地制宜，如果大家有進一步的問題和探討，歡迎直接與筆者聯繫（henryh128(a)gmail.com / 四一六-二七二-九六七八)，不管結果如何，都會獲得與你們房產直接相關的法律法規的全面知識，並將你們手中老版英制的測繪圖（已經過時非法）轉換為目前合法的公制參考圖，為挖掘你們房產的最大潛力提供充分和必要的準備。
文先生
2014年3月23日
