一直就想写一篇介绍 FMLS房屋搜索系统的文章，因为这事那事，耽搁至今。今天(5/23/2014) 有朋友发来从国内搜房网上找到的亚特兰大房产信息，比较国内和亚特兰大房产，那真叫个便宜，所以亚特兰大挂出来的这些房产信息，很自然的就成了 “热销的白菜” 房了。

出于对朋友的负责，也由于对此问题感兴趣，我马上就用FMLS 系统对其中(排在第一位)的一栋房产进行了核查，结果发现，早在5/02/2014 就Closed （过户）卖掉了。所以就这一栋房产来说，国内搜房网上找到的亚特兰大房产信息已经是过时的了。你既然挂出来，就要根据房地产的状态，及时更新，要不让我们大家空欢喜一场，瞎耽误功夫。

是谁买去了这栋房产，我现在还不得而知。因为一般一个房产在Closing (过户) 后，通常45~60天才能在County (郡) 完成记录程序，即买主才能收到由County (郡) 发来的 Warranty Deed (保证契约)，我们俗称 “地契”，然后我们才可以查到买主的信息。

从这个Tax Record (税收记录) 上看，现在应该还是原拥有者：Owner Name:  Household Rlty (从名字上看，是一个公司-地产公司拥有) 。具体买主(新拥有者)是谁，我们现在还不得而知。而且如果你不是我的客户，我是否能泄露买主(新拥有者)的消息给公众这一点，我需要先向我的Broker 作请示，我只能点到为止了，请谅解！

还有从Sell Agent (买房经纪人)的名字上看是一个西人，隶属于Inprop Realty, LLC (一个美国公司)，具体这个美国公司跟搜房网有什么关系，是不是搜房网通过这个或多个美国中介公司给国内人直接买房，我这半个 “福尔摩斯” 也解不透，也没有那个闲时间。

我想告诉大家的是，FMLS 是一个房屋搜索系统database (数据库)，几乎所有的Listing Agents 通常都在FMLS 上，列上市的房产，它只对有房地产执照(Real Estate License) 的人开放，是收费的。我们每做成一栋房产的买卖，Listing Agent 和 Buyer Agent 都分别要向FMLS 交租子 (0.012% of sale price goes to FMLS)。

从网上看到的消息，现在国内也要逐步把所有的房产列在像美国这样的系统中，这样大家都可以查询，而不是某个经纪人/房产经纪公司，他/她手上握有多少套房。据说也是为了反腐，那些手上有100 套、300 套的 “房叔”、“房姐”们，恐怕要紧张了，抛房吧！家藏1个亿的现金，还骑自行车上班，整天提心吊胆的，你说你何苦来着？

我们还是回到FMLS的话题上来，当你成为我的客户时，我会根据你的要求， “量身定做” 一个适合你的找房网页，无论你是在国内还是在美国，你都可以看的到，而且还可以按你的需要进行改进和完善。

有的朋友在Zillow，Trulia 上找他们喜欢的房产，当他们把找到的房产拿给我核实时，好多(常常一半以上) 是过了时的。当房产的状态发生变化时(Status change to Contingent-Due Diligence, Pending, Withdrew, etc.), Zillow、Trulia 的网页往往是迟延显现的。

就拿我前不久上的两个出租房的Listing (已经顺利的租出去了)来举例，Trulia 是一天以后，Zillow 是两天以后才在其网页上显示的。Zillow，Trulia 都是从我们Agent 用的FMLS网页 Copy (复制) 的，据说现在都是用软件直接复制的，如果每天上的这么多的Listing，全靠手工复制，恐怕就不是一两天能完成的吧？还有我的出租房Listing的状态，已经改成了 Leased (租出去了) 达两个星期，还有人从Zillow，Trulia 给我发Email 要求租房，我心想，你们早干嘛去了？“黄瓜菜都凉了”，可是也不能怪他们，是Zillow，Trulia 还没有随情改势，仍显示Available.

即使是FMLS 的Listing，每个Listing Agent 也不能保证每个Listing 都会随现实状态即时更新，我想这一点大家都会明白的，我们的解决办法是，直接与Listing Agent 取得联系，核实后预约看房。

但是你在Zillow，Trulia 网页看不到Listing Agent 的联系方法，为此我还特地问过我的 Broker，为什么 Buyer Info 的网页看不到Listing Agent 的联系方法，我的Broker 告诉我，如果Buyers 可以直接看到Listing Agent 的联系方法，那我们的 Buyer Agents 靠什么活啊？

那么，如果你有幸找到了Listing Agent 的联系方法，直接与Listing Agent 买房产，是否你在价格的谈判上，各种费用的节省中，比找一个有Buyer Agent 要有优势呢？答案是 “否也”，在我的文章《为什么你需要 Buyer Agent?》 和 《新建房买卖中的甲方乙方.》中，清楚地给出了说明，很多尝试过这种方式买房的人都跌过跟头，吃了亏，因为Listing Agent 只代表Seller (卖方) ，不代表 Buyer (买方)，他/她不会为你争得你应有的权益。

所以说，你要想得到即时变更的房产信息，还是要找房产经纪人给你设FMLS的网页，锁定你要找房的区域，一旦有新房上市或是状态改变(升价、降价、Under Contract 等)，FMLS系统就会自动送出消息，让你在第一时间得知 。好的房产，你看着好，别人也会看到，“兵贵神速，不能贻误战机”，房地产信息可以说是瞬息变化的。

http://us.soufun.com/agent/100012427/

http://us.soufun.com/house/93044.htm