任志強

一問：為什麼富豪排行榜上有那麼多房地產商？

1. 中國和壟斷資源相關並對市場拍賣的只有土地（也曾有過煤炭）。美國、英國、日本、韓國、俄羅斯等國的首富中為什麼沒有開發商？因為當金融、資本、石油、礦產、電訊、平面媒體、電視、網絡媒體、軍工等行業都充分對市場開放時，房地產就不再被唯一關注了。

2. 中國正處於城鎮化的高峰期，且原有的住房條件嚴重滯後於經濟增長和消費需求。所有國家在城鎮化同步發展的階段，房地產也都如此高增長。只是當城鎮化率遠超 過75%之後，市場會從一手生產為主變為二手交易為主和持有物業為主。如美國約800多萬套的交易中，新房最高100多萬套，目前只有60萬套。而中國近 兩年，年均新房交易約1000萬套，保障房約200多萬套。一手交易遠大於二手交易。只有少數城鎮化率較高的城市，二手交易略大於一手交易數量。

3. 房地產行業單位值和總數量大、價值高、產銷集中度高是其他非壟斷行業無法相比的。如一個單位少則五、六十平米，大則數百平米，而非以一平米、二平米為單位 交易；一個項目少則數萬平米，多則數百萬平米；行業年總量超過十多億平米，總值超過八萬多億元。這是其他非壟斷商品無法相比的，只是無法與壟斷行業相比。

二問：為什麼許多非地產為主的行業也都進入房地產？

1. 其實，凡是有壟斷優勢和能成規模發展的行業並非都進入房地產業（個別是為解決自身問題，而非為市場），沒有其他優勢和其他投資渠道的才進入房地產。這是一種市場逐步開放的結果。1998年的住房制度改革是開放的契機，城鎮化的需求則是吸引力。

2. 房地產的項目規模化效率有助於企業規模的快速提升。在不用依賴於科技創新，靠外包服務打開市場的初期階段，還沒有形成拼產品技術的白熱化競爭，這打開了許多企業進入房地產業的大門。尤其是在劃撥土地的階段，可以用同樣的資本，更快的擴大規模。

3. 房地產有更高的槓桿率。開發企業可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸，預售之後又能靠預售款和個貸擴大槓桿率。而其他無資產、實物做抵押的行業，就很難將槓桿率放大。

4. 還可以用股權入股、股權抵押等多種方式再加大槓桿率。儘管在先全額一次性支付全部土地款之後，槓桿率已經被大大壓縮了。尤其是政府監管預售款、銀行延遲個貸發放更嚴重地影響到了槓桿率和現金流，但與其他行業相比，負債率還是很高的。

5. 工程款按進度結算可以將部分資金壓力轉移到生產單位，如大量備料款、設備款等。有信譽的企業的支付擔保也成為一種短期、小額融資手段。這些都成為進入這個行業的“理由”。但當市場逐步充分競爭之後，專業與非專業企業之間的差距就充分顯現了。

三問：為什麼每次調控槍口都對準房地產？

1. 投資是影響經濟增長的重要部分，尤其是計劃經濟的時代。沒有開放市場時，大多建房都列為基本建設科目，因此自建國以來都是用限制建房投資來調控經濟的，在 “先生產，後生活”的時代更是如此。1988年的樓堂館所停緩建是建國以來的第七次大調控。當經濟過熱、通脹上升時，從壓縮投資入手是最有效的。1993 年的調控也是如此，也因此有了連續幾年的經濟下滑。

2. 在經濟下行時，啟動投資也是最有效的拉動。1997年亞洲金融危機之後，中國要拉動經濟增長，但這時已經是以半市場化而非政府行為的基本建設方式為主建房了。於是有了住房制度的改革，讓住房完全市場化，取消福利住房分配。房地產成了突圍的敢死隊。

3. 2003年為防止投資過熱再次將板子打在了房地產的頭上。這次的錯誤在於只看到了房地產市場投資的高增長，卻沒看到基本建設中住房建設的投資快速下降的市場化替代關係。還好一場全球化的傳染病，平息了這次調控。

4. 土地招拍掛和分稅制，讓土地財政成為地方政府的救命草，也讓中央與地方之間出現了政策分岐。地方政府的招商引資和地價上升，再一次讓房地產成為調控的靶子，卻不知土地的壟斷與供應下降是根源，再一次把板子打錯了地方。

5. 2007年初中央第一次提出了正確的增加供給的主張，但飢餓的市場在土地供給增加時出現了大量的天價地和投資增長，於是年底又來了“兩防”的政策，直到2008年的經濟低谷。

6. 對付低谷仍要靠投資拉動，於是有了四萬億。但十大產業振興除了擴大過剩產能之外，幾乎沒用（高鐵應除外），尤其是不可能讓老百姓拿出手裡的錢。最終還要靠 房地產拉動，才能增加民間的消費，並讓市場上了個台階。儘管後來有了限購、限貸，但2011年，房地產消費總額第一次超過了食品。

7. 歷史上多次的調控都是從投資入手的。尤其是在投資占GDP的大頭、出口對GDP負貢獻時，更是如此。政府提供公共服務的投資不能動，就只能動房地產了。因 此有了馮侖的“房地產是個夜壺”的形象比喻。政府的手就總是一會提夜壺、一會扔夜壺的不停亂摸。甚至不惜違法違規的摸進不該摸的地方。

8. 市場本是靠價格釋放供求關係的信號，這才能發揮看不見的手的作用。而以價格為目標的調控，就是要斬斷市場看不見的手。以限制需求為手段人為調節供求關係， 更是破壞市場機制。還談什麼市場化？房地產只是政府平衡經濟增減的工具，因為，這是上下游帶動產業最多的行業，且在投資、信貸、就業、稅收、土地收入上都 影響最大最直接的產業，也直接制約着中國城鎮化增長進程。

四問：為什麼房地產是支柱產業？

1. 非市場化福利分房時代，房地產不是支柱，但住房商品化之後成為支柱，因此2003年國務院18號文件肯定了其支柱地位。有人說房地產綁架了中國經濟，卻不知道世界各國都如此。為什麼評價各國經濟先看股市與房市？尤其是以房產稅為地方財政收入主要來源的國家更是如此。

2. 是不是支柱可以看增加值占GDP的比重，看投資的總量，看銷售的總量，看稅收的總量，看土地收入的總量，看上下游的拉動，請問除房地產之外還有哪個非壟斷單一產業可以與之相比？

3. 再看哪個產業能集中這麼大量的民間資本？哪個商品能吸納民眾這麼多的購買力？哪個商品能提前鎖定消費者未來的收入流？哪個商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣 貶值？這也是房子能成為最佳投資品的原因，何況還有增值的收益。房地產當然是經濟與社會發展的支柱，而且是一根支撐中國經濟增長不可缺少的支柱，也有人稱 是不能倒的支柱。

五問：為什麼房地產成為投資的對象？

1. 城鎮化導致需求進入上升階段，而土地資源的稀缺和壟斷，必然讓房屋價值上升。

2. 政府不斷改善房屋周邊的環境和公共服務，也必然增加房屋的附加值。

3. 當資本市場不提供民眾可以用少量投資參與房地產市場發展紅利的開放式基金時，民眾只好將房子做為直接投資品。

4. 早期個貸的利率與槓桿作用在幫助剛需解決住房時也在幫助投資者。

5. 貨幣政策與通脹讓住房的價值額外提升了，也成為最具抗通脹效果的投資品種。

6. 股市的不正常讓投資者大跌眼鏡，又無其他渠道，只有投資房子這一條獨木橋了。

7. 任何投資大約都要有技術作為支撐，而住房不用。

8. 許多投資會占用時間與精力，住房不用，放的時間越長反而獲利更多。還有使用功能和租賃收入。當然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。

六問：為什麼如今各種評說又集中在房地產？

1. 漲漲跌跌的是經濟，越是支柱就越是會隨經濟波動而波動，何需大驚小怪？要救的不是房地產而是經濟。夜壺總是被提來丟去的，哪次不是為了宏觀經濟？

2. 歷年人為控制違背了市場規律，造成價格的扭曲，也激起了民憤。保障性政策不能保障居住權利，反倒催生了謀求暴利的腐敗。以價格為導向的限制政策，讓降價成為一部分人的“夢”，以為降價可以為他們帶來“幸福”。

3. 許多民眾看不到政府從高房價中獲取了暴利，政策和媒體將仇恨導向了開發商。當然也有官商勾結的腐敗，更加重了這種仇恨。還有少數不守法的行為和違約行為給行業扣上了惡帽子，希望看到這個行業的崩潰。

4. 價格信號的扭曲，不能反映市場的正確供求關係；政府多年非市場化調控導致的資源配置不合理，戶籍與土地制度限制了自由遷徙的權利，公共服務與就業條件的差 別，讓人口的合理流動變成了選擇性流動。於是城市間開始分化，供求關係也發生了逆轉。尤其是價格上漲時的過量投資與庫存形成了必要的自我調整。

5. 真的是泡沫破裂嗎？假如銷售量下降30%，大約還有十億平米左右的年銷量，各國都不會有這麼大的市場。這是破裂嗎？

6. 儘管房地產只是夜壺，但政府真的不需要這隻夜壺嗎？政府可以不用夜壺，但政府會不關注必要的經濟增長與底線嗎？至少房地產還不是過剩產能。城鎮化和消費升 級還有巨大的需求。我不相信中國會甘願落入中等收入陷阱的地步。要實現中國夢，不管政策如何調整，都需要有個安定、舒適的家。最終前進的路上不管是冰山火 海，都會被時代超越的。