樓市只漲不跌的秘密：現在買房子，傻瓜才掏錢!

昨晚，和一個開典當行的同學喝酒。

我問同學，“你買了多少套房子，多少間鋪面?”

“房子22套，鋪面12間。”同學炫耀似的答道。

“那你花了多少錢呢?”同學雖然是千萬級的富翁，但他也不至於能把千萬多的錢壓在固定資產上吧!我心中默算了一下，非常懷疑!

“現在買房子，傻瓜才掏錢!虧你還是個生意人!”同學鄙視的看着我。

同學的話，簡直令我震耳欲聾，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。於是，同學就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來......以下，都是我同學的話，雖然詞句有些出入，但基本語意我還是轉述清楚了的。

一、買房不掏錢，怎麼操作的?

同學的話——

你知道，我的典當生意完全是靠錢生錢。第一次買房時，雖然我有能力一次性付清全款，但我還是不願意那麼多的現金被房子壓死。那時，正流行“零首付”，於是，我一分錢沒花，貸款18萬買了房(貸款期限為一年)。

一年期滿，要還房款和利息了。也不知道是我幸運呢?還是我倒霉!那時，我的資金被一筆業務占用了。為了業務，我不僅還不起房款不說，還得另外新增貸款。迫不得已，我找老關係——銀行的信貸部經理溝兌。當我吞吞吐吐的把“延期還房款並另外新增貸款”的要求說出來後，沒想到，信貸經理卻詭秘的一笑，非常爽快的答應了。

信貸經理給我出的主意很簡單：讓我老婆，以兩倍的價格，貸款買我的房子，貸款期限也是一年。

“兩倍的貸款，那就是兩倍的利息啊!你這不是變着方的剝削我嗎?”我還沒有反應過來。

“如果到時，你不還款呢?”信貸經理很鎮定。

“啊......”

“被銀行收房，沒有什麼大不了的!關鍵是除去稅費後，我還憑空白得了17萬。不，這17萬我可不能一個人得，我至少要分給他5萬。”很快，我反應過來。於是，我對信貸經理會心的一笑......

這，就是我第一次買房的經歷。

我後來的買房經歷都與此類似，也就是：堅決的不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房子;然後，如果遇見不明真象的投資者(說是投資者，其實是傻帽)買房，那就高價賣給他。如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。

並且，我是開典當行的，與銀行的關係是一般人無法比的。一般老百姓買房，大都選擇20年按揭，而我買房從來都是只貸款一年，到期了才還本金和↘息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期後，我只須做做“紙面文章”轉貸款一下。實際上，我一分錢也不用掏。

二、實際生活中有如此荒謬的事情，是“童話”吧?

同學的話：兄弟!我是看你人對，才給你講這些掏心窩的話。你怎麼可以不相信我呢?你要怎樣才能相信我呢?

作者發言：你就給我講點實際的例子吧!

同學的話：你知道王二麻子是怎麼發家的嗎?

作者發言：“那你說說。”王二麻子是我的另外一個同學，現在是開發房地產的億萬級富翁。

同學的話——

那我就說說。

想當年，王二麻子那個落魄啊!就連他註冊公司的註冊資金，也是我臨時拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風光，他拿地的錢，是從銀行貸款的;修房子的錢，是建築商墊資的。總之，他就是一個完全的“空手道”。

房子修好後，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個“內部認購會”。這個內部認購，其實就是王二麻子召集公司內部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客(或者乾脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應聘者的“身份證複印件”)，以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發商囤房”。

並且，此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際的內部交易價提高30%。為什麼?因為貸款買房要首付兩成啊!舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以 130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬;你實際裝進口袋的錢就是：104萬—4萬(給相關銀行人員的“好處費 ”)=100萬。

就這樣，通過開盤前的內部認購，王二麻子其實已經成功的全部收回了投資，把所有的風險轉給了銀行。到這時，王二麻子才會開始打廣告賣房子，並歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建築商墊資”。

作者發言：後面又怎麼操作呢?

同學的話——

你怎麼那樣笨啊!稍微聰明一點的人都能想到，後面的操作方法，其實與我炒房的方法是一樣的，也就是：“

如果遇見不明真象的投資者(說是投資者，其實是傻帽)買房，那就高價賣給他;如果一直沒有投資者買房，

那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。”

不過，由於已經收回了按揭貸款的首付款，所以後面的操作並不需要每一次都加價30%，只需按着樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了(即每年上漲14%左右)。

什麼?萬一房價上漲幅度不足於支付貸款利息怎麼辦?笑話，你什麼時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低於當年的貸款利息了?

明白了吧!這，就是中國樓市的房價只能上漲不能下跌;並且，房價的上漲幅度還不能低於當年貸款利息的真正原因!!

想想就覺得可笑，居然有學者說，“建築成本和地價的不斷上漲，是房價飛漲的原因。”這簡直是扯蛋!其實，“金融成本”才是房價構成的大頭，至少要占目前房價的50%。

以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網上公布，其樓面價格不到604元/平方米，建築成本也不到1300元/平方米(其實，網上公布的建築成本並不準確。市法院電梯公寓的建築質量總該比它好吧，建築成本也沒有超過1000元/平方米)這麼便宜的房子，開發商為什麼非得要把它賣到14000元/平方米呢?賣低一點、少賺一點不行嗎?答案是不行的。原因很簡單，“金融遊戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價一次。只有不斷的加價，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米，去年賣10000元/平方米，今年就得非要賣14000元/平方米。俗話說“豆腐盤成了肉價錢”。這，就是“金融遊戲”的代價!

有句話道出了目前中國樓市的實情，“房子是用來炒的，不是用來住的;商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的。”

老同學，請你想一想，現在的樓市，房價明明已經遠遠的超過了老百姓的實際購買能力(也就意味着房子永遠賣不出去)，為什麼房價還會不斷的上漲呢?並且，還要“量、價齊漲”呢?原因何在?正在於此!