全是謊言：一套北京房子投資六套休斯頓房子

送交者: 滄海行雲 2014年07月24日00:47:50 於 [焦點房談] 發送悄悄話

最近網上流傳着一個故事，“李女士賣掉她在北京的一套房子，籌得300多萬人民幣，在美國休斯敦買入六套房，她的算盤是：每月每套房子的租金是400多 美金，不僅可以把北京的房子租回來，還能月賺1萬人民幣。”這個故事是國信美投總裁陸鶴壬在接受採訪時講的，該公司專門從事海外房產投資，他甚至進一步評 論到，“在美國買房投資，除去房產稅等各項費用，收益率可以達到8%，加之租售比比較高，六、七年就可能收回成本；相比之下，在北京投資一套房產收回成本 或許要花上100年。” 在美國投資房地產的利潤真有這麼高嗎？這個故事有多大的可信度？美國房地產收回成本的年限究竟是多久？作為一個在美國生活近二十年的華裔、女兒繼承多套商業公寓的信託管理人，加上夫家經營着建房公司和商業公寓群，讓我來詳細分析一下這種投資的可能性。 （以下計算是根據法律規定做的保守估算，不是嚴格的法律和會計分析。） 首先，用8萬美元在休斯敦能買到什麼樣的房子？根據休斯敦的地產統計數據，2013年第四季度休斯敦的中線房價是18.99萬美元，每平方英尺106美 元，以此計算，一套8萬美元的房子大約只有755平方英尺（約70平方米），而且很破爛。我向十幾個住在休斯敦的親戚和朋友詢問“8萬美元能買到什麼房子”，得到的回覆基本是“治安很差的市中心的一室一廳”、“黑人區五十年以上的爛房子”、“休斯敦外圍小城鎮的小房子”。房子條件差，不僅維修貴、保險高，而且招來的往往是爛房客，欠租是常事。所以300萬人民幣在休斯敦買六套房子做投資的說法很不靠譜，因為在美國投資房地產首要考慮的是地點，地點不好不僅出租不賺錢，房子也會很快貶值，不虧錢就算好了。 其次，在美國買房投資，真的六、七年就可以收回成本嗎？按照陸鶴壬介紹的算法，當地每月的租金大概是房屋價值的1%左右，6套房子的購房款可在8年內收 回成本。但這種算法的缺陷一眼就能看出來，他把租金當成純收入，沒有考慮美國高昂的養房費用——房產稅、個人收入稅、房屋保險、房屋維修費、房屋空置和賴 租成本……按美國人的說法是現在買房能賺錢已經是很難得的了，下面我就逐條列出各項可能的花銷。 1、房產稅 美國的房產稅每年都要支付。休斯敦房產年稅率較低的是老社區，約2.6%，新社區大多在2.9%—3.1%，個別新區的稅率甚至可能高達3.2%。我取中線2.9%計算，每個月的房產稅合（300萬*2.9%／12）＝ 0.725萬元。 2、管理費 由於投資人在中國，就需要專業的物業管理公司來打理出租的相關事項，收費至少是租金總數的10%。 3、房屋保險 美國房子必須買保險，否則自然災害、火災發生時所有的財產便會化為烏有。休斯敦地區颶風發生概率較高，因此房屋年保險比較貴，自住的房子大約是房價值的 0.7%左右，商業出租的房子保險更高，就按1%算吧，如此每個月的房屋保險至少需要支付（300萬*1%／12）＝ 0.25萬元。 4、房屋修繕和維護 美國養房貴，主要是因為人工昂貴，這和中國不同。比如，獨立房的房頂、外牆都要定期檢查，時間長了要翻新；房子每年要高壓水清洗；院子要剪草，花園游泳 池要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑；地毯得常洗，視磨損情況及時更新；管道漏水堵塞要找水管工，這是特別貴的，還有數不完的其他情況。若是聯棟房、公寓 房，房內的消費自己承擔，房外的維修雖不用花錢請人做，但要交物業費，每個月一、兩百美元。還有，中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機等電器都是業主要提供 的，壞了就得更新。總之，保守估算李女士的這六套房子平均每個月的修繕費要200美元。 5、房屋空置以及賴租等成本 租房是有空置期的，我家商用公寓好的時候每套每年平均空置一個月，租得不好時就難說了。另外還有賴房客的成本，美國租房一般都要查租客的信用記錄，但也 可能百密一疏，遇到賴租的，只有花錢打官司才能把房客“請出去”，不僅要花時間花精力，還可能拖到輸掉半年的租金。因此，考慮到房屋的空置期和賴租等成 本，保守地看，每個月收入的折扣大約在0.25萬元。 6、律師、公共會計師等費用 保證投資合法，這個暫且提一下，因為下面一項中還會提到。 7、個人收入稅 按照美國稅法，不居住在美國的非美國公民在美國投資房地產的收入不受中美兩國合約（treaty）豁免，收入需要交稅，若房地產是唯一的投資而不掛靠其 他商業投資時，全部租金都要交稅，稅率30%。好在休斯敦沒有州稅，美國大多數的州都有（不過休斯敦的銷售稅很高，房子要賣的時候這個稅就要繳納了）。當 然這部分稅收可以通過聘請專業稅法律師減免部分，但稅法律師也不便宜，如我家夫君的小時費用是250美元，“不交錢給山姆大叔就得交給律師”，美國這句俚 語的意思就在這裡。我已經看到有中國投資者逃避這部分稅收被國稅局發現的報道，要記住美國房地產交易時所有信息都會上報國稅局，不繳稅要不了多久就會被發 現，到時不僅要用美國地產收入來抵債，嚴重的還會觸犯法律。 寫到這裡，除去各種消費，每個月收進來的3萬租金大約只剩下15%了，即0.445萬。很顯然，按每個月0.5萬的淨剩要收回資金至少需要50年，而且這還是對各項消費非常保守的估算，額外花費的陷阱還有。 8、增值稅 在持有房屋時若房屋增值了，不需要支付增值稅，但整個地產的升值會導致政府對持有房屋的估價升高，地產稅會水漲船高。一旦房子出手，增值的部分就要交稅 了，美國居民第一套自住屋的增值不需要繳稅，以後的都要交；外國人投資的租住屋，即便是第一套也不免增值稅。很顯然，增值稅雖不體現在每個月的收入或成本 上，但會影響套現，繼而影響收回成本的時間和投資回報率。 9、繼承稅 這是絕少中國投資者會想到的問題，我們最近就幫助了一個自稱“走投無路”的中國家庭處理了一件相關的事情。小L的父母在美國買了一套五十多萬美元的房子 作為度假屋，小L上學後由媽媽陪他在美國讀書。不料想在小L十幾歲時突發慘劇，父母雙亡，小L成了這套房子的唯一繼承者，但由於小L是未成年人，再加上父 母沒有留下美國能承認的正式遺囑，這套房產要經過美國法庭的“遺囑檢驗”（probate）放到小L的信託（trust）里，但小L是常住美國的非公民，他接受遺產時只有25萬美元是免稅的（美國公民是五百萬美元免稅，不常住美國的外國人是6萬美元）， 剩下的近30多萬美元需要交遺產稅，稅率幾乎達50%。小L的中國監護人聽說後難以置信，輾轉找到我和丫爸詢問是否被敲詐了，丫爸解釋說這是法律，現在沒 有辦法了，若在買房時做了財產計劃（Estate Planning）也許可以省一些稅，但徹底繞過這項法律是不可能的，除非把繼承者變成美國公民。 除了上述投資成本，經濟發展速度、市場起伏、匯率變化、政治因素等均會影響中國人在美國進行房產投資的效果，影響成敗的變數實在是太多了，作為新事物暗藏的很多風險一時半時更難以全部看清楚，就像上面提到的遺產繼承時的繳稅問題。 雖 然在美國地產投資比較保險，但從不是一個能夠短期回報的領域，也因此美國人更願意投資股市或其他。在美國做地產投資的人，多數是利用給美國公民的低息貸 款、稅收優惠政策等，做長線規模投資，同時用地產的消費來抵消其他領域投資的收入，比如我夫家當初做商業公寓樓投資是為了減免建房公司獲利而需要繳納的稅 收。以上這些優惠，中國投資者是享受不到的。相 對中國，美國經濟發展比較均衡，買房投資屬性並不高，房產的回報率更不像國內一些機構宣傳的那麼樂觀，房產出售變現難度也遠比國內大，中國投資者若按國內 的投資思維和慣性，肯定會吃虧，這個用300萬人民幣在休斯敦買六套房的投資傳說，看起來更像是一個海外投資公司的軟文。 寫到最後我還想提一句，在我為寫這篇文章諮詢地產中介和稅收律師時，他們都不忘幽默地叮囑我，“在美國有這麼好的投資回報我們不知道真是失職，你要知道怎麼認識這位李女士的話一定要告訴我們，我們也要入股投資喲”。 心路獨舞

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