有興趣的人可以去看原文， 我只點評香港地主財閥問題。  雷鼎鳴的話藏頭露尾， 表面上替房地產房商洗地，實際上暴露了香港地主財閥對香港政府的綁架和對百姓的盤剝直接導致香港經濟寸草不生的無可奈何。香港地主財閥不等於地產開發商， 開發商僅僅是二級包工頭，並非真正的地主。 地主操作的各種資源， 包括政府里的議員，立法委員，社會上的黑幫， 媒體，學校的叫獸， 外加化妝的記者與環保組織，整個利益集團聯合運作可以讓任何增加土地供應的念頭扼殺在搖籃狀態。

雷鼎鳴沒敢說的是香港前任幾位特首都是試圖增加土地供應而被找藉口趕下台， 林鄭實際上也碰了地主財閥的奶酪， 出台一個《空置稅》， 一個填海造地計劃。 空置稅對地主財閥有直接傷害， 因為地主財閥抬高租金價格操縱市場的主要手段就是空置減少房屋供應量。 這種事小財主幹了根本沒有意義， 如果你有5套房子，空置一套就減少收入20%， 並且對市場沒啥影響。 即便有影響自己受益也不多。 所以空置稅打擊對象絕對是李家城這種大地主， 所以李家城才會罵林鄭摘黃瓜。

填海造地費用高，見效慢，但是特首政府要幹這個純粹是被地主財閥逼的無奈， 即便如此，也被李家城罵成再摘黃瓜。

雷鼎鳴指責香港年輕人不事生產， 你讓香港年輕人拿什麼生產？ 種地嗎？ 地是地主家的， 不是你想種就種。 你要辦工廠？ 想都別想有錢也沒地辦啥工廠。 辦個商店？ 小庫房的租金就是天價，還不是給地主打工，地主旱澇保收，風險全都是年輕人承擔。 我罵過豬嘴廢青不識好人心， 但是香港年輕人面對超級地租也只有替地主財閥衝鋒陷陣打砸搶燒一條路可以走。

香港經濟的寸草不生當然不僅僅是土地問題， 香港最基本的民生設施，水和電，交通都掌握在地主財閥手裡。 李家城剛剛給餐館酒吧里藏身的廢青發10億工資， 馬上太高水電價格，李財主現在是隨時準備當爵士，一分錢欠款也不肯給。 地主也好財閥也好， 小地主小財閥都是生產組織者，自己會省吃儉用為兒孫換個好的競爭出發平台。 但是一個社會一旦出現富可敵國的大地主大財閥， 天下大亂生靈塗炭就不遠了。 埋葬元帝國的是朱元璋還是沈萬三，埋葬滿清的是孫中山還是盛宣懷胡雪松與喬家？ 這個問題社會學家沒有好好思考過。

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《香港經濟是錯誤路線問題，年輕人不事生產殺傷力巨大》

觀察者網：除了普通民眾、外來投資者之外，不久前香港工商界聯合登報呼籲停止暴亂，這之前也有像李嘉誠等人的表態。事實上，在修例風波肇始時，外界最先將矛頭指向香港地產商，認為是分配問題導致社會不滿、藉由修例爆發出來，但逐步又從經濟轉向政治認同，您對香港經濟界、企業界在這次動亂中的表現如何評價？

►雷鼎鳴：關於香港地產商的問題，其實我明白很多人包括內地人都將矛頭指向他們，當然我和這些地產商沒什麼關係，但覺得對他們的某些評論比較過火。

香港的房價的確非常高，是導致今天社會矛盾嚴重的重要原因，但不是唯一原因。至於房價為什麼這麼高，不僅是地產商的問題，還牽涉到香港整體的經濟環境和政府政策。房價高主要是因為社會和政府沒法拿出足夠的土地，其實香港已經發展的土地只有24%，剩下的76%沒有開發。按一般原理，增加土地，多建房子，壓低房價。

所以，為什麼土地總是拿不出來，才是問題關鍵。最近十幾二十年來，1997年房價很高，地產中原指數差不多是100，但到了2003年年中，房價指數掉到37，促使當時香港政府採取控制土地供應的措施，到2002、2003年基本上就控制住了，此後政府也一直抓緊供應量。因為沒有土地出來，所以房價就從2003年的最低點慢慢回升，到了2005年房價處於合理位置。

由此，香港政府發現控制土地供應是一個成功的政策，通過這個手段房價得到控制，而一旦政府發現某項政策能成功就不太容易改變，所以一直沒什麼土地拿出來，填海也基本是過去遺留下來的。

2008年金融海嘯將房地產指數推低18%，但再過半年又完全收復失地。為什麼這麼嚴重的金融風暴都沒有把房價壓下去？根本原因就是2009年沒什麼土地用於建房。過去，香港平均一年新建的私營房子（不包括公屋或居屋），大概三萬個單位，但是2009年只有7000個單位左右，這個供應量是遠遠不足的。儘管經濟環境不好，但房價還是往上升，再往後根本拿不出什麼土地，起碼要四五年以後才能有一點點，這點時間也不夠填海，最近提出要在大嶼山附近填海，可能需要十五六年才能有地。

香港郊野公園分布 圖片來自香港特區政府漁農自然護理署

一方面政府拿不出土地，另一方面也沒有採取一些很絕對的政策，對土地開發沒有加大力度。香港40%的土地是郊野公園，只要能從中拿出2%-3%的土地，房屋問題就迎刃而解。但現在就是沒辦法用，很多人反對，有些是環保人士，有些人也搞不清楚背後是誰，所以香港政府也不敢去碰這些政治上的硬骨頭，只是建立各種委員會、諮詢架構徵詢意見，拖拖拉拉很多年，沒有實質性地拿出多少土地。現在雖然打算在大嶼山附近填海一千公頃，假如能填好，那當然對解決房屋問題有很大作用。但是這半年以來，政府沒有力量推動，連想要拿錢去研究填海工程也不順利，因為政府要向立法會申請撥款。

香港土地供應是大問題。從這個角度來講，沒有地，香港地產商也建不了房、賺不了錢，利潤也會受影響。我舉個例子，過去香港最大的地產商是新鴻基地產，現在是不是最大還不敢說，因為最近十來年沒什麼進步；1997年，新鴻基股價最高點是116塊港幣一股，但上星期某天我看到是110塊，可見經過22年，股價反而跌了一些。假如地產商真的牟取巨大暴利，按道理股價應該是不斷上升的，但顯然新鴻基停滯了。

地產商每賣出一個樓房能賺不少錢，但因為手裡沒多少房子可以拿出來賣，所以賺錢的總數也不是那麼誇張。地產商也不見得希望土地供應控製得這麼緊。當然，有些地產商手裡有不少農地或土地儲備，手上地多的希望房價、地價越高越好，土地供應越少對他們越有利，但每個地產商的想法也都不太一樣。

我對地產商沒什麼好感也沒什麼惡感，只是現在有人在分析香港局勢時把問題簡單化了，這背後也許有民粹成分在，社會上討厭這些財富精英的人的確不少，但假如我們以為只要把地產商鬥垮斗臭，房價就會下降，那是不太現實的，而且恐怕以後就更沒有人願意去建房造屋了，供應量少了房價還會更貴。

觀察者網：最近兩個多月，有幾則新聞令人關注。一是9月香港新世界宣布捐出300萬平方英尺農地用於興建公共房屋，二是林鄭月娥在施政報告中提及收回私人土地。為什麼過去港府沒有積極提此事？未來會對香港土地、地產市場帶來什麼影響？

►雷鼎鳴：香港確實有關於收回私人土地的條例，有些土地已經出售，或是由不同的人擁有，假如這些土地過去沒怎麼開發，或者法庭認為收回這些土地後進行開發對香港社會非常有利，就可以藉助法律力量收回。

當然，土地回收會牽涉到賠償問題，類似內地的土地徵收，問題是賠償多少，但通常相較於土地市場價格，賠償不會太多，所以爭議性必然很大。過去，香港政府也有一些回收土地的行動，比如建設公路、高鐵，但這些行為常常被挑戰，包括大型地產商。如果他們手裡有地，政府回收影響了開發計劃，就可以向法院起訴，挑戰政府。以前政府勝訴概率比較高，但不等於將來也會贏。一般政府回收前也會進行法律方面的研究，降低別人挑戰成功的幾率，但以後就難說了，因為總是容易的先回收，剩下的都是困難度比較高的，無論是開放商的或是新界原住民的，土地產權都非常清楚，如果政府一直回收總會碰到很多土地所有者去法院控告。到了法院，是贏是輸都很難講，就算是贏，只要一打官司就會拖很多年。

關於收回私人土地的提議提了很多年，香港政府也希望能收回一部分，但每一塊地都可能會牽扯一場新的官司，所以能有多大效果、需要多長時間，很難判斷。

新世界地產捐出300萬平方英尺土地，約合28萬平方米土地，根據目前香港土地價格，最便宜的大概是每平方英尺一千港幣，一般是遠遠超過這個價格的，我現在沒法確定這塊捐出的土地質量如何，但反正按照最便宜價格來算，總價也要將近30億。這個數字不小，但對於大地產商而言，也不是生死存亡的一筆錢，有些人身家數百億甚至上千億；捐出土地後，他們會在公關方面賺到一些口碑，如果用來建公屋，大概有十萬個單位，對於解決香港住房問題有所幫助。

至於新世界為何這麼做，只能說猜測有可能是為了化解一些政治壓力，在政府還沒有找他們之前先主動捐地，最後是虧是賺，現在下定論還太早。另一方面，捐地後，政府有可能優先建公屋，大大改善周邊的基礎設施，這樣一來也會拉動附近地塊的增值。

香港新世界執行副主席兼總經理鄭志剛宣布捐地；新世界為香港“四大家族”之一鄭家所有，創始人鄭裕彤，鄭志剛為鄭裕彤長孫

觀察者網：聽您的介紹，事實上特區政府想要推動這項措施還是有很大難處的。

►雷鼎鳴：對，收回私人土地是針對土地問題的短線操作，但填海是長線操作；不過在實踐操作中，短線可能也沒那麼短，一旦碰到官司，有可能拉長時間。

觀察者網：確實，“修例風波”前，特區政府就因為“明日大嶼”計劃被推上風口浪尖，按照政府的說法，原本是希望能通過建設公屋來緩解住房問題，但民眾上街遊行再加上幾個月的運動，這事情到現在就不了了之了。

►雷鼎鳴：其實“明日大嶼”計劃建多少公屋、居屋，劃多大的地塊給醫院、學校、公園、娛樂設施等等，整體規劃都還沒有出來，但很多示威者卻開始散布謠言。

根據過去政府經驗，不可能全部建公屋，也更不可能將這些公屋專門給內地的新移民，一些民粹主義者或被煽動的青年學生都是胡說八道，純粹找藉口反對，還有一些環保分子也是胡說一通，打擊該計劃。

在香港，所謂的環保團體一直有，有些比較成熟，有些比較激進。通常比較成熟的環保團體了解香港政府的運作，他們在香港政府的一些諮詢架構內也常常扮演重要角色。但最近這幾年，出現一批新的環保人士，其中部分人想奪權，把以前的那些環保人士拉下來，讓新人上位。所以這些人的主張在傳統環保人士看來也是非常離譜的，而且裡面還有政治成分。

觀察者網：土地開發是樓市第一步，另外可能還會涉及到供需和價格調控、公屋占比、有產者與無產者、地產商與政府等等的矛盾，如何來預期調解這些矛盾是考非常驗特區政府的，目前特區政府的架構足以處理嗎？需要作出什麼改革？

►雷鼎鳴：在香港房地產問題上，這麼多年，政府政策所累積犯下的錯遠遠比市場多。公屋和新房的比重怎麼調整和政策本身有很大關係。為什麼現在有這麼多人要求調高公屋比例？因為市場上的新房太貴，根本買不起，如果又不能住在公屋的話，生活質量就很低，還需要很大一筆房租錢。但又是怎麼造成這個狀況的呢？土地供應嚴重不足，一方面是香港政府自身政策，另一方面是掉進政治陷阱爬不出來，只要想拿出一點點地，到處都有壓力團體阻撓。

假如政府沒有決斷力推出新政策，不能拿出大量土地，房價降不下來，人們買不起樓、公屋數量不夠，就會要求政府多建公屋、減少私人房子，但本來總的土地供應量就不足，拿出更多土地營建公屋後，市場上私人房子供應量還會下降，更進一步推高房價。所以根源還是政府的土地政策。

另外，香港房地產市場的競爭很強。地產商要賣出一間房子，過去每一個一手市場的房子單位還要面對二手市場八九個房源的競爭，近年的政策不利二手巿場，但每個新單位平均還是要跟兩三個二手單位競爭。